TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 23/00249 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUHD
Minute : 24/00220
Madame [Y] [K] épouse [U]
Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse,
C/
Monsieur [V] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024
DEMANDEUR :
Madame [Y] [K] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse
DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [P]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 15 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 16 septembre 2020, Monsieur [L] [U] aux droits duquel vient Madame [Y] [K] épouse [U] a donné en location à Monsieur [V] [P] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 565,00 €, outre provisions sur charges de 45,00 €.
Le 30 janvier 2023, Madame [Y] [K] épouse [U] a fait délivrer à Monsieur [V] [P] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 497,76 € selon décompte arrêté au 16 janvier 2023.
Par notification électronique du 31 janvier 2023, Madame [Y] [K] épouse [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 20 avril 2023, Madame [Y] [K] épouse [U] a attrait Monsieur [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Madame [Y] [K] épouse [U] a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Monsieur [V] [P] au paiement des sommes suivantes :2 596,16 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 24 avril 2023, Madame [Y] [K] épouse [U] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
Une première audience s'est tenue le 7 juillet 2023, au cours de laquelle Madame [Y]
[K] épouse [U] a maintenu ses demandes sauf à actualiser la dette à la somme de 3 711, 65 € (échéance du mois de juillet 2023 incluse) et Monsieur [V] [P] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant. L'affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2023.
Par décision en date du 7 septembre 2023, une réouverture des débats a été ordonnée pour que Madame [Y] [K] épouse [U] justifie de ses droits dans le bien immobilier objet du bail et partant de sa qualité à agir.
L'audience s'est tenue le 15 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Madame [Y] [K] épouse [U] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 13 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 8 902,15 €. Elle produit l'acte de notoriété établi suite au décès de Monsieur [L] [U] pour justifier de sa qualité à agir. Elle s'oppose à tout délai.
Monsieur [V] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement uniquement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant. Il indique percevoir un salaire d'environ 1 100 €, réduit actuellement du fait d'une saisie, et avoir un enfant à charge. Il expose avoir une promesse d'embauche pour un nouvel emploi.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 30 janvier 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En outre, Madame [Y] [K] épouse [U] produit l'acte de notoriété établi le 10 mars 2020 suite au décès de Monsieur [L] [U], par maître [Z] [D], notaire, sur lequel il est indiqué que par acte en date du 8 mars 2005, Monsieur [L] [U] a fait donation à Madame [Y] [K] épouse [U] en application de l'article 1094-1 de l'un des quotités disponibles qui seront permises entre époux par la législation en vigueur au jour du décès. Sa qualité d'épouse et donc héritière de Monsieur [L] [U] est également établie par l'acte de donation du 12 janvier 1988 par lequel les parents de ce dernier ont fait donation du bien immobilier litigieux à leur fils.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [V] [P] le 30 janvier 2023, pour un montant principal de 3 497,76 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [V] [P] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [V] [P] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois, en plus du loyer courant.
Cependant, il y a lieu de constater qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, malgré une première audience et une première proposition d'apurement au mois de juillet 2023, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.
Au surplus, considérant l'importance et l'ancienneté de la dette locative due par Monsieur [V] [P] ainsi que la faiblesse de ses ressources actuelles, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [V] [P] n'est donc pas en situation de régler la dette locative.
La demande de délais de paiement de Monsieur [V] [P] sera ainsi écartée.
Monsieur [V] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Madame [Y] [K] épouse [U], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [Y] [K] épouse [U], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V]
[P].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Madame [Y] [K] épouse [U] verse aux débats un décompte arrêté au 13 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 8 902,15 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [Y] [K] épouse [U] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [P] en application des stipulations du bail à verser à Madame [Y] [K] épouse [U] la somme de 8 902,15 € actualisée au 13 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 497,76 € à compter du 30 janvier 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [V] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [Y] [K] épouse [U] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [P] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [V] [P] sera condamné à payer à Madame [Y] [K] épouse [U] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Madame [Y] [K] épouse [U] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 16 septembre 2020 entre Madame [Y] [K] épouse [U] et Monsieur [V] [P] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 31 mars 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
REJETTONS la demande de délais de paiement de Monsieur [V] [P] ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [V] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Madame [Y] [K] épouse [U] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [P] à verser à Madame [Y] [K] épouse [U] la somme de 8 902,15 € actualisée au 13 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 3 497,76 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [V] [P] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNONS Monsieur [V] [P] à verser à Madame [Y] [K] épouse [U] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [P] à verser à Madame [Y] [K] épouse
[U] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
