Décision du 27 Mars 2024
Minute n° 24/00061
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 27 Mars 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle n°RG 23/00119 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XZHT
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
SEQUANO AMENAGEMENT
[Adresse 46]
[Adresse 46]
[Adresse 46]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. DU [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [B] [M], commissaire du Gouvernement
[Adresse 33]
[Adresse 33]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 04 octobre 2023
Date de la première évocation et des débats : 07 février 2024 et 28 février 2024
Date de mise à disposition : 27 Mars 2024
EXPOSE DU LITIGE
La SCI DU [Adresse 1] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 39].
Il s’agit d’un bien mixte à usage d’habitation et de commerce. Le bien est situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite « [Localité 47] », qui a fait l’objet :
- d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n°2022-2636 , en date du 20 septembre 2022 ;
- d’une déclaration de cessibilité, selon l’arrêté préfectoral n° 2022-3484, en date du 06 décembre 2022 ;
- d’une ordonnance d’expropriation, en date du 6 juillet 2023, emportant transfert de propriété au bénéfice de la société anonyme d’économie mixte (SA) SEQUANO AMENAGEMENT.
La SA SEQUANO AMENAGEMENT a notifié son Mémoire valant offres à la SCI DU [Adresse 1] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, reçue le 10 mai 2023.
Par une requête datée du 4 mai 2023 et reçue le 13 juin 2023 par le greffe, accompagnée d’une copie de son Mémoire valant offres, la SA SEQUANO AMENAGEMENT a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI DU [Adresse 1].
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie expropriée des offres de l’expropriant.
La SA SEQUANO AMENAGEMENT a notifié à la SCI DU [Adresse 1] la saisine de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juin 2023, reçue le 16 juin 2023.
Par une ordonnance rendue le 04 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 04 octobre 2023.
La SA SEQUANO AMENAGEMENT a notifié cette décision à la SCI DU [Adresse 1] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 août 2023, reçue le 16 août 2023.
La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de la SA SEQUANO AMENAGEMENT et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
La SCI DU [Adresse 1] était représentée lors du transport judiciaire sur les lieux du bien exproprié au cours duquel la date d’audience a été fixée au 07 février 2024.
La SA SEQUANO AMENAGEMENT a produit deux mémoirres :
- un mémoire valant offre en date du 4 mai 2023, reçu le 13 juin 2023 ;
- un mémoire récapitulatif et en réplique en date du 21 février 2024, reçu le 22 février 2024 ;
Dans ses dernières écritures, elle demande au tribunal de fixer l’indemnité de dépossession des biens de la SCI DU [Adresse 1] à un montant de 770.388,40 € en valeur occupé, se décomposant de la manière suivante :
- Indemnité principale :
Superficies retenues :
partie entrepôt : 425,57 m²
partie habitation : 85,8 m²
Valeurs unitaires occupées retenues :
partie entrepôt : 1200 €/m² ;
partie habitation : 2200 €/m²
soit une indemnité principale de 699.444 € = (425,57 m² x 1200 €) + (85,8 m² x 2200 €)
- Indemnité de remploi : 70.944, 40 €
Dans ses dernières écritures, datées du 22 février 2024, produites postérieurement au transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue la valeur des biens de la SCI DU [Adresse 1] à un montant de 799 600 € en valeur occupée, de la manière suivante:
- indemnité principale : 726 000 €
- indemnité de remploi : 73 600 €.
La SCI DU [Adresse 1] a produit deux mémoires :
- un mémoire en réponse reçu le 24 juillet 2023 ;
- un mémoire en réponse n°2, reçu le 20 février 2024.
Dans ses dernières écritures, elle demande au tribunal de fixer la valeur de ses biens à titre principal à un montant de 1.00.409 € en valeur libre, à titre subsidiaire à un montant de 816.983,03 € en valeur libre, se décomposant de la manière suivante :
à titre principal,
- indemnité principale : 896.750 € ;
- indemnité de remploi : 92.175 € ;
- indemnité de déménagement : 11.484 €
à titre subsidiaire,
- indemnité principale : 729.999,12 € ;
- indemnité de remploi : 75.499, 91 € ;
- indemnité de déménagement 11.484 €
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 07 février 2024, a été renvoyée à la demande des parties au 28 février 2024. À cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.
La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.
La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les biens de la SCI DU [Adresse 1] doivent être évalués selon :
- leur consistance au 06 juillet 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 4 février 2020, modifié le 29 juin 2021, le 24 mai 2022, le 15 décembre 2022 et le 27 juin 2023 et le 3 novembre 2023.
Les modifications intervenues les 24 mai 2022, 15 décembre 2022, le 27 juin 2023 et le 3 novembre 2023, n’ont pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elles ne peuvent être retenues comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification du 29 juin 2021.
Les parcelles sont situées en zone UP Bd1 du PLU.
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse
Les parties n’ont pas soutenu lors du transport du 4 octobre 2023 ou de l’audience du 28 février 2024, que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation le 6 juillet 2023, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.
Le bien est constitué :
- sur rue, d’un pavillon en R+1 divisé en deux logements, un appartement trois pièces au rez-de-chaussée, composé d’une cuisine, une salle à manger, une salle d’eau avec toilette et deux chambres et un appartement au 1er étage, composé d’une cuisine, un salon, deux chambres et une salle d’eau ;
- sur cour, d’un entrepôt.
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement
Les biens immobiliers de la SCI DU [Adresse 1] sont dans un état d’entretien qualifié de :
. moyen par la SA SEQUANO AMENAGEMENT, entité expropriante ;
. moyen par le commissaire du Gouvernement.
Au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 4 octobre 2023, le juge de l’expropriation retient un bon état d’entretien s’agissant de l’entrepôt et un état moyen voire mauvais s’agissant du pavillon, notamment au regard de la présence de nombreuses moisissures dans tout le pavillon, étant observé que l’exproprié ne se prononce pas sur ce point.
Les biens immobiliers de la SCI DU [Adresse 1] sont situés dans la commune de [Localité 37], à proximité du centre ville commerçant ([Adresse 49] et [Adresse 36]) et administratif (mairie). Il est à 14,3 kilomètres de [Localité 48].
Ils sont desservis par :
- les axes routiers suivants : l’A3 ;
- les transports en commun suivants : lignes de bus 234, 346, 351, 615 et 616 (à 5-10 minutes à pied du bien).
Les biens immobiliers en question sont implantés dans un quartier à la fois pavillonaire et d’entrepôts, où de nouveau immeubles d’habitation sont en cours de construction.
Sur les surfaces
Les parties s’accordent sur la surface du pavillon de 85,8 m², qui sera donc retenue.
En revanche, elles ne s’accordent pas s’agissant de la surface de l’entrepôt :
- la SA SEQUANO AMENAGEMENT fait valoir une surface de 425,57 m² ;
- le Commissaire du Gouvernement fait état d’une surface de 425,57 m² ;
- la SCI DU [Adresse 1] retient une surface de 472,44 m².
La SA SEQUANO AMENAGEMENT et le Commissiare du Gouvernement se basent sur un mesurage effectué par un géomètre expert, qui n’est pas versé aux débats.
En revanche, la SCI DU [Adresse 1] produit un certificat de surface établi le 23 juillet 2020 par la société Avenue des Diagnostics, aux termes duquel la superficie de l’entrepôt est la suivante :
- 423.67 m² en loi Carez ;
- 472,44 m² en surface au sol.
S’agissant d’un entrepôt, qui n’est pas un lieu d’habitation, il y a lieu de retenir une surface utile, de sorte qu’ il convient de retenir une surface totale de 472,44 m² et de pondérer les surfaces :
- de la mezzanine en forme de L servant de lieu de stockage au 1er étage, de 98,39 m² ;
- du dégagement du 1er étage, de 4,11 m² ;
- du bureau n°1 du 1er étage, de 9,54 m² ;
- du bureau n°3 du 1er étage, de 16,15 m² ;
soit une surface totale pour ces éléments immobiliers de 128,19 m², laissant une surface restante de 344, 25 m².
Il convient d’affecter la surface de 128,19 m² d’un coefficient de 0,8 pour tenir compte du fait qu’elles présentent une hauteur inférieure à 1,80 m donc une utilité moindre.
On obtient une surface totale de 446,80 m², correspondant à [(128,19 m² x 0,8) + 344, 25 m²].
Cette surface est retenue pour l’évaluation de l’entrepôt.
Sur la situation locative
En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux le 4 octobre 2023 que les biens, tant le pavillon que l’entrepôt, sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté.
En outre, l’exproprié verse aux débats, d’une part, une lettre émanant de la SARL PUGLIA FRANCE en date du 15 novembre 2022 indiquant libérer définitivement l’entrepôt et remettre les clés le 2 janvier 2023 et d’autre part, un courrier en date du 30 mai 2023 de résiliation du bail d’habitation liant la SCI DU [Adresse 1] et les époux [G].
Par conséquent, les biens immobiliers en question seront évalués en valeur libre d’occupation.
sur la méthode d’évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, terrain intégré.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation du bien se fera terrain intégré.
Sur la détermination de l’indemnité de dépossession
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. (…) Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
En l’espèce, le juge fixe l’indemnité principale en considération des termes de comparaison produits par les parties et il fixe le total des indemnités à un montant compris entre :
- 770.388,40 €, montant total offert par la SA SEQUANO AMENAGEMENT en valeur occupée correspondant à des indemnités principale et de remploi ;
et
- 1.000.409 €, montant total demandé par la SCI DU [Adresse 1], en valeur libre correspondant à des indemnités principale, de remploi et des frais de déménagement ;
étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose un montant de 799.600 €, en valeur occupée, correspondant à des indemnités principale et de remploi.
Sur l’indemnité principale
Afin de fixer une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, il convient, en raison de leur nature différente, de fixer une valeur pour l’entrepôt et une valeur pour le pavillon d’habitation.
- S’agissant de l’entrepôt
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’entrepôt, appartenant à la partie expropriée, étant rappelé que la valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien exproprié sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté.
Sur les termes de référence produits par les parties
La SA SEQUANO AMENAGEMENT produit aux débats les termes de comparaison suivants:
Termes
Date de
la vente
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEM
n° 1
24/05/2019
[Adresse 13]
120 m²
178.660 € HT
1488 €
Observations
Un immeuble à usage d’atelier, libre d’occupation.
DEM
n° 2
24/05/2019
[Adresse 14]
section [Cadastre 40]
307 m²
334.280 € HT
1088 €
Observations
Un immeuble à usage d’atelier/bureaux, libre d’occupation
DEM
n° 3
24/05/2019
[Adresse 15]
section [Cadastre 41], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]
3323 m²
2.169.350 € HT
652 €
Observations
Trois bâtiments à usage d’atelier, libre d’occupation
DEM
n° 4
24/05/2019
[Adresse 20]
section [Cadastre 42] et [Cadastre 9]
2269 m²
2.203.500 € HT
971 €
Observations
Un immeuble à usage d’activité, libre d’occupation.
La valeur moyenne arrondie de ces 4 termes de comparaison est de 1050 €/m².
Aux termes de ses dernière écritures, la SA SEQUANO AMENAGEMENT, indique reprendre à son compte les références suivantes citées par le Commissaire du Gouvernement :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEM
n° 5
14/04/2022
9304P01
2022P12070
[Adresse 5]
10//AV/119//
306 m²
200.000 €
654 €
Observations
Immeuble à usage industriel de bureaux, loué.
DEM
n° 6
20/02/2023
9304P01
2023P05564
[Adresse 31]
29//BM/131//
700 m²
1.000.000 €
1429 €
Observations
Hangar - entrepôt, libre d’occupation
DEM
n° 7
30/03/2023
9304P01
2023P08878
[Adresse 8]
[Adresse 8]
46//F/2034//
482 m²
600.000 €
1245 €
Observations
Sur terrain de 377 m² pavillon R+1 à usage commercial et de bureaux, libre d’occupation.
DEM
n° 8
14/12/2021
9304P01
2021P25331
[Adresse 27]
53//L/71//3 et 5
529,09 m²
684.000 €
1293 €
Observations
local d’activité et parkings extérieurs à usage de stockage, libre d’occupation.
DEM
n° 9
28/03/2023
9304P01
2023P08705
[Adresse 25]
10//BD/128//4-18-25-20-21-19
663
900 000 €
1358 €
Observations
Local libre d’occupation.
DEM
n° 10
01/02/2023
9304P01
2023P03196
[Adresse 32]
29//Z/282//
212
200.000 €
943
Observations
R+1 à usage de stockage et de bureaux.
DEM
n° 11
14/03/2023
9304P01
2023P07119
[Adresse 34]
53//AB/290//
500 m²
650.000 €
1300 €
Observations
garage automobile loué.
DEM
n° 12
04/07/2022
9304P01
2022P20683
[Adresse 21]
5//BP/260 et 261
420 m²
650.000 €
1548 €
Observations
entre SCI/libre.
DEM
n° 13
07/07/2021
9304P01
2021P09105
[Adresse 23]
5//CO/284//
495 m²
650.000 €
1313 €
Observations
R+1 (habitation à l’étage)/ libre.
DEM
n° 14
25/03/2022
9304P01
2022P09125
[Adresse 23]
5//CO/284//
495 m²
670.000 €
1354 €
Observations
R+1 (habitation à l’étage)/ libre.
DEM
n° 15
22/11/2022
9304P01
2022P34360
[Adresse 4]
29//BJ/210//
340 m²
440.000 €
1294 €
Observations
Bâtiment artisanal / libre.
DEM
n° 16
04/11/2021
9304P01
2021P21154
[Adresse 18]
29//BU/159//
540 m²
520.000 €
963 €
Observations
R+1 (bureaux à l’étage) / bail précaire
La valeur moyenne arrondie de ces 12 termes de comparaison est de 1224 €/m².
La SA SEQUANO AMENAGEMENT offre une valeur de 1200 €/m².
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :
- les termes DEM n° 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 ne sont pas retenus, s’agissant de biens qui ne sont pas situés dans la même commune que les biens à évaluer ;
- le terme DEM n°5 n’est pas non plus retenu, s’agissant d’un bien vendu occupés et qui a par conséquent été moins valorisé que ne doivent l’être les biens à évaluer qui sont libres d’occupation ;
- les termes DEM n° 1, 2, 3, 4 et 9 sont retenus selon une valeur moyenne arrondie de 1111 €/m², en valeur libre, car les biens cédés sont équivalents à celui exproprié en ce qu’ils sont situés dans la même commune, situés dans le même quartier et d’une surface relativement équivalente ;
Le commissaire du Gouvernement présente les termes de comparaison suivants :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
CG
n° 1
14/04/2022
9304P01
2022P12070
[Adresse 5]
10//AV/119//
306 m²
200.000 €
654 €
Observations
Immeuble à usage industriel de bureaux, loué.
CG
n° 2
20/02/2023
9304P01
2023P05564
[Adresse 31]
29//BM/131//
700 m²
1.000.000 €
1429 €
Observations
Hangar - entrepôt, libre d’occupation
CG
n° 3
30/03/2023
9304P01
2023P08878
[Adresse 8]
[Adresse 8]
46//F/2034//
482 m²
600.000 €
1245 €
Observations
Sur terrain de 377 m² pavillon R+1 à usage commercial et de bureaxu, libre d’occupation.
CG
n° 4
14/12/2021
9304P01
2021P25331
[Adresse 27]
53//L/71//3 et 5
529,09 m²
684.000 €
1293 €
Observations
local d’activité et parkings extérieurs à usage de stockage, libre d’occupation.
CG
n° 5
28/03/2023
9304P01
2023P08705
[Adresse 25]
10//BD/128//4-18-25-20-21-19
663
900 000 €
1358 €
Observations
Local libre d’occupation.
CG
n° 6
01/02/2023
9304P01
2023P03196
[Adresse 32]
29//Z/282//
212
200.000 €
943
Observations
R+1 à usage de stockage et de bureaux.
CG
n° 7
14/03/2023
9304P01
2023P07119
[Adresse 34]
53//AB/290//
500 m²
650.000 €
1300 €
Observations
garage automobile loué.
CG
n° 8
04/07/2022
9304P01
2022P20683
[Adresse 21]
5//BP/260 et 261
420 m²
650.000 €
1548 €
Observations
entre SCI/libre.
CG
n° 9
07/07/2021
9304P01
2021P09105
[Adresse 23]
5//CO/284//
495 m²
650.000 €
1313 €
Observations
R+1 (habitation à l’étage)/ libre.
CG
n° 10
25/03/2022
9304P01
2022P09125
[Adresse 23]
5//CO/284//
495 m²
670.000 €
1354 €
Observations
R+1 (habitation à l’étage)/ libre.
CG
n° 11
22/11/2022
9304P01
2022P34360
[Adresse 4]
29//BJ/210//
340 m²
440.000 €
1294 €
Observations
Bâtiment artisanal / libre.
CG
n° 12
04/11/2021
9304P01
2021P21154
[Adresse 18]
29//BU/159//
540 m²
520.000 €
963 €
Observations
R+1 (bureaux à l’étage) / bail précaire
La valeur moyenne arrondie de ces 12 termes de comparaison est de 1224 €/m².
Le commissaire du Gouvernement propose une valeur moyenne arondie à 1200 €/m².
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :
- les termes CG n° 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 ne sont pas retenus, s’agissant de biens qui ne sont pas situés dans la même commune que les biens à évaluer ;
- le terme CG n°1 n’est pas non plus retenu, s’agissant d’un bien vendu occupé et qui a par conséquent été moins valorisé que ne doit l’être le bien à évaluer qui est libre d’occupation ;
- le termes CG n° 5 est retenu selon une valeur de 1358 €/m², en valeur libre, car le bien cédé est équivalent à celui exproprié en ce qu’il est situés dans la même commune et est d’une surface relativement équivalente ;
La SCI DU [Adresse 1] s’appuie tout d’abord sur des ventes citées aux termes d’un rapport d’estimation de l’indemnité d’expropriation établit par le cabinet Vaz Da Cruz- Berthellot, à savoir :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEF
n° 1
12/07/2017
[Adresse 30]
207 m²
360.000 €
1739 €
DEF
n° 2
21/12/2015
[Adresse 2]
801 m²
1.046.500 €
1259 €
En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).
En l’occurrence, la SCI DU [Adresse 1] ne produit aucun justificatif de ces ventes dont les numéros de publication ne sont pas non plus fournis.
Ainsi, le rapport d’expertise privée versé aux débats par l’exproprié n’est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu’il ne peut être pris en considération et les termes qui y sont mentionnés ne peuvent pas être retenus dès lors qu’ils nesont pas par ailleurs justifiés.
En revanche, la SCI DU [Adresse 1] produit un justificatif du terme de référence suivant (pièce exproprié n°7) :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEF
n° 3
21/06/2023
[Adresse 19]
section [Cadastre 43]
723 m²
879.840 €
1217 €
Observations
Local industriel et commercial ou assimilé
La valeur arrondie de ce terme de comparaison est de 1217 €/m².
La SCI DU [Adresse 1] demande une valeur égale à 1217 €/m².
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :
- les termes DEF n°1 et 2 ne sont pas retenus, car ils ne sont justifiés ni par la production des actes de vente ni par aucun autre document et alors que les références de publication ne sont pas mentionnées ;
- le terme DEF n° 3 est retenu selon une valeur moyenne de 1217 €/m², en valeur libre, car le bien cédé est équivalent à celui exproprié en ce qu’il est situés dans la même commune, situé dans le même quartier et d’une surface relativement équivalente ;
sur le calcul de l’indemnité principale pour l’entrepôt
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, occupés, sont les suivants :
- les termes de la SA SEQUANO AMENAGEMENT n° 1, 2, 3, 4 et 9 selon une valeur moyenne arrondie de 1111 €/m² ;
- le terme du Commissaire du Gouvernement n° 5 selon une valeur de 1358 €/m², ;
- le terme de la SCI DU [Adresse 1] n°3 selon une valeur de 1217 €/m².
étant rappelé que les termes du Commissaire du Gouvernement n°5 correspond au terme n°9 de la SA SEQUANO AMENAGEMENT.
La moyenne de ces références est la suivante :
(1488 € + 1088 € + 652 € + 971 + 1358 + 1217) / 6 = 1.129 €/m²
Compte tenu du montant de 1200 €/m² proposé tant par la SA SEQUANO AMENAGEMENT que par la Commissaire du Gouvernement, des caractéristiques de l’entrepôt telles qu’elles ont été rappelées ci-dessus et de son état d’entretien général qualifié de bon eu égard aux constatations effectuées lors du transport du 4 octobre 2023, il y a lieu de retenir une valeur moyenne de 1210€/m².
Soit une valeur vénale de l’entrepôt calculée comme suit : 1210 € x 446,80 m² = 540.628 €
- s’agissant du pavillon
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale du pavillon, appartenant à la partie expropriée, étant rappelé que la valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien exproprié sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté.
Sur les termes de référence produits par les parties
La SA SEQUANO AMENAGEMENT produit aux débats les termes de comparaison suivants:
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEM
n° 1
23/07/2021
[Adresse 10]
section [Cadastre 45]
150 m²
450.000 € HT
3000 €
Observations
pavillon d’habitation sur terrain de 526 m².
DEM
n° 2
24/05/2019
[Adresse 35]
section [Cadastre 44]
100 m²
264.610 € HT
2646 €
Observations
pavillon d’habitation sur terrain de 520 m².
La valeur moyenne arrondie de ces 2 termes de comparaison est de 2823 €/m².
Aux termes de ses dernière écritures, la SA SEQUANO AMENAGEMENT, indique reprendre à son compte les références suivantes citées par le Commissaire du Gouvernement :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEM
n° 3
25/02/2021
9304P01
2021P01733
[Adresse 16]
10//H/85//27
83,39 m²
230.000 €
2758 €
DEM
n° 4
28/10/2022
9304P01
2022P31332
[Adresse 28]
10//H/171//299 et 233
91,24 m²
267.500 €
2932 €€
DEM
n°5
16/03/2022
9304P01
2022P09751
[Adresse 11]
10//G//114
95 m²
310.000 €
3263 €
DEM
n°6
12/12/2022
9304P01
2022P36239
[Adresse 29]
10//G/32//
100 m²
455.000 €
4550 €
DEM
n°7
01/02/2021
9304P01
2021P01465
[Adresse 17]
10//G/48//
94 m²
330.000 €
3510 €
DEM
n°8
08/10/2021
9304P01
2021P20295
[Adresse 3]
[Adresse 3]
10//H/171//182
89,78 m²
280.000 €
3119 €
La valeur moyenne de ces 6 termes de comparaison est de 3355 €/m²
La SA SEQUANO AMENAGEMENT offre une valeur inférieure, égale à 2200 €/m².
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien l’ensemble des termes proposés par l’expropriant seront retenus selon une valeur moyenne arrondie de 3222 €/m², en valeur libre, car les biens cédés sont équivalents à celui exproprié en ce qu’ils sont situés dans la même commune, dans le même quartier et d’une surface relativement équivalente.
Les termes DEM n°1 et 2 seront privilégiés selon une valeur moyenne de 2823 €/m², en valeur libre, car les biens cédés sont situés dans la même rue que celui exproprié.
Le commissaire du Gouvernement présente les termes de comparaison suivants :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
CG
n° 1
25/02/2021
9304P01
2021P01733
[Adresse 16]
10//H/85//27
83,39 m²
230.000 €
2758 €
CG
n° 2
28/10/2022
9304P01
2022P31332
[Adresse 28]
10//H/171//299 et 233
91,24 m²
267.500 €
2932 €
CG
n°3
16/03/2022
9304P01
2022P09751
[Adresse 11]
10//G/48//
95 m²
310.000 €
3263 €
CG
n°4
12/12/2022
9304P01
2022P36239
[Adresse 29]
10//G/32//
100 m²
455.000 €
4550 €
CG
n°5
01/02/2021
9304P01
2021P01465
[Adresse 17]
10//G/48//
94 m²
330.000 €
3510 €
CG
n°6
08/10/2021
9304P01
2021P20295
[Adresse 3]
[Adresse 3]
10//H/171//182
89,78 m²
280.000 €
3119 €
Le Commissaire du Gouvernement exclut le terme n°4, le considérant comme trop élevé, et retient une valeur moyenne des 5 autres termes de référence d’un montant de 3117 €/m².
Après application d’un abattement de 20 % tenant compte de l’état extérieur dégradé du pavillon et d’un état intérieur passable, le Commissaire du Gouvernement retient une valeur arrondie de 2500 €/m² (3117 € x 80 %).
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien, l’ensemble des termes proposés par l’expropriant seront retenus selon une valeur moyenne arrondie de 3355 €/m², en valeur libre, car les biens cédés sont équivalents à celui exproprié en ce qu’ils sont situés dans la même commune, dans le même quartier (à moins de 10 minutes à pied) et d’une surface relativement équivalente.
À cet égard, le seul fait que le terme CG n°4 soit élevé ne suffit pas à lui seul à l’exclure pour l’évaluation de la valeur vénal du pavillon exproprié alors qu’il est relatif à un bien équivalent à celui exproprié.
La SCI DU [Adresse 1] s’appuie sur des ventes citées aux termes d’un rapport d’estimation de l’indemnité d’expropriation établit par le cabinet Vaz Da Cruz- Berthellot, à savoir :
Termes
Date de
la vente et Réf publication
Adresse
Référence cadastrale
Surface
m²
Prix
€
Prix unitaire
€/m²
DEF
n° 1
14/02/2018
[Adresse 24]
54 m²
212.000 €
3925 €
DEF
n° 2
03/07/2019
[Adresse 26]
60 m²
185.000 €
3085€
DEF
n°3
24/07/2017
[Adresse 22]
43 m²
130.000 €
3027 €
DEF
n°4
27/08/2019
[Adresse 12]
60 m²
158.000 €
2633 €
En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).
En l’occurrence, la SCI DU [Adresse 1] ne produit aucun justificatif de ces ventes dont les numéros de publication ne sont pas non plus fournis.
Ainsi, le rapport d’expertise privée versé aux débats par l’exproprié n’est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu’il ne peut être pris en considération et les termes qui y sont mentionnés ne peuvent pas être retenus dès lors qu’ils ne sont pas par ailleurs justifiés.
Dans ces conditions, la SCI DU [Adresse 1] ne produit aucun terme de référence s’agissant du pavillon.
sur le calcul de l’indemnité principale pour le pavillon
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, libres d’occupation, sont les suivants :
- les termes de la SA SEQUANO AMENAGEMENT n° 1 à 8 selon une valeur moyenne arrondie de 3222 €/m² ;
- les termes du Commissaire du Gouvernement n° 1 à 6 selon une valeur de 3355 €/m² ;
étant rappelé que les termes du Commissaire du Gouvernement n°1 à 6 correspondent aux termes n°3 à 8 de la SA SEQUANO AMENAGEMENT.
La moyenne de ces références est la suivante : (3000 € + 2646 € + 2758 € + 2932 € + 3263 € + 4550 € + 3510 € + 3119) / 8 = 3222 €/m²
Dans la mesure où les termes DEM n°1 et 2 selon une moyenne de 2823 €/m² doivent être privilégiés et compte tenu des caractéristiques ainsi que de l’état d’entretien général du pavillon, qualifié de moyen eu égard aux constatations effectuées lors du transport du 4 octobre 2023, notamment la présence de nombreuses moisissures, il y a lieu de retenir une valeur moyenne arrondie de 2578 €/m² ( 3222€/m² x 0.80).
Soit une valeur vénale du pavillon calculée comme suit : 2578 € x 85,8 m² = 221.192,40 €.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée à la somme de 761.820,40€ (540.628 € + 221.192,40 €) en valeur libre.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d’un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 761.820,40 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20 % sur 5 000 € = 1 000 €
15 % sur 10 000 € = 1 500 €
10 % sur 746.820,40 € = 74.682,04 €
soit un total de 77.182,04 €.
Sur les frais de déménagement
L'indemnité de déménagement correspond à une indemnité accessoire qui n'est pas comprise dans l'indemnité de remploi.
La SCI DU [Adresse 1] sollicite une indemnité d’un montant de 11.484 €, en réparation des frais exposés pour le déménagement du mobilier situé dans l’entrepôt.
Ni la SA SEQUANO AMENAGEMENT, ni le Commissaire du Gouvernement ne présentent d’observation sur ce chef de préjudice accessoire.
En l’espèce, la SCI DU [Adresse 1] produit deux devis n°DE202403 et n° DE202404 émis le 01 février 2024 par la SAS PHARMALED relatifs au démontage et dépose des racks, des vitrines, du mobilier de bureau, des plans de travail, des boîtes d’archives et de la chambre froide pour des montants respectifs de 3.936 € et 7.548 €.
Le déménagement de ce mobilier et de ces équipements professionnels laissés par le locataire, la SARLU PUGLIA, qui a déjà quitté les lieux, étant la conséquence directe de la procédure d’expropriation, il convient par conséquent de faire droit à la demande de la SCI DU [Adresse 1] et de fixer l’indemnité accessoire au titre des frais de déménagement à la somme de 11.484 € (3.936 € + 7.548 €).
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession est égale à la somme de 850.486,44 €, soit :
- 761.820,40 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 77.182,04 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 11.484 €, au titre d’une indemnité pour frais de déménagement.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SA SEQUANO AMENAGEMENT, partie expropriante, supporte les dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, l’équité commande de condamner la SA SEQUANO AMENAGEMENT, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 04 octobre 2023 ;
FIXE à 850.486,44 € (huit cent cinquante mille quatre cent quatre-vingt-six euros et quarante- quatre centimes), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la société anonyme d’économie mixte SEQUANO AMENAGEMENT à la SCI DU [Adresse 1] à l’occasion de l’opération d’expropriation du bien situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 38], se décomposant comme suit :
- 761.820,40 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 77.182,04 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 11.484 €, au titre d’une indemnité pour frais de déménagement.
CONDAMNE la société anonyme d’économie mixte SEQUANO AMENAGEMENTaux dépens de la présente procédure.
CONDAMNE la société anonyme d’économie mixte SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI DU [Adresse 1] une somme de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
