TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00641 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7BY
Minute :
S.A. IMMOBILERE 3 F
Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397
C/
Madame [X] [O]
Monsieur [D] [K]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.A. IMMOBILIERE 3 F
Groupe d’Action immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533, ayant son siège social sis 159 rue Nationale, 75013 PARIS,
représentée par Me Jeanine HALIMI avocat au barreau des Hauts de Seine
DÉFENDEUR :
Madame [X] [O]
6 rue Aristid Briand
93220 GAGNY
comparante
Monsieur [D] [K]
61 rue de la motte
Logement 2121
93300 AUBERVILLIERS
comparant
DÉBATS :
Audience publique du 19 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me HALIMI
Copie certifiée conforme :
M. [K]
Mme [O]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 23/07/2020, il a été donné à bail à Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] un immeuble à usage d'habitation, situé 61 rue de la Motte (logement 2121) 93 300 AUBERVILLIERS.
Par avenant en date du 22 août 2023, Madame [X] [O] a été retiré du bail litigieux.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs les 31/07/2023 et 11/08/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 4349,33 euros en principal.
Par actes des 18/01/2024 et 23 janvier 2024, SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 6525,71 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience la bailleresse actualise sa demande en paiement à la somme de 9495,25 euros au titre de l’arriéré dû au 11/03/2024, maintient ses autres prétentions et précise qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non-respect des délais accordés. Elle déclare renoncer à la condition légale du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. Elle précise s’agissant de l’octroi de délai de paiement que si elle n’est pas opposée sur le principe, elle sollicite que la mensualité soit de nature à tenir le délai légal de 36 mois posé par les textes.
Madame [X] [O] sollicite le rejet des prétentions de la SA IMMOBILIERE 3F à son égard à titre principal et forme, à titre subsidiaire, une demande de délais de paiement à raison de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise avoir délivré congé au bailleur, reçu le 21 août 2023 dans lequel elle précisait avoir quitter le logement en 2021 et avoir délivré en précédent congé en novembre 2021. Elle indique ne pas avoir d'enfant à charge et percevoir 1500 euros de ressources par mois.
Monsieur [D] [K]
reconnait le montant de la dette locative, mais il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il précise être actuellement au chômage et percevoir 900 euros par mois.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 30/01/2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 3/08/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18/01/2024. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte produits, que Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] sont redevables envers SA IMMOBILIERE 3F de la somme de 9474,73 euros (février 2024 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 11/03/2024 (frais de rejet de prélèvement pour 20,52 euros déduits en l’absence de preuve qu’ils seraient dus contractuellement et/ou en sus des dépens) ; ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur la solidarité et le congé de Madame [X] [O]
En vertu de l’article 1193 du code civil, reprenant le principe de la force obligatoire des conventions, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
En l’espèce, le contrat de bail en date du 23 juillet 2020 stipule en son article 13 :
« La présence location intègre une clause de solidarité entre les LOCATAIRES conformément à l’article 1202 du code civil. En cas de dualité ou de pluralité des LOCATAIRES, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du présent bail.
Cette solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer pendant trois (3) ans après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des LOCATAIRES et accepté par le BAILLEUR. Le LOCATAIRE parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période et jusqu’au départ du dernier occupant. »
De même, l’avenant en date du 22 août 2023 stipule en son article 2 :
« Le COTITULAIRE SORTANT restera tenu solidairement et indivisiblement aux côtés du LOCATAIRE du paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du bail, pendant une durée de 3 ans à compter de la prise d’effet du présent avenant. »
Dès lors, eu égard aux clauses précités et en l’absence d’élément permettant d’établir qu’un congé à été délivrée par Madame [X] [O] antérieurement au congé délivré le 21 août 2023 à la société bailleresse, la condamnation prononcée sera solidaire.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
S’agissant du constat de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 11/08/23 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de ce dernier. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 22/09/2023 à minuit.
Il n’est pas contesté que Madame [X] [O] ayant d’ores et déjà quitté le logement litigieux. Dès lors, seul l’expulsion de Monsieur [D] [K] sera ordonnée selon les conditions fixées au présent dispositif.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, en l’absence d’opposition du bailleur sur le principe des délais de paiement, ce dernier ayant renoncé à la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience, il convient d’autoriser Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] ainsi que tous occupants de leur chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, les effets de la résiliation du bail étant suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement, il convient de rappeler, qu’en cas de non-respect des délais fixés au dispositif, il y a lieu de condamner Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
L’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/03/2024.
Compte tenu du lien marital unissant les défendeurs et eu égard au caractère ménager de la dette, les condamnations prononcées seront solidaires.
Eu égard aux clauses de solidarité stipulées au sein du bail en date du 23/07/20 et de son avenant en date du 22/08/2023, les condamnations prononcées seront solidaires dans la limite des stipulations contractuelles prévues au contrat de bail (3 ans à compter du 21 août 2023).
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de SA IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de SA IMMOBILIERE 3F recevable ;
CONSTATONS, à compter du 22/09/2023 à minuit, la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les lieux loués situés au 61 rue de la Motte (logement 2121) 93 300 AUBERVILLIERS ;
CONDAMNONS solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] à payer à SA IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 9474,73 euros (février 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 11/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 36ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
DISONS qu'en cas de respect par Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :
la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [D] [K], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] seront solidairement condamnés à payer à SA IMMOBILIERE 3F, à compter du 1/03/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;Madame [X] [O] ne sera tenue au paiement solidaire des indemnités d’occupation dans la limite des stipulations contractuelles prévues au contrat de bail (3 ans à compter du 21 août 2023).
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTONS SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [D] [K] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
