TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 23/00058 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XHY5
Minute : 24/00179
Monsieur [J] [N]
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0840
C/
Monsieur [D] [P]
Madame [W] [S]
Représentant : Me Tristan HANVIC, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 292
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Avril 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [J] [N]
[Adresse 5]
[Localité 6]
ayant pour avocat Maître Katia DA COSTA, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [P]
[Adresse 4]
Porte 407
[Localité 8]
non comparant, ni représenté
Madame [W] [S]
[Adresse 4]
Porte 407
[Localité 8]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001879 du 02/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représentée par Maître Tristan HANVIC, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉBATS :
Audience publique du 02 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Avril 2024, par Madame Odile BOUBERT, Vice-Présidente, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
Par exploit délivré le 09-01-23, M. [N] [J] a fait assigner M. [P] [D] et MME [W] [S] devant le juge des référés aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,
- l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,
- la séquestration des meubles garnissant le logement,
- la condamnation solidaire de M. [P] [D] et MME [W] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2217.44 euros, au titre des loyers et charges,
- la fixation de l'indemnité d’occupation,
- la condamnation solidaire de M. [P] [D] et MME [W] [S] au paiement d'une indemnité de 250€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.
A l'audience du 23-06-23 le conseil de M. [N] [J] a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 5905.76 euros au 01-06-23. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire.
M. [P] [D] régulièrement assigné ne s'est pas présenté, ni personne pour lui.
MME [W] [S], assistée de son conseil, sollicite des délais de paiement sur 36 mois.
Une réouverture des débats a été demandée pour le 02-02-24 afin d’obtenir des précisions sur les droits de M. [N] [J] dans l’indivision.
A l’audience du 02-02-24 le conseil de M. [N] [J] s’en rapporte à ses pièces et maintient ses demandes.
M. [P] [D] régulièrement assigné ne s'est pas présenté, ni personne pour lui.
MME [W] [S], assistée de son conseil, s’en rapporte et maintient ses demandes de délais de paiement.
MOTIFS:
Au dossier de M. [N] [J] est présentée l’attestation dévolutive du 22-03-22 mentionnant que suite au décès de l’épouse de M. [N] [J], au contrat de mariage établi entre eux, à l’article 1525 al1 du Code Civil, les biens immobiliers de la communauté appartiendront en pleine propriété au conjoint survivant. M. [N] [J] a donc qualité pour agir.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Il résulte des pièces versées aux débats, que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience, la demande étant en conséquence recevable.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte du 26-04-22, M. [N] [J] a fait délivrer à M. [P] [D] et MME [W] [S] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 3428.68 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.
Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de six semaines prévu par la loi , ni dans le délai demandé dans le commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26-06-22.
Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.
Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.
En l’espèce M. [P] [D] et MME [W] [S] n’ont pas justifié d’une situation financière leur permettant d’honorer le paiement des loyers et la dette locative. En février 2022, ils faisaient mention d’une promesse d’embauche pour M. [P] [D], mais aucune somme n’est versée entre novembre 2022 et juin 2023. Il ne peut donc leur être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire.
Par suite, l’expulsion de M. [P] [D] et MME [W] [S] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur l’ indemnité d’occupation
La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date, son expulsion est ordonnée. L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation.
Le bail fait mention d’un studio non meublé au 4ème étage sans ascenseur de 15.5 m2 pour un loyer de 573.72 euros, soit un loyer d’un montant de 37 euros le m2, soit au-delà des normes parisiennes et de l’encadrement des loyers de l’agglomération Est Ensemble. Il convient d’adapter le montant de l’indemnité d’occupation à la surface et à l’équipement du bien immobilier.
En l’espèce, il n’est mentionné au bail aucun élément de confort. Le mode de chauffage est électrique et individuel.
Il convient donc de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 233 euros par mois à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience.
Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile, cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [P] [D] et MME [W] [S] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-06-23 la somme de 1325.12 €
soit les loyers dus au 30-06-22 : 3579.12 euros
soit les indemnités d’occupation dus de juillet 2022 à juin 2023 : 2796 euros
soit déduction des versements entre juillet 22 et juin 23 : - 5050 euros .
La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [P] [D] et MME [W] [S] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01-06-23.
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [D] et MME [W] [S] les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.
M. [P] [D] et MME [W] [S], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26-06-22,
CONDAMNONS solidairement M. [P] [D] et MME [W] [S] à payer à titre provisionnel à M. [N] [J] la somme de 1325.12 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-06-23, avec intérêts au taux légal du 01-06-23,
AUTORISONS M. [N] [J] à procéder à l’expulsion de M. [P] [D] et MME [W] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 233 euros, les charges en plus,
CONDAMNONS solidairement M. [P] [D] et MME [W] [S] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS solidairement M. [P] [D] et MME [W] [S] à payer à M. [N] [J] la somme de 250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS solidairement M. [P] [D] et MME [W] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26-04-22,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
