TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 23/01159 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRRT
Minute : 24/00228
S.C.I. [Adresse 5]
Représentant : Me David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : BOB 95
C/
Monsieur [V] [C]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.C.I. [Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [C]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 15 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 10 février 2017, la SCI [Adresse 5] a donné en location à Monsieur [V] [C] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 961,00 €, outre provisions sur charges de 30,00 €.
Le 26 juin 2023, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer à Monsieur [V] [C] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 12 074,13 € selon décompte arrêté au 15 juin 2023.
Par notification électronique du 3 juillet 2023, la SCI [Adresse 5] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 1 décembre 2023, la SCI [Adresse 5] a attrait Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SCI [Adresse 5] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SCI [Adresse 5], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [C] ;De condamner Monsieur [V] [C] au paiement des sommes suivantes :12 946,74 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50 % et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 4 décembre 2023, la SCI [Adresse 5] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SCI [Adresse 5] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 14 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 14 702,04 €.
Monsieur [V] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement uniquement pour acquitter la dette locative à hauteur de 2 000 € pour une première échéance puis 150 € par mois. Il indique avoir connu des difficultés professionnelles du fait d'une carte de séjour temporaire bloquant son habilitation secret défense nécessaire pour son emploi d'administrateur réseaux en cybersécurité. Il explique avoir perdu son emploi en novembre 2021 mais désormais être employé en CDD pour un salaire d'environ 2 100 € par mois. Il explique ne pas avoir pu payer les derniers loyers en raison d'un manque de disponibilités pour se déplacer en personne, n'ayant pas le RIB du nouveau gestionnaire.
La SCI [Adresse 5] déclare s'opposer aux délais de paiement sollicités.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle confirme les informations données par le locataire à l'audience. Il est indiqué qu'il vit dans les lieux avec son fils étudiant.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [V] [C] le 26 juin 2023, pour un montant principal de 12 074,13 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [V] [C] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [V] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour la SCI [Adresse 5], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R.
411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SCI [Adresse 5], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [C].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, la SCI [Adresse 5] verse aux débats un décompte arrêté au 14 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 14 702,04 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 680, 89 €, soit une somme totale de 14 021, 15 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI [Adresse 5] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [C] en application des stipulations du bail à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 14 021,15 € actualisée au 14 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 12 074,13 € à compter du 26 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Monsieur [V] [C] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 2 000 € puis 150 € par mois aux seules fins d'apurer la dette locative.
Cependant, il justifie de ressources et de propositions d'apurement trop faibles au regard de l'importance de la dette, qui ne permettent pas de solder la présente dette dans les délais légaux. La demande de délais de paiement de Monsieur [V] [C] sera ainsi écartée.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SCI [Adresse 5] ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
Il y a donc lieu de débouter la SCI [Adresse 5] de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges, et de condamner Monsieur [V] [C] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [V] [C] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SCI [Adresse 5] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 10 février 2017 entre la SCI [Adresse 5] et Monsieur [V]
[C] concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 7] s'est trouvé de plein droit résilié le 27 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [V] [C] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS la SCI [Adresse 5] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [C] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 14
021,15 € actualisée au 14 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur la somme de 12 074,13 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
REJETTONS la demande de délais de paiement de Monsieur [V] [C] ;
DEBOUTONS la SCI [Adresse 5] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû majoré de 50% et FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [V] [C] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNONS Monsieur [V] [C] à verser à la SCI [Adresse 5] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
DEBOUTONS la SCI [Adresse 5] de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [C] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
