TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
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N° RG 23/00205 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS7B
Minute : 24/00180
Monsieur [N] [O]
Représentant : Me David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 95
C/
Monsieur [C] [Z]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 172
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Avril 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [N] [O]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉBATS :
Audience publique du 02 Février 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Avril 2024, par Madame Odile BOUBERT, Vice-Présidente, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
Par exploit délivré le 03-04-23, M. [O] [N] a fait assigner M. [Z] [C] devant le juge des référés aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,
- l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,
- la séquestration des meubles garnissant le logement,
- la condamnation de M. [Z] [C] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 9747.44 euros, au titre des loyers et charges,
- la fixation de l'indemnité d’occupation égale au loyer et charges majorée de 50%,
- la condamnation de M. [Z] [C] au paiement d'une indemnité de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.
A l'audience du 02-02-24 le conseil de M. [O] [N] a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 6085.51 euros au 01-02-24. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire. Il porte sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 1500 euros.
A l’audience le conseil de M. [Z] [C] soutient que :
-il est titulaire du bail suivant décision du juge aux affaires familiales du 05-07-18 lui ayant attribué la jouissance du domicile conjugal ;
-il ne paie pas les loyers du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation de fournir un logement décent ; que le 27-06-23 Citémétrie a rendu un rapport mentionnant des dysfonctionnement et la nécessité de réaliser des travaux ; qu’il s’en suit que la CAF a suspendu le paiement des APL dans l’attente de la réalisation de ces travaux ;
-il allégue que l’origine des dégât des eaux provient d’une fuite de la toiture,
-il soutient qu’il a prévenu son bailleur par téléphone.
M. [Z] [C] sollicite donc à titre reconventionnelle :
- la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- le paiement d’une somme provisionnelle de 7488 euros au titre de son trouble de jouissance,
- la déduction des sommes suivantes de la dette locative,
. la somme de 208 euros mensuelle retenue par la Caf,
. la mise en demeure d’un montant de 17.06 euros,
. la somme de 38.11 euros au titre des frais de commissaire de justice,
- la réduction du loyer à la somme mensuelle de 400 euros jusqu’à la réalisation complète des travaux, ainsi que la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations,
- la compensation des sommes dues entre les parties.
Subsidiairement il sollicite des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, soit le paiement d’une somme de 150 euros par mois.
En tout état de cause la condamnation au paiement de M. [O] [N] à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre la condamnation de M. [O] [N] aux dépens.
Le conseil de M. [O] [N] répond que :
- le bailleur n’a jamais été destinataire d’un courrier ou d’une déclaration de sinistre de la part du locataire avant la délivrance du commandement de payer ou l’envoi de l’assignation en avril 2023; que dès lors il ne pouvait connaître l’existence d’un trouble de jouissance allégué par le locataire;
- son mandataire n’a pu être présente à l’expertise menée par Citémétrie, les problèmes de transport de l’expert l’ayant retardé, la mandataire n’a pu l’attendre au-delà de 9h30 ; que l’expert n’a pas reporté la date de son expertise ;
- les travaux ont été faits et les pièces justificatives ont été transmises à Citémétrie.
M. [O] [N] soutient que l’origine des désordres rencontrés est à imputer au locataire du fait que :
- celui-ci ne justifie pas avoir informé son bailleur des infiltrations et ainsi l’humidité s’est installée
- l’entretien du logement d’une surperficie importante de 160 m2 s’agissant d’une maison à étage n’est pas assuré et qu’il est noté un encombrement de certaines pièces
- la non information d’une éventuelle fuite en toiture n’a jamais été faite et pouvait entrainer des détériorations dont seul M. [Z] [C] devrait être tenu.
Il maintient donc ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais.
Par note en délibéré le conseil de M. [Z] [C] produit la réponse de l’assureur de ce dernier du 10-05-19 et le rapport définitif de son assureur du 26-03-19.
MOTIFS:
Par conclusions déposées à l’audience du 02-02-24 le conseil de M. [Z] [C] demande au juge des référés de constater l’existence de contestations sérieuses et de dire qu’il n’ y a pas lieu à référé. Toutefois le conseil de M. [Z] [C] ne soulève pas l’incompétence du juge des référés et cet argument n’est pas repris oralement ainsi qu’il ressort de la note d’audience.
Le juge des référés est donc compétent pour examiner ce litige.
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Sur la décence du logement
Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail.
L’article 6 de la loi du 06-07-1989 prévoit que “ le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation“.
A l’inverse le locataire est tenu d’entretenir le logement selon des obligations définies par décret.
Tout d’abord il convient de déterminer si le locataire apporte la preuve de la délivrance d’un logement non conforme et non décent.
En l’espèce aucun état des lieux d’entrée n’est fourni et la location est ancienne, le bail datant de 2007.
Depuis mai 2023, le locataire ne produit aucun courrier d’information ou de mise en demeure du bailleur de réaliser des travaux suite à un désordre.
Un dégât des eaux est signalé par M. [Z] [C] à son assurance le 08-08-17 et conduit à deux rapports de son assureur Axa qui ne sont jamais parvenus au bailleur. Le second rapport mentionne des remises en état à hauteur de 1486 euros et mentionne :
“- fuite du couloir sont consécutifs à une fuite du 1er étage
- les désordres au 2ème étage semblent consécutifs à un phénomène de condensation (humidité 10%)”.
Il s’en suit un refus de garantie d’Axa pour ‘un défaut d’entretien généralisé de la maison. Seuls d’importants travaux de rénovation de la maison peuvent circonscrire les multiples sinistres existants “.
L’ expertise d’AXA ne fait pas mention d’une fuite en toiture et de l’origine structurelle des dégâts des eaux. Le courrier d’axa mentionne un défaut d’entretien sans imputer explicitement celui-ci au propriétaire.
Le second document fourni par le locataire est le rapport de Citémétrie qui précise “ ce rapport a été réalisé dans le cadre d’une visite logement visant à constater des désordres susceptibles de relever du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent à partir d’un constat visuel. Le rapport fourni aux occupants, locataires ou propriétaires n’a qu’une valeur informative. Il ne leur est pas opposable et ne saurait être utilisé à des fins judiciaires”.
Malgré cette note il sera fait mention des constats de ce rapport.
Le rapport de Citémétrie mentionne :
- désordres sur le bâti mais note que le locataire n’a fait aucune déclaration à cet titre à son assurance,
- installation électrique non conforme dans le salon et une chambre du fait de câbles et fils apparents,
- une insuffisance de chauffage dans le salon et une chambre où il est constaté qu’un convecteur a été enlevé par le locataire,
- de la présence d’humidité dans plusieurs pièces d’une ampleur ponctuelle se manifestant par des moisissures dans les murs et plafonds des combles,
- la ventilation est insuffisante dans plusieurs pièces malgré la présence d’une VMC autoréglable fonctionnelle par intermittence,
- présence de rongeurs selon les dires du locataire mais il est mentionné une accumulation importante de déchets et encombrants appartenant au locataire.
Il ressort de ces constatations que des désordres existent.
M. [O] [N] produit les documents suivants :
-la demande de devis le 18-09-23 selon les préconisations de l’expertise,
-la demande au locataire du 26-09-23 de contacter le mandataire du bailleur pour programmer les travaux et l’absence de réponse sur des dates par le locataire,
-le devis du 08-10-23 sur la réfection de la ventilation, la pose de sept radiateurs, la réfection des plafonds, l’isolation du mur de façade, la remise en état des peintures pour un montant total de 8415 euros, puis la facture du 25-01-24,
-la facture de travaux sur la toiture à hauteur de 5318 euros.
Il ressort donc de ces documents que les travaux préconisés ont été réalisés fin janvier 2024.
Il convient de déduire de ces faits et documents que le logement de M. [Z] [C] connaissait des désordres selon la page 1 du rapport relevant de la non-décence, mais ne touchant pas l’habitabilité de celui-ci, ne relevant pas de la précarité énergétique , ne nécessitant pas la mise en sécurité des occupants .
Dès lors il y a lieu de constater que M. [Z] [C] ne démontre pas un logement indécent du fait de l’inaction et la négligence du bailleur pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. La durée de ces désordres et leur orgine ne sont pas certaines.
En conséquence les demandes de travaux et de dommages et intérêts du locataire sur le fondement d’un trouble de jouissance seront rejetées.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Il résulte des pièces versées aux débats, que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de la signification du commandement de payer de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience, la demande étant en conséquence recevable.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 12-01-23, M. [O] [N] a fait délivrer à M. [Z] [C] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 4959.56 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.
Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12-03-23.
Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.
Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.
En l’espèce M. [Z] [C] a effectué une reprise du paiement du loyer courant. De plus il apporte la preuve de ses revenus et charges et de sa capacité à se libérer de la dette. Il justifie un emploi d’ambulancier en août 2023 lui permettant de percevoir un salaire de 2309 euros.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Z] [C] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
Par suite, l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date, son expulsion est ordonnée. L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience.
Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile, cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [Z] [C] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-02-24 la somme de 6029.80 € déduction faite des frais de procédure de 17.60 euros et 38.11 euros.
Toutefois le locataire justifie ne pas avoir pu bénéficier de l’Apl de septembre 2023 à l’arrêt des nuisances en janvier 2024, soit pendant 5 mois à hauteur de 208 euros par mois. Une somme de 1040 euros est donc déduite de la dette locative qui s’établit à la somme de 4989.80 euros.
La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [Z] [C] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01-02-24.
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [C] les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.
M. [Z] [C], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 12-03-23,
CONDAMNONS M. [Z] [C] à payer à titre provisionnel à M. [O] [N] la somme de 4989.80 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-02-24, avec intérêts au taux légal à compter du 01-02-24,
AUTORISONS M. [Z] [C] à s’acquitter de la dette, article 700 du Code de procédure civile et frais d’huissier compris, par mensualités de 170 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants,
étant rappelé qu’au plus tard la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [Z] [C] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
DISONS qu’à défaut de paiement d'une seule échéance de l’arriéré ou d'un seul loyer courant :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionFIXONS alors, le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail, et CONDAMNONS M. [Z] [C] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS M. [Z] [C] à payer à M. [O] [N] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [Z] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12-01-23,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
