TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00612 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6MY
Minute :
Etablissement public OPH DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Représentant : Me François MEYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0085
C/
Madame [E] [X]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 206, dont le siège social est 122 rue André Karman, CS 10001, 93300, AUBERVILLIERS
représenté par Me MEYER François, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Landry OKANGA-SOUNA, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [E] [T] épouse [X]
1 rue Rechossière
Logement n°89 - ETG 11
93300 AUBERVILLIERS
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 19 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame [O] [B], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me MEYER
Copie certifiée conforme :
Mme [X]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 07/03/2008, il a été donné à bail à Madame [E] [T] épouse [X] un immeuble à usage d'habitation, situé 1 rue Rechossière (11ème étage, logement 89), 93 300 AUBERVILLIERS.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 9/09/2022 concernant un arriéré locatif d’un montant de 5391,90 euros en principal.
Par acte du 12/01/2024, OPH d'AUBERVILLIERS a fait assigner Madame [E] [T] épouse [X] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] épouse [X] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [E] [T] épouse [X] et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus ;condamner Madame [E] [T] épouse [X] à la délivrance d’une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,condamner Madame [E] [T] épouse [X] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 4773,76 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience le bailleur actualise sa demande en paiement à la somme de 5272,75 euros au titre de l’arriéré dû au 15/03/2024, maintient ses autres prétentions et précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non-respect des délais accordés. Il ajoute renoncer à la condition de paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. Il sollicite la production sous astreinte de 10 euros par jour du justificatif d’assurance pour le logement litigieux.
Madame [E] [T] épouse [X] reconnaît le principe de la dette et verse au débat les justificatifs de ses règlements afin de faire valoir le montant de la dette locative qu’elle estime devoir régler. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 70 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise percevoir 1675,06 euros de ressources, être veuve avec un enfant à charge.
Par note en délibéré autorisée reçue le 19 mars 2024, l’OPH a indiqué se désister de sa demande de production sous astreinte du justificatif d’assurance.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15/01/2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 7/09/2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12/01/2024. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte produits, que Madame [E] [T] épouse [X] est redevable envers OPH d'AUBERVILLIERS de la somme de 4508,98 euros (février inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 15/03/2024 (frais d’enquête ressource déduits pour un montant de 144,78 euros en l’absence de preuve qu’ils seraient dus contractuellement et déduction faite du règlement de 618,99 euros dont la défenderesse justifie et qui ne figure pas au décompte du bailleur) ; il ELDsera_seront_DEFsera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
S’agissant du constat de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 9/09/2022 n’ont pas été réglées dans les deux mois de ce dernier. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 9/11/2022 à minuit.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants par le versement effectué le 14 mars 2024 et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’autoriser Madame [E] [T] épouse [X] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Madame [E] [T] épouse [X] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, les effets de la résiliation du bail étant suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement, il convient de rappeler, qu’en cas de non-respect des délais fixés au dispositif, il y a lieu de condamner Madame [E] [T] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
L’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/03/2024.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Séquestration garantie
Par ailleurs, OPH d’AUBERVILLIERS ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Madame [E] [T] épouse [X] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge d’OPH AUBERVILLIERS les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de OPH d'AUBERVILLIERS recevable ;
CONSTATONS, à compter du 9/11/2022 à minuit, la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les lieux loués situés au 1 rue Rechossière (11ème étage, logement 89), 93 300 AUBERVILLIERS ;
CONDAMNONS Madame [E] [T] épouse [X] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS, la somme provisionnelle de 4508,98 euros (février inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 15/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9/09/2022 sur la somme de 5391,90 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;
AUTORISONS Madame [E] [T] épouse [X] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 70 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 36ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
DISONS qu'en cas de respect par Madame [E] [T] épouse [X] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :
la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [E] [T] épouse [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Madame [E] [T] épouse [X] sera condamné à payer à OPH d'AUBERVILLIERS, à compter du 1/03/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTONS OPH d'AUBERVILLIERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [E] [T] épouse [X] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
