TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
N° RG 24/00097 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YV2T
Minute : 24/43
Monsieur [F] [S] [K] [D]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403
Monsieur [A] [U] [T] [D]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403
Monsieur [V] [W] [D]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403
Madame [E] [R] [D]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403
Monsieur [J] [L] [D]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403
C/
Monsieur [G] [I]
Exécutoire délivrée le:
à
Copie certifiée conforme
délivrée le:
à
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Avril 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [F] [S] [K] [D]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [A] [U] [T] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [V] [W] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame [E] [R] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Frédéric GONDER,avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [J] [L] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 février 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 avril 2024, par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2014, Monsieur [H] [D] a donné à bail à Monsieur [G] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 700,00 euros, et 100 euros de provisions sur charges.
Par avenant du 7 décembre 2015, Monsieur [H] [D] et Monsieur [G] [I] ont adjoint une clause résolutoire au bail.
Par acte notarié de donation-partage du 20 décembre 2016, Monsieur [H] [D] a donné à Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] le bien loué.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] ont fait signifier à Monsieur [G] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5534,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] ont fait assigner Monsieur [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [G] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 8203,95 euros au titre de la dette locative avec intérêts de droit,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 septembre 2023.
À l'audience du 26 février 2024, Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 13310,74 euros, loyer du mois de février 2024 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juin 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font observer que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, que la dette est très importante et que Monsieur [I] ne présente pas de revenus stables.
Monsieur [G] [I], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il convient ne pas avoir repris le paiement du loyer. Il explique avoir arrêté de régler ses loyers en mars 2023 en raison de l’état de l’appartement, précisant se réserver le droit d’agir pour troubles de jouissance contre les bailleurs. Il indique être au chômage depuis 10 mois, percevant environ 1000 euros par mois, auxquels s’ajoutent les allocations familiales à hauteur de 1100 euros, mais affirme suivre une formation afin de devenir chauffeur VTC. Il précise avoir 6 enfants à charge, les 8 membres de la famille vivant tous dans le logement de 36 m².
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
En conséquence, la demande de Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2014, du commandement de payer délivré le 28 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé que Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] la somme provisionnelle de 13.310,74 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2023 sur la somme de 5534,95 euros, de l’assignation du 15 septembre 2023 sur la somme de 2669 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, suivant avenant du 7 décembre 2015, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2014 à compter du 29 août 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [G] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, condition sine qua non à l’octroi de délais de paiement.
Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [I]
Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2023, Monsieur [G] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [I] à son paiement à compter de 29 août 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2014 entre Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] d'une part, et Monsieur [G] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], sont réunies à la date du 29 août 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [G] [I] à compter du 29 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] la somme provisionnelle de 13.310,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 sur la somme de 5534,95 euros, du 15 septembre 2023 sur la somme de 2669 euros et du présent jugement sur le surplus,
DEBOUTE Monsieur [G] [I] de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à compter de l’échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [V] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [J] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE
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