TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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Minute :
Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192
C/
Monsieur [D] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 198, dont le siège social est 10 Rue Gisèle Halimi, 93000 BOBIGNY
représentée par Me GARLIN Nathalie (SCPA GARLIN BOUST MAHI), avocat au barreau de SEINE ST DENIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [I]
10 avenue François Bégué
Logement 1237
93240 STAINS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière
Le
Copie exécutoire :
Me GARLIN
Copie certifiée conforme :
M. [I]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2022, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à M. [D] [I] un logement sis 10 avenue François Begue (2ème étage - porte 1237) - 93240 Stains, moyennant un loyer mensuel de 292,97 euros, hors charges.
Le 27 février 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2289,41 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 23 octobre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a assigné M. [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [D] [I] à fournir une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 77 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir
- condamner M. [D] [I] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 6117,65 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 11 janvier 2024.
A l'audience du 12 mars 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 6 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8581,87 euros, échéance de février 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [D] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
M. [D] [I], bien que régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, n'est ni présent ni représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
M. [D] [I] a été assigné en l'étude de l'huissier et n'était ni présent ni représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juin 2022, du commandement de payer délivré le 27 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mars 2024 que Seine-Saint-Denis Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, M. [D] [I] sera condamné à lui payer la somme de 8581,87 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [D] [I] le 27 février 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 avril 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 juin 2022 à compter du 28 avril 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [D] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [D] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [D] [I]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 avril 2023. M. [D] [I] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner M. [D] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 28 avril 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 6 mars 2024.
Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le résident est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, M. [D] [I] n'pas justifié de l’accomplissement de obligation de s’assurer.
Il convient donc de condamner M. [D] [I] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en qualité de résident dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du résident, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [D] [I] aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de Seine-Saint-Denis Habitat formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, parordonnanceréputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de Seine-Saint-Denis Habitat aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juin 2022 entre Seine-Saint-Denis Habitat d'une part et M. [D] [I] d'autre part, concernant les locaux situés 10 avenue François Begue (2ème étage - porte 1237) - 93240 Stains, sont réunies à la date du 28 avril 2023,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [D] [I] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [D] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNONS par provision M. [D] [I] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 8581,87 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023,
CONDAMNONS par provision M. [D] [I] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS M. [D] [I] à remettre à Seine-Saint-Denis Habitat une attestation d’assurance contre les risques du locataires, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
DEBOUTONS Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande d’astreinte,
CONDAMNONS M. [D] [I] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de Seine-Saint-Denis Habitat au titre des frais irrépétibles,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
