TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00613 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6M4
Minute :
Etablissement public OPH DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Représentant : Me François MEYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0085
C/
Monsieur [I] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 206, dont le siège social est 122 rue André Karman, CS 10001, 93300, AUBERVILLIERS
représenté par Me MEYER François, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Landry OKANGA-SOUNA, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [P]
52 rue Charles Tillon
Logement 6021 - ETG 3
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 19 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me MEYER
Copie certifiée conforme :
M. [P]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11/05/2016, il a été donné à bail à Monsieur [I] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au 52 rue Charles Tillon (3ème étage, logement n°6021), 93 300 AUBERVILLIERS.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/09/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2446,20 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice en date du 12/01/2024, OPH d'AUBERVILLIERS a fait assigner Monsieur [I] [P] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers et charges impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [I] [P] en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus ;condamner Monsieur [I] [P] au paiement à titre provisionnel :d'une somme de 4787,15 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 23/09/2023 sur la somme de 2446,20 euros ;d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
A l'audience OPH d'AUBERVILLIERS actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6370,70 (février inclus) arrêtée au 15/03/2024. L’OPH d’AUBERVILLIERS forme une demande de production du justificatif d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte. Les autres prétentions sont maintenues.
Cité à étude, Monsieur [I] [P] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 15/01/2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 19/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12/01/2024. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits que Monsieur [I] [P] reste devoir une somme de 6370,70 (février inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 15/03/2024 ; il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2446,20 euros et de l’ordonnance pour le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 23/09/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 6/11/2023 à minuit.
Sur l’expulsion et le sort des meubles
Monsieur [I] [P] se trouvant sans droit ni titre depuis le 7/11/2023, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Séquestration garantie
Par ailleurs, OPH d’AUBERVILLIERS ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Monsieur [I] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/03/2024.
Sur la demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance
Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l’espèce, la demande de l’OPH de production du justificatif d’assurance n’était pas indiquée dans son assignation du 12 janvier 2024.
En raison de l’absence à l’audience du défendeur permettant à ce dernier de s’expliquer sur cette demande, il convient de rejeter cette demande nouvelle, en l’absence de respect du principe du contradictoire.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Monsieur [I] [P] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
L’équité commande que la somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de OPH d'AUBERVILLIERS recevable ;
CONSTATONS, à compter du 6/11/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [I] [P] et situés au 52 rue Charles Tillon (3ème étage, logement n°6021), 93 300 AUBERVILLIERS ;
ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [P] ainsi que tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS la somme provisionnelle de 6370,70 (février inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 15/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23/09/2023 sur la somme de 2446,20 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS, à compter du 1/03/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
DEBOUTONS OPH d'AUBERVILLIERS de sa demande visant à enjoindre à Monsieur [I] [P] de produire une attestation d’assurance sous astreinte ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [P] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
