TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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N° RG 24/00576 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y53I
Minute :
S.A. IMMOBILERE 3 F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :
C/
Madame [I] [M]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.A. IMMOBILIERE 3 F
Groupe d’Action immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533, ayant son siège social sis 159 rue Nationale, 75013 PARIS,
représentée par Me ROTKOPF Patricia, avocat au barreau des Hauts de Seine
DÉFENDEUR :
Madame [I] [M]
2 rue du Charme
Logement 411
93240 STAINS
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée, et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière.
Le
Copie exécutoire :
Me ROTKOPF
Copie certifiée conforme :
Mme [M]
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 mars 2005, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [I] [M] et à M. [D] [M] un logement sis 2 rue du charme - 93240 Stains, moyennant un loyer mensuel de 304,37 euros, hors charges.
M. [D] [M] est décédé le 23 juin 2017.
Par avenant du 10 août 2017, le bail s'est poursuivi au profit de Mme [I] [M].
Le 28 juin 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2638,37 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 23 février 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a assigné Mme [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
- condamner Mme [I] [M] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 3782,95 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 29 décembre 2023.
A l'audience du 12 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 1er mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3406,22 euros, échéance de février 2024 incluse. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Mme [I] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle renonce toutefois à la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.
Mme [I] [M], bien que régulièrement assignée en l'étude de l'huissier, n'est ni présente ni représentée à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Mme [I] [M] a été assignée en l'étude de l'huissier et n'était ni présente ni représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 mars 2005, du commandement de payer délivré le 28 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2024 que la créance de la SA IMMOBILIERE 3F à l'égard de Mme [I] [M] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire la somme de 38,10 euros correspondant à des frais intitulés "autres produits" non justifiés.
Par conséquent, Mme [I] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 3368,12 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [I] [M] le 28 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 août 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 mars 2005 à compter du 29 août 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le bailleur a renoncé à la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience pour solliciter l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire au profit de la locataire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [I] [M] selon les modalités précisées au dispositif.
En outre, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.
De plus, l’expulsion de Mme [I] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [I] [M]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2023.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Mme [I] [M] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Mme [I] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 29 août 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er mars 2024.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 juin 2023.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnanceréputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 mars 2005 entre la SA IMMOBILIERE 3F d'une part et Mme [I] [M] d'autre part, concernant les locaux situés 2 rue du charme - 93240 Stains, sont réunies à la date du 29 août 2023,
CONDAMNONS par provision Mme [I] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 3368,12 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse,
AUTORISONS Mme [I] [M] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 93 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,
RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS par provision Mme [I] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS Mme [I] [M] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de la SA IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
