TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00402 - N° Portalis DB3S-W-B7H-Y3OR
Minute :
Madame [X] [N] épouse [P]
Monsieur [D] [P]
C/
Monsieur [Z] [G]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024
DEMANDEUR :
Madame [X] [N] épouse [P]
2 rue Guynemer
93260 LES LILAS
comparante
Monsieur [D] [P]
2 rue Guynemer
93260 LES LILAS
comparant
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [G]
27 rue des Noyers
1er étage 1ère porte à gauche
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 19 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
M. [P]
Mme [P]
Copie certifiée conforme :
M. [G]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSE DU LITIGE
Il a été donné à bail à Monsieur [Z] [G] un appartement à usage d'habitation, situé au 27 rue des Noyers (1er étage, 1ère porte à gauche) 93300 AUBERVILLIERS.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/01/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 5850 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice en date du 20/12/2023, Madame [X] [N] épouse [P] et Monsieur [D] [P] ont fait assigner Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [G] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [Z] [G] ;condamner Monsieur [Z] [G] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 7730 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024 puis renvoyée à l’audience du 19mars 2024.
A l'audience Madame [X] [N] épouse [P] et Monsieur [D] [P] actualisent leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 19010 euros arrêtée au 19/03/2024. Les autres prétentions sont maintenues.
Cité à étude, Monsieur [Z] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 21/12/2023, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 17/01/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20/12/2023. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Sur le fond, si les demandeurs ne produisent aucun bail écrit à l’appui de leur demande, ils produisent en revanche un commandement de payer en date du 13 janvier 2023 sur lequel les mentions relatives à la localisation et au montant du loyer du bien litigieux sont précisés, et sur lequel est reproduit la clause résolutoire figurant au contrat de bail.
Les demandeurs produisent également un écrit adressé au défendeur sur lequel figure la mention « remis en main propre contre signature » et signé sous la mention locataire rappelant les termes du contrat de bail reconduit et signé le 15 mars 2022 en vertu duquel le défendeur est locataire du logement litigieux.
Dès lors, il ressort de l’ensemble des éléments susmentionnés, du commandement, de l'assignation et du décompte produits que IELDdéfendeurMonsieur [Z] [G] reste devoir une somme de 16 920 euros (mars 2024 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 19/03/2024.
Ont été retranché à la somme demandée, 680 euros au titre du mois de septembre 2022 qui ne correspond pas au montant du loyer et charges tel que reproduit sur le commandement de payer (940 euros) et qui n’est donc pas justifié ainsi que les sommes réclamées pour les mois de mars 2020 et avril 2020 à côté desquelles figurent la mention « dette du bail précédent 15/03/2019 au 14/03/22 », aucun élément au dossier permettant d’établir l’existence et le contenu de ce bail antérieur.
Par conséquent, Monsieur [Z] [G] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 16 920 euros (mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, la reproduction du bail au sein du commandement de payer contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 13/01/2023 n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 24/02/2023 à minuit.
Sur l’expulsion et le sort des meubles
Monsieur [Z] [G] se trouvant sans droit ni titre depuis le 25/02/2023, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Monsieur [Z] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/04/2024.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [G] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
L’équité commande que la somme de 300 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de Madame [X] [N] épouse [P] et Monsieur [D] [P] recevable ;
CONSTATONS, à compter du 24/02/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [Z] [G] et situés au 27 rue des Noyers (1er étage, 1ère porte à gauche) 93300 AUBERVILLIERS ;
ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, conséquence à Monsieur [Z] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS GEFIELDsolidarité Monsieur [Z] [G] à payer à Madame [X] [N] épouse [P] et Monsieur [D] [P] la somme provisionnelle de 16 920 euros (mars 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 19/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [G] à payer à Madame [X] [N] épouse [P] et Monsieur [D] [P], à compter du 1/04/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
CONDAMNONS EFIELDsolidarité Monsieur [Z] [G] à payer à Madame [X] [N] épouse [P] et Monsieur [D] [P] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [G] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
