TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
N° RG 23/01209 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSOA
Minute : 24/00232
Madame [C] [O]
C/
Monsieur [I] [B]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024
DEMANDEUR :
Madame [C] [O]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante en personne
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 15 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 13 juin 2020, Madame [C] [O] a donné en location à Monsieur [I] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 070,00 € outre provisions sur charges.
Le 26 octobre 2022, Madame [C] [O] a fait délivrer à Monsieur [I]
[B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 474, 75 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2022.
Par notification électronique du 27 octobre 2022, Madame [C] [O] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Le 9 octobre 2023, Madame [C] [O] a fait délivrer à Monsieur [I] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 933,39 € selon décompte arrêté au 5 octobre 2023.
Par notification électronique du 11 octobre 2023, Madame [C] [O] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 12 décembre 2023, Madame [C] [O] a attrait Monsieur
[I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Madame [C] [O] a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Madame [C] [O], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [B] ; De condamner Monsieur [I] [B] au paiement des sommes suivantes :5 216,35 € au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 13 décembre 2023, Madame [C] [O] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Madame [C] [O], comparante en personne, maintient ses demandes sauf concernant l'article 700 du code de procédure civile. Elle indique que la dette a diminué depuis l'assignation mais ne pas pouvoir fournir un décompte actualisé. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs.
Monsieur [I] [B], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 500,00 € par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et avoir commencé à apurer sa dette en accord avec l'agence gestionnaire. Il explique que la dette s'est créé lorsqu'il était à l'étranger, car sa nièce était hébergée dans les lieux et n'a pas procédé aux paiements en espèces comme il en avait l'usage. Il indique avoir désormais mis en place un virement automatique. Monsieur [I] [B] déclare être en cours de création d'une société et percevoir le RSA. Il précise recevoir ses enfants dans le logement un week-end sur deux et verser 100 € par enfant de contribution à leur entretien. Il expose ne pas avoir d'autres dettes.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
La présidente a autorisé la transmission en cours de délibéré des pièces du dossier de la demanderesse, lesquelles ont été reçu par courriel en date du 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 octobre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février
2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article
9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 4.3.2) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, Madame [C] [O] verse aux débats un décompte arrêté au 28 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 5 216, 35, frais de recouvrement d'un montant de 286, 12 € inclus qu'il convient de déduire.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [C] [O] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Monsieur [I] [B] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées, étant précisé que tous les versements faits ultérieurement à la date de ce présent décompte devront être déduits.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [B] en application des stipulations du bail à verser à Madame [C] [O] la somme de 4 930,23 € actualisée au 28 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 4.3.2) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [B] le 9 octobre 2023, pour un montant principal de 5 933,39 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [I] [B] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 500,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Monsieur [I] [B] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il a repris le paiement du loyer selon les déclarations des deux parties à l'audience, et sa situation professionnelle va prochainement évoluer.
Compte tenu de son engagement et de l'accord de Madame [C] [O], il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [I] [B] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 500,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [I] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Madame [C] [O], la résiliation du bail étant acquise à la date du 10 décembre 2023 ;Monsieur [I] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Madame [C] [O] pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Madame [C] [O] sera en droit d'exiger de Monsieur [I] [B] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de nonrésiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux.Madame [C] [O] ne justifiant pas d'un motif suffisant pour justifier la suppression ou la réduction du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution précité, elle sera déboutée en revanche de sa demande de suppression du délai précité en cas d'expulsion. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Madame [C] [O] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 13 juin 2020 entre Madame [C] [O] et Monsieur [I] [B] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 10 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à Madame [C] [O] la somme de 4 930,23 € actualisée au 28 novembre 2023 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [I] [B] à s'acquitter de cette somme en 10 mensualités, les 9 premières d'un montant de 500,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [I] [B] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [I] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Madame [C] [O], la résiliation du bail étant acquise à la date du 10 décembre 2023 ;Monsieur [I] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Madame [C] [O] pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Madame [C] [O] sera en droit d'exiger de Monsieur [I] [B] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à Madame [C] [O] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
REJETONS en ce cas Madame [C] [O] de sa demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
