TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
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[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/00446 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4FZ
Minute : 24/00258
Madame [X], [L], [D] [U]
Représentant : Me Irène AVGERINIDIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1183
C/
Monsieur [M] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024
DEMANDEUR :
Madame [X], [L], [D] [U]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Marcel ADIDA, substituant Maître Irène AVGERINIDIS, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [P]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 15 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 8 juin 2021, Madame [X] [U] a donné en location à Monsieur [M] [P] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 450,00 €, outre provisions sur charges.
Le 23 juin 2023, Madame [X] [U] a fait délivrer à Monsieur [M] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 158, 46 € selon décompte arrêté au 15 juin 2023.
Par notification électronique du 29 juin 2023, Madame [X] [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 8 décembre 2023, Madame [X] [U] a attrait Monsieur
[M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Madame [X] [U] a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Madame [X] [U], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [M] [P] ; De condamner Monsieur [M] [P] au paiement des sommes suivantes :1 342,86 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au double du montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 3 janvier 2024, Madame [X] [U] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Madame [X] [U], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 28 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 1 068,05 € hors dépens. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris et s'en rapporte sur l'octroi de délais de paiement suspensifs.
Monsieur [M] [P] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il est indiqué que Monsieur [M] [P] est âgé de 31 ans et a à sa charge son petit frère de 16 ans, scolarisé, qui vit avec lui. Il est précisé qu'il a perdu son emploi et est bénéficiaire du RSA. Il est exposé que Monsieur [M] [P] a réussi à reprendre le paiement du loyer courant et sollicite un échéancier à hauteur de 100 € par mois pour solder sa dette locative, et qu'un dossier FSL sera possible après reprise régulière du paiement du loyer.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 23 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Madame [X] [U] verse aux débats un décompte arrêté au 28 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 068,05 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [X] [U] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Monsieur [M] [P], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [P] en application des stipulations du bail à verser à Madame [X] [U] la somme de 1 068,05 € actualisée au 28 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [P] le 23 juin 2023, pour un montant principal de 1 158, 46 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Il ressort des débats que Monsieur [M] [P] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il a repris le paiement du loyer courant et a commencé à apurer sa dette par des versements supplémentaires. Une aide du FSL pourra en outre être sollicitée. Enfin, Madame [X] [U] indique s'en rapporter à l'appréciation du juge sur l'octroi de délais de paiement suspensifs.
Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [M] [P] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [M] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Madame [X] [U], la résiliation du bail étant acquise à la date du 24 août 2023 ;Monsieur [M] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [M] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Madame [X] [U] pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [P], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Madame [X] [U] sera en droit d'exiger de Monsieur [M] [P] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par la bailleresse (double du montant du loyer) en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [P] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [M] [P] sera condamné à payer à Madame [X] [U] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Madame [X] [U] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 8 juin 2021 entre Madame [X] [U] et Monsieur [M] [P] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 24 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à verser à Madame [X] [U] la somme de 1 068,05 € actualisée au 28 février 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [M] [P] à s'acquitter de cette somme en 10 mensualités, les 9 premières d'un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [M] [P] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [M] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Madame [X] [U], la résiliation du bail étant acquise à la date du 24 août 2023 ;
Monsieur [M] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [M] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Madame [X] [U] pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [P], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Madame [X] [U] sera en droit d'exiger de Monsieur [M] [P] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.DEBOUTONS Madame [X] [U] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû et FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [P] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à verser à Madame [X] [U] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à verser à Madame [X] [U] la somme
de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
