TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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N° RG 24/00560 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5UM
Minute :
Madame [P] [G]
Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1752
C/
Monsieur [H] [B]
Madame [K] [Y]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
Madame [P] [G]
109 avenue Henri Barbusse
93120 LA COURNEUVE
représentée par Maître Asif ARIF, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [B]
109 avenue Henri Barbusse
93120 LA COURNEUVE
comparant
Madame [K] [Y]
109 avenue Henri Barbusse
93120 LA COURNEUVE
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée, et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière.
Le
Copie exécutoire :
Me ARIF
Copie certifiée conforme :
M. [B]
Mme [Y]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 18 mars 2022, Mme [P] [G] a donné à bail à M. [H] [B] et Mme [K] [Y] un logement sis 109 avenue Henri Barbusse (bâtiment B - 3ème étage gauche) - 93120 La Courneuve, moyennant un loyer mensuel de 625 euros, et 100 euros de provision sur charges.
Le 6 septembre 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1887,10 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 7 septembre 2023, Mme [P] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, Mme [P] [G] a assigné M. [H] [B] et Mme [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à Mme [P] [G], aux frais de M. [H] [B] et Mme [K] [Y] dans les conditions fixées par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [H] [B] et Mme [K] [Y] solidairement au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 1887,10 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 5 janvier 2024.
A l'audience du 12 mars 2024, Mme [P] [G], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 6 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4717,34 euros, échéance de mars 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [H] [B] et Mme [K] [Y] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle précise que le dernier paiement effectué par les locataires remonte à octobre 2023.
M. [H] [B], qui comparait, ne conteste pas le principe de la dette et l'absence de tout paiement depuis octobre 2023. Il indique qu'il vit avec sa compagne et qu'il perçoit un salaire de 2000 euros mensuels.
Mme [K] [Y], bien que régulièrement citée à domicile, n'est ni présente, ni représentée.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, Mme [P] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mars 2022, du commandement de payer délivré le 6 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mars 2024 que la créance de Mme [P] [G] à l'égard de M. [H] [B] et Mme [K] [Y] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire la somme de 154,24 euros correspondant à des "frais divers" non justifiés.
Par conséquent, M. [H] [B] et Mme [K] [Y] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 4563,10 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023 sur la somme de 1887,10 euros, à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1887,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [H] [B] et Mme [K] [Y] le 6 septembre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 18 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 mars 2022 à compter du 19 octobre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [H] [B] et Mme [K] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [B] et Mme [K] [Y]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 octobre 2023. M. [H] [B] et Mme [K] [Y] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner M. [H] [B] et Mme [K] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 19 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 6 mars 2024.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par M. [H] [B] et Mme [K] [Y]..
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [B] et Mme [K] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Il convient également de condamner in solidum M. [H] [B] et Mme [K] [Y] à verser à Mme [P] [G] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, parordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de Mme [P] [G] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mars 2022 entre Mme [P] [G] d'une part et M. [H] [B] et Mme [K] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés 109 avenue Henri Barbusse (bâtiment B - 3ème étage gauche) - 93120 La Courneuve, sont réunies à la date du 19 octobre 2023,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [B] et Mme [K] [Y] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [B] et Mme [K] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNONS par provision M. [H] [B] et Mme [K] [Y] à payer solidairement à Mme [P] [G] la somme de 4563,10 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023 sur la somme de 1887,10 euros, à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1887,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
CONDAMNONS par provision M. [H] [B] et Mme [K] [Y] à payer solidairement à Mme [P] [G] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS M. [H] [B] et Mme [K] [Y] à payer in solidum à Mme [P] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [H] [B] et Mme [K] [Y] in solidum aux dépens,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.
LE GREFFIERLE JUGE
