TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00555 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5T3
Minute :
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101
C/
Monsieur [N] [L] [F] [O]
Madame [Z] [Y] [E] [B]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
LOGIREP
Société anonyme d’HLM immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 393 542 428, dont le siège social est 127 rue Gambetta, 92150 SURESNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me CHAUMANET Paul-Gabriel, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [N] [L] [F] [O]
26 rue Lecuyer
ETG 4
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [Y] [E] [B]
26 rue Lecuyer
ETG 4
93300 AUBERVILLIERS
comparante
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière
Le
Copie exécutoire :
Me CHAUMANET
Copie certifiée conforme :
M. [F] [O]
Mme [E] [B]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé prenant effet le19 juillet 2019, la SA LOGIREP a donné à bail à M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] un logement sis 26 rue Lécuyer (4ème étage) - 93300 Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 514,33 euros, et 180,24 euros de provision sur charges.
Le 25 août 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1720,53 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 28 août 2023, la SA LOGIREP a saisi la caisse d'allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la SA LOGIREP a assigné M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] solidairement au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 3296,99 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 11 janvier 2024.
A l'audience du 12 mars 2024, la SA LOGIREP, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 6 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4260,03 euros, échéance de février 2024 incluse. Elle s'oppose à tout délai.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Mme [Z] [E] [B], comparante, reconnaît le principe de la dette et sollicite des délais pour quitter les lieux. Elle explique qu'elle perçoit environ 1500 euros de revenus mensuels, qu’elle a trois enfants à charge et qu'elle est enceinte d'un quatrième enfant.
M. [N] [F] [O],bien que régulièrement assigné à personne, n'est ni présent ni représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
Par note en délibéré autorisée reçue le 14 mars 2024, la conseil de la SA LOGIREP a fait parvenir au greffe du tribunal le contrat de bail.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
M. [N] [F] [O] ayant été touché à personne par la citation et n'ayant été ni présent ni représenté à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d'allocations familiales par la SA LOGIREP le 28 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mars 2024 que la créance de la SA LOGIREP à l'égard de M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes intitulées "frais" et les frais de pénalité d'enquête sociale qui ne sont pas justifiés et qui, en tout état de cause, ne constituent pas des loyers et charges au sens de l’article précité.
Par conséquent, M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 3885,65 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1720,53 euros, à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 3296,99 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] le 25 août 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 5 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 juillet 2019 à compter du 6 octobre 2023.
De plus, l’expulsion de M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de délais d’expulsionÂ
Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il apparaît que M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] sont dans une situation financière et sociale difficile, avec plusieurs enfants à charge.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B]
Selon l'article 1730 du code civil, Ã l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 octobre 2023.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] au paiement de cette indemnité à compter du 6 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 6 mars 2024.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B].
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA LOGIREP formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnanceréputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de la SA LOGIREP aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juillet 2019 entre la SA LOGIREP d'une part et M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] d'autre part, concernant les locaux situés 26 rue Lécuyer (4ème étage) - 93300 Aubervilliers, sont réunies à la date du 6 octobre 2023,
ACCORDONS à M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés 26 rue Lécuyer (4ème étage) - 93300 Aubervilliers,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l'expulsion de M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS par provision M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] à payer solidairement à la SA LOGIREP la somme de 3885,65 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1720,53 euros, à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 3296,99 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
CONDAMNONS par provision M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] à payer solidairement à la SA LOGIREP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS M. [N] [F] [O] et Mme [Z] [E] [B] in solidum aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de la SA LOGIREP au titre des frais irrépétibles,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
