TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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N° RG 24/00577 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y53L
Minute :
Monsieur [P] [J]
Représentant : Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 31
C/
Monsieur [R] [Z]
Madame [N] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DEMANDEUR :
Monsieur [P] [J]
27/29 rue des Noyers
93300 AUBERVILLIERS
représenté par Maître Harry ORHON, avocat au barreau du Val de Marne
DÉFENDEUR :
Monsieur [R] [Z]
30 rue du Moutier
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
Madame [N] [I]
30 rue du Moutier
93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière
Le
Copie exécutoire :
Me ORHON
Copie certifiée conforme :
M. [Z]
Mme [I]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 17 novembre 2020, Mme [F] [H] a donné à bail à M. [R] [Z] et Mme [N] [I] un logement sis 30 rue du Moutier - 93300 Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 850 euros, et 40 euros de provision sur charges.
Mme [F] [H] est décédée le 17 avril 2022, laissant M. [P] [J], son époux, comme légataire de l'universalité de la pleine propriété des biens meubles et immeubles dépendant de la succession, selon une attestation de dévolution notariée en date du 15 juin 2022.
Le 11 octobre 2023, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9524,18 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 13 octobre 2023, M. [P] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, M. [P] [J] a assigné M. [R] [Z] et Mme [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [N] [I] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 4665,49 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
* une indemnité d’occupation d'un montant de 957,95 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués, avec intérêts au taux légal et indexation selon l'indice du coût de la construction ;
* 148,37 euros, 177,06 euros et 186,40 euros au titre des commandements de payer visant la clause résolutoire et leur notification CCAPEX ;
* 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 3 janvier 2024.
A l'audience du 12 mars 2024, M. [P] [J], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 11 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5369,32 euros, échéance de mars 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [R] [Z] et Mme [N] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
M. [R] [Z] et Mme [N] [I], bien que régulièrement assignés à personne, ne sont ni présents ni représentés à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
M. [R] [Z] et Mme [N] [I] ont été touchés à leur personne par la citation et n'étaient ni présents ni représentés à l'audience. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 3 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, M. [P] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 11 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 mars 2024 que la créance de M. [P] [J] à l'égard de M. [R] [Z] et Mme [N] [I] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire la somme de 148,37 euros correspondant aux frais du commandement de payer incluse dans les dépens.
Par conséquent, M. [R] [Z] et Mme [N] [I] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 5220,95 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 9524,18 euros, à compter du 2 janvier 2024 sur la somme de 4665,49 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [R] [Z] et Mme [N] [I] le 11 octobre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 22 noovemvre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 novembre 2020 à compter du 23 novembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [R] [Z] et Mme [N] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 novembre 2023. M. [R] [Z] et Mme [N] [I] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [N] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 23 novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 mars 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [R] [Z] et Mme [N] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, à l'exclusion des sommes de 177,06 euros et 186,40 euros au titre de deux commandements de payer qui n'ont pas été des actes nécessaires dans le cadre de la présente procédure.
Il convient également de condamner in solidum M. [R] [Z] et Mme [N] [I] à verser à M. [P] [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, parordonnanceréputé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de M. [P] [J] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 novembre 2020 entre M. [P] [J] d'une part et M. [R] [Z] et Mme [N] [I] d'autre part, concernant les locaux situés 30 rue du Moutier - 93300 Aubervilliers, sont réunies à la date du 23 novembre 2023,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [Z] et Mme [N] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNONS par provision M. [R] [Z] et Mme [N] [I] à payer solidairement à M. [P] [J] la somme de 5220,95 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 9524,18 euros, à compter du 2 janvier 2024 sur la somme de 4665,49 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
CONDAMNONS par provision M. [R] [Z] et Mme [N] [I] à payer solidairement à M. [P] [J] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d’avril 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
REJETONS la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] [J],
CONDAMNONS M. [R] [Z] et Mme [N] [I] à payer in solidum à M. [P] [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [R] [Z] et Mme [N] [I] in solidum aux dépens de l’instance,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTONS M. [P] [J] du surplus de ses demandes.
LE GREFFIERLE JUGE
