TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 23/01160 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRRX
Minute : 24/00229
S.C.I. DU [Adresse 3]
Représentant : Maître Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : C1806
C/
Madame [R] [K] [U] [B]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.C.I. DU [Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Madame [R] [K] [U] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 15 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 19 mai 2021, la SCI du [Adresse 3] a donné en location à Madame [R] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 759,00 €, outre provisions sur charges de 198,00 €.
Le 26 avril 2023, la SCI du [Adresse 3] a fait délivrer à Madame [R] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 837,20 € selon décompte arrêté au 31 mars 2023.
Par notification électronique du 2 mai 2023, la SCI du [Adresse 3] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à domicile le 29 novembre 2023, la SCI du [Adresse 3] a attrait
Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SCI du [Adresse 3] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [R] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 150 € par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de l'ordonnance ; – De condamner Madame [R] [B] au paiement des sommes suivantes :3 296,31 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 1 décembre 2023, la SCI du [Adresse 3] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SCI du [Adresse 3] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf concernant l'astreinte et le délai pour quitter les lieux, et à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 7 288,38 €.
Madame [R] [B], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette. Elle déclare ne pas être en capacité de faire une proposition d'apurement. Elle indique vivre dans les lieux avec son fils de onze ans qui est scolarisé. Elle précise être en recherche d'emploi et être accompagnée par une conseillère en insertion professionnelle.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle confirme les informations données par la locataire à l'audience. Il est précisé que les ressources de Madame [R] [B] se composent du RSA et de l'ASF pour un montant total d'environ 800 €, et qu'elle perçoit l'APL. Il est indiqué qu'un dossier de surendettement est envisagé et qu'un dossier DALO va être déposé.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 avril 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article IX) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [R] [B] le 26 avril 2023, pour un montant principal de 2 837,20 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [R] [B] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [R] [B] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour la SCI du [Adresse 3], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R.
411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SCI du [Adresse 3], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [R] [B].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, la SCI du [Adresse 3] verse aux débats un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 7 288,38 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI du [Adresse 3] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [B] en application des stipulations du bail à verser à la SCI du [Adresse 3] la somme de 7 288,38 € actualisée au 1 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 837,20 € à compter du 26 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [R] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI du [Adresse 3] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de la SCI du [Adresse 3] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SCI du [Adresse 3] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 19 mai 2021 entre la SCI du [Adresse 3] et Madame [R] [B] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 27 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [R] [B] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS la SCI du [Adresse 3] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [R] [B] conformément aux articles L.
433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [R] [B] à verser à la SCI du [Adresse 3] la somme de 7 288,38 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 sur la somme de 2 837,20 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNONS Madame [R] [B] à verser à la SCI du [Adresse 3] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [R] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 avril 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTONS la SCI du [Adresse 3] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
