TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00146 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWXY
Minute :
Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192
C/
Madame [J] [M]
Représentant : Me Marc LESZEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0587
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 198, dont le siège social est 10 Rue Gisèle Halimi, 93000 BOBIGNY
représentée par Me GARLIN Nathalie (SCPA GARLIN BOUST MAHI), avocat au barreau de SEINE ST DENIS
DÉFENDEUR :
Madame [J] [M]
48 rue George Sand
Logement n° 28
93240 STAINS
comparante, assistée de Maître Marc LESZEK, avocat au barreau de Paris
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée, et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière.
Le
Copie exécutoire :
Me GARLIN
Copie certifiée conforme :
Me LESZEK
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 13 septembre 2018, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Mme [J] [M] un logement sis 48 rue Georges Sand (5ème étage - porte 28) - 93240 Stains, moyennant un loyer mensuel de 302,37 euros, hors charges.
Le 17 février 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3353,87 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 20 janvier 2021, Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la caisse d'allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a assigné Mme [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique , sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [J] [M] à fournir une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 77 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir
- condamner Mme [J] [M] au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
* 5894,67 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
- rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 5 décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2024, puis renvoyée à celle du 12 mars 2024.
A l'audience, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 29 février 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5661,98 euros, échéance de février 2024 incluse. Elle se désiste de sa demande de production de l'attestation d'assurance sous astreinte et dit ne pas s'opposer aux délais de paiement à hauteur de ce que propose la défenderesse, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Mme [J] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Mme [J] [M] , qui comparaît assistée de son avocat, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 365,65 euros par mois sur 18 mensualités en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu'elle a trouvé un emploi depuis avril 2023 et qu'elle perçoit une rémunération de 2700 euros mensuels.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [J] [M] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d'allocations familiales par Seine-Saint-Denis Habitat le 20 janvier 2021, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 17 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 février 2024 que la créance de Seine-Saint-Denis Habitat à l'égard de Mme [J] [M] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire la somme de 106,68 euros (14 x 7,62 euros) correspondant à des pénalités d'enquête non justifiées.
Par conséquent, Mme [J] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 5555,30 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [J] [M] le 17 février 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 avril 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2018 à compter du 18 avril 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [J] [M] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [J] [M] selon les modalités précisées au dispositif.
En outre, conformément à la demande de Mme [J] [M], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Mme [J] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [J] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [M]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 avril 2023.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Mme [J] [M] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Mme [J] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 18 avril 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 29 février 2024.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 février 2023.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de Seine-Saint-Denis Habitat formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de Seine-Saint-Denis Habitat aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 septembre 2018 entre Seine-Saint-Denis Habitat d'une part et Mme [J] [M] d'autre part, concernant les locaux situés 48 rue Georges Sand (5ème étage - porte 28) - 93240 Stains, sont réunies à la date du 18 avril 2023,
CONDAMNONS par provision Mme [J] [M] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 5555,30 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,
AUTORISONS Mme [J] [M] à s’acquitter de la dette en 18 mensualités, en procédant à 17 versements de 308 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,
RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [J] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS par provision Mme [J] [M] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS Mme [J] [M] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de Seine-Saint-Denis Habitat au titre des frais irrépétibles,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
