TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00554 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5TL
Minute :
S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397 - Représentant : Me IN’LI PROPERTY MANAGEMENT (Mandataire)
C/
Monsieur [C] [B] [Z]
Madame [T] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. FONCIERE CRONOS
société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 884 884 701 dont le siège social est 6 place de la Pyramide, Tour Majunga, La Défense 9, 92800 PUTEAUX ayant pour mandataire de gestion la SASU In’il Property Management dont le siège social est Tour Ariane, 5 place de la pyramide, 92800 PUTEAUX
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine
DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [B] [Z]
33 rue Sadi Carnot
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
Madame [T] [P]
33 rue Sadi Carnot
93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 19 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me HALIMI
Copie certifiée conforme :
M. [Z]
Mme [P]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 2/05/2023, il a été donné à bail à Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au 33 rue Sadi Carnot (logement 3018, 5ème étage, escalier H, porte H51) 93 300 AUBERVILLIERS ainsi qu’un emplacement de parking intérieur (n°9052, place 178) à la même adresse.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 9/10/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2190 euros en principal.
Par actes de commissaire de justice en date du 24/01/2024, SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 3798,78 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 330 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience SAS FONCIERE CRONOS actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5749,91 (mars 2024 inclus) arrêtée au 11/03/2024. Les autres prétentions sont maintenues.
Cités respectivement selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile et à en l’étude, Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 25/01/2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 10/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24/01/2024. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits que Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] restent devoir une somme de 5749,91 euros (mars 2024 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 11/03/2024 ; ils seront condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Eu égard à la clause de solidarité stipulée dans le bail, ils seront tenus solidairement au paiement de cette somme.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 9/10/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 20/11/2023 à minuit.
Sur l’expulsion et le sort des meubles
Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] se trouvant sans droit ni titre depuis le 21/11/2023, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/04/2024.
Eu égard à la clause de solidarité stipulée au sein du bail, les condamnations prononcées seront solidaires.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
L’équité commande que la somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de SAS FONCIERE CRONOS recevable ;
CONSTATONS, à compter du 20/11/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] et situés au 33 rue Sadi Carnot (logement 3018, 5ème étage, escalier H, porte H51 et emplacement de parking intérieur n°9052, place 178) 93 300 AUBERVILLIERS ;
ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, en conséquence à Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS [W]solidaritésolidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] à payer à SAS FONCIERE CRONOS la somme provisionnelle de 5749,91 euros (mars 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 11/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] à payer à SAS FONCIERE CRONOS, à compter du 1/04/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
CONDAMNONS GEFIELDsolidaritésolidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] à payer à SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [P] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
