TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
4ème étage
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
N° RG 23/00917 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNQA
Minute : 24/00224
SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272
C/
Monsieur [J] [S]
Représentant : Me Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 116
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024
DEMANDEUR :
SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006972 du 03/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne, assisté de Maître Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉBATS :
Audience publique du 15 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 16 mai 2011, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Monsieur [J] [S] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 266,30 €.
Le 8 février 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Monsieur [J] [S] un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 336,15 € selon décompte arrêté au 6 février 2023.
Par courrier du 18 juin 2020, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par assignation délivrée à étude le 17 août 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Monsieur
[J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire : –De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;
D'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH SeineSaint-Denis Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [J] [S] ;De condamner Monsieur [J] [S] à fournir à l'OPH Seine-Saint-DenisHabitat son attestation d'assurance locative, et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de huit jours après la signification de la décision à intervenir ;
De condamner Monsieur [J] [S] au paiement des sommes suivantes : 3 840,04 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée par provision au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 12 septembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 mars 2024 après un renvoi à la demande du défendeur, et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 12 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 4 080,27 €. Il indique avoir effectué la notification obligatoire à la préfecture et en justifier.
Monsieur [J] [S], assisté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sauf concernant l'irrecevabilité soulevée pour absence de notification de l'assignation à la préfecture, demande au tribunal :
de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 € par mois ;de rejeter le surplus des demandes de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;subsidiairement, de lui accorder le délai pour quitter les lieux prescrit par l'article L. 412-1 du code de procédure civile d'exécution.Il expose justifier de son assurance locative, et que celle-ci couvre bien la période demandée par le bailleur. Il soutient que la dette locative n'est pas du fait d'une mauvaise foi mais de ressources faibles, et avoir repris le paiement du loyer courant. Il déclare être en recherche d'emploi et percevoir le RSA. Il expose avoir déposé un dossier de surendettement et être dans l'attente d'une décision.
L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat déclare ne pas s'opposer aux délais de paiement sollicités.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle confirme les informations données par Monsieur [J] [S] à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 8 février 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales relatives au commandement de payer telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (notification de l'assignation au préfet, conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 12 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 4 080,27 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.
Monsieur [J] [S] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [S] en application des stipulations du bail à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 4 080,27 € actualisée au 12 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 336,15 € à compter du 8 février 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [S] le 8 février 2023, pour un montant principal de 3 336,15 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [J] [S] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Monsieur [J] [S] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En outre, il apparaît sur le décompte en date du 12 mars 2024 que la reprise du loyer courant est effective à la date de l'audience.
Compte tenu de son engagement et de l'accord de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [J] [S] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [J] [S] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 9 avril 2023 ;Monsieur [J] [S] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [J] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [S], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera en droit d'exiger de Monsieur [J] [S] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LA DEMANDE DE REMISE D'UNE ATTESTATION D'ASSURANCE SOUS ASTREINTE
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, Monsieur [J] [S] produit une attestation d'assurance de la SASU ASSU 2000 en date du 24 novembre 2023, à effet du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.
Cette attestation couvre la période visée dans l'assignation. Le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure Monsieur [J] [S] de fournir son assurance locative ultérieurement et notamment depuis le début de l'année 2024. En outre, il dispose en tout état de cause de la possibilité, en vertu de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de souscrire lui-même cette assurance, ensuite récupérable auprès de Monsieur [J] [S].
Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [S] au paiement d'une astreinte à défaut de remise d'une attestation d'assurance locative au bailleur à compter du prononcé de la présente décision.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [S] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;
CONSTATONS que le contrat signé le 16 mai 2011 entre l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat et
Monsieur [J] [S] concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 4 080,27 € actualisée au 12 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 336,15 € à compter du 8 février 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [J] [S] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [J] [S] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [J] [S] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 9 avril 2023 ;Monsieur [J] [S] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [J] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [S], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera en droit d'exiger de Monsieur [J] [S] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [S] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTONS l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de remise d'une attestation d'assurance sous astreinte ;
DEBOUTONS l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 février 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTONS l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
