TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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N° RG 24/00569 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5WC
Minute :
S.C.I. FONCIERE DI 01/2008
Représentant : Me Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75
C/
Monsieur [J] [K]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
S.C.I. FONCIERE DI 01/2008
société civile immobilière immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 499 570 695, dont le siège social est 21 quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [K]
77-79 avenue de la Division Leclrc
Bât A - ETG 2 - Porte A 202
93350 LE BOURGET
comparant
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière
Le
Copie exécutoire :
Me MATEOS-PARDOS
Copie certifiée conforme :
M. [K]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à M. [J] [K] un logement sis 77-79 avenue de la division Leclerc (bâtiment A - 2ème étage - porte A202) - 93350 Le Bourget.
Le 24 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7149,36 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 25 octobre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a assigné M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- dire que le sort des objets et biens mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [J] [K] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 15877,19 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7149,36 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 913 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 18 janvier 2024.
A l'audience du 12 mars 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12696,81 euros.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [J] [K] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
M. [J] [K] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais pour quitter les lieux. Il indique que le dernier paiement du loyer effectué remonte à novembre 2023, qu'il a perdu son emploi en janvier 2023 et qu'il est actuellement au chômage.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
Par note en délibéré autorisée reçue le 14 mars 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a produit un décompte actualité au 14 mars 2024 portant le montant de la dette à la somme de 4129,12 euros, échéance de février 2024 incluse.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [J] [K] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 juin 2021, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au que la SCI FONCIERE DI 01/2008 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, M. [J] [K] sera condamné à lui payer la somme de 4129,12 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non à compter du commandement de payer et de l'assignation, les sommes servant d'assiette aux intérêts n'étant pas justifiées, tenant compte de suppléments de loyer solidarité qui n'étaient pas dus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [J] [K] le 24 octobre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 5 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 juin 2021 à compter du 6 décembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [J] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande de délais d’expulsion
Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il apparaît que M. [J] [K] est dans une situation financière difficile du fait de la perte de son emploi.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à M. [J] [K] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [J] [K]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 décembre 2023. M. [J] [K] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner M. [J] [K] au paiement de cette indemnité à compter du 6 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 14 mars 2024.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [K] aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2008 formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, parordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2008 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 juin 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 d'une part et M. [J] [K] d'autre part, concernant les locaux situés 77-79 avenue de la division Leclerc (bâtiment A - 2ème étage - porte A202) - 93350 Le Bourget, sont réunies à la date du 6 décembre 2023,
ACCORDONS à M. [J] [K] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés 77-79 avenue de la division Leclerc (bâtiment A - 2ème étage - porte A202) - 93350 Le Bourget,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux à l'expiration de ce délai, l'expulsion de M. [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETONS la demande de suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [J] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNONS par provision M. [J] [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 4129,12 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNONS par provision M. [J] [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS M. [J] [K] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2008 au titre des frais irrépétibles,
LE GREFFIERLE JUGE
