TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 23/00719 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKO6
Minute :
Monsieur [I] [B]
Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1752
Madame [J] [C]
Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1752
C/
Monsieur [V] [S]
Représentant : Me Miryam ABDALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 286
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [I] [B]
12 résidence des Aigles
93350 LE BOURGET
représenté par Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS
Madame [J] [C]
12 résidence des Aigles
93350 LE BOURGET
représentée par Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [S]
45 rue Edgar Quinet
RDC gauche porte gauche
93350 LE BOURGET
représenté par Me Miryam ABDALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
DÉBATS :
Audience publique du 12 Mars 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée, et lors de la mise à disposition de Madame Gabrielle DERNY, greffière.
Le
Copie exécutoire :
Me ARIF
Copie certifiée conforme :
Me ABDALLAH
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 2021, M. [I] [B] et Mme [J] [C] ont donné à bail à M. [V] [S] un logement sis 45 rue Edgar Quinet (RDC gauche porte gauche) - 93350 Le Bourget, moyennant un loyer mensuel de 600 euros, et 50 euros de provision sur charges.
Le 8 novembre 2022, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3315,25 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 10 novembre 2022, M. [I] [B] et Mme [J] [C] ontsaisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, M. [I] [B] et Mme [J] [C] ont assigné M. [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à M. [I] [B] et Mme [J] [C], aux frais, risques et périls de M. [V] [S], dans les conditions fixées par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [V] [S] au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
* 4207,19 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges,, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 janvier 2024 et renvoyée à celle du 12 mars 2024 en raison de la désignation récente du conseil du défendeur par le bureau d'aide juridictionnelle.
A l'audience, M. [I] [B] et Mme [J] [C], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8475 euros. Ils s'opposent à tout délai.
Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [V] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Ils précisent qu'aucun paiement intégral du loyer n'est intervenu depuis juillet 2023.
M. [V] [S] , qui comparaît assisté de son conseil, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Subsidiairement, il demande des délais pour quitter les lieux. Il indique avoir perdu son emploi en 2021 et percevoir le chômage.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.
Par note en délibéré autorisée reçue le 12 mars 2024, le conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé au 12 mars 2024 laissant apparaître un solde locatif débiteur de 8133,79 euros, échéance de mars 2024 incluse.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [V] [S] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, M. [I] [B] et Mme [J] [C] justifientavoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mai 2021, du commandement de payer délivré le 8 novembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 12 mars 2024 que la créance de M. [I] [B] et Mme [J] [C] à l'égard de M. [V] [S] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes correspondant aux honoraires de location qui ne constituent pas des loyers et charges au sens de l'article précité, ainsi que les frais de procédure inclus dans les dépens.
Par conséquent, M. [V] [S] sera condamné à leur payer la somme de 7196,72 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2022 sur la somme de 3315,25 euros, à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 4207,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [V] [S] le 8 novembre 2022.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 janvier 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 mai 2021 à compter du 9 janvier 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 12 mars 2024 que si M. [V] [S] a effectué des versements récents, ces derniers ne couvrent pas l'intégalité du loyer courant. En outre, le bailleur s'oppose à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, faute pour le défendeur de satisfaire à la condition légale, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.
De plus, l’expulsion de M. [V] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de délais d’expulsion
Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il apparaît que M. [V] [S] justifie de sa situation financière difficile et de ses faibles revenus constitués par l'allocation d'aide au retour à l'emploi.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à M. [V] [S] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [V] [S]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 janvier 2023, M. [V] [S] est donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner M. [V] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 9 janvier 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 12 mars 2024.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [V] [S] aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de M. [I] [B] et Mme [J] [C] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de M. [I] [B] et Mme [J] [C] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mai 2021 entre M. [I] [B] et Mme [J] [C] d'une part et M. [V] [S] d'autre part, concernant les locaux situés 45 rue Edgar Quinet (RDC gauche porte gauche) - 93350 Le Bourget, sont réunies à la date du 9 janvier 2023,
CONDAMNONS par provision M. [V] [S] à payer à M. [I] [B] et Mme [J] [C] la somme de 7196,72 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois demars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2022 sur la somme de 3315,25 euros, à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 4207,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
REJETONS la demande de délais de paiement de M. [V] [S],
ACCORDONS à M.[V] [S] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux à l'expiration de ce délai, l'expulsion de M. [V] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS par provision M. [V] [S] à payer à M. [I] [B] et Mme [J] [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter d'avril 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS M. [V] [S] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de M. [I] [B] et Mme [J] [C] au titre des frais irrépétibles,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
