TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00535 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5DR
Minute :
S.A. ADOMA
Représentant : Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0226
C/
Monsieur [L] [W]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.A. ADOMA
Société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B. 788 058 030, dont le siège social est 33 Avenue Pierre Mendès-France, 75013 PARIS
représentée par Me Sylvie JOUAN (SCP JOUAN WATELET), avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [W]
34 rue Honoré de Balzac
Chambre n° 180
93120 LA COURNEUVE
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 19 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me JOUAN
Copie certifiée conforme :
M. [W]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 25/02/2022, il a été donné à bail à Monsieur [L] [W] un appartement à usage d'habitation, situé au 34 rue Honoré de Balzac, 93120 LA COURNEUVE.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, une lettre de mise en demeure rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 19/09/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 4281,91 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice en date du 31/01/2024, SA ADOMA a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [L] [W] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 4312,35 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'audience SA ADOMA actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4175,31 euros (février inclus) arrêtée au 18/03/2024. Les autres prétentions sont maintenues.
Citée à étude, Monsieur [L] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la demande en paiement :
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut en référé accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Sur le fond, il ressort de la lettre de mise en demeure, de l'assignation et du décompte produits que Monsieur [L] [W] reste devoir une somme de 4175,31 euros (février inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 18/03/2024 ; il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 19/09/23.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article L 633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de logement-foyer précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements dont la personne logée a la jouissance (...)
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans trois cas et notamment en raison de l'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application des articles L. 633-1 à L. 633-4, la durée du préavis en cas de résiliation du contrat (article L633-4-1).
Il résulte de l'article R 633-3 que : " II. - Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
" a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.(...)
III. - La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
" IV. - Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. (...)
S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes de la lettre de mise en demeure délivrée le FIELDdate_cmdt_19/09/2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter de la mise en demeure, soit le 19 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail litigieux à compter du 20 octobre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Monsieur [L] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/03/2024.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [W] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
L’équité commande que la somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de SA ADOMA recevable ;
CONSTATONS, à compter du 19/10/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [L] [W] et situés au 34 rue Honoré de Balzac, 93120 LA COURNEUVE ;
ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, en conséquence à Monsieur [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [W] à payer à SA ADOMA la somme provisionnelle de 4175,31 euros (février inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 18/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 19/09/23 ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [W] à payer à SA ADOMA, à compter du 1/03/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
CONDAMNONS EFIELDsolidarité Monsieur [L] [W] à payer à SA ADOMA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [W] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
