TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00511 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y42J
Minute :
Madame [D] [O] [I]
Représentant : Me Sofia RAFAÏ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
C/
Monsieur [J] [T]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2024
DEMANDEUR :
Madame [D] [O] [I]
12 boulevard Roger Salengro
95190 GOUSSAINVILLE
représentée par Me Sofia RAFAÏ, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [T]
31 avenue de la division Leclerc
93350 LE BOURGET
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 27 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me RAFAÏ
Copie certifiée conforme :
M. [T]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 21/07/2019, il a été donné à bail à Monsieur [J] [T] un appartement à usage d'habitation, situé au 31 avenue de la division Leclerc (2ème étage gauche, porte droite n°119) 93350 LE BOURGET.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 3/10/2022 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1958 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice en date du 27/12/2023, Madame [D] [O] [I] a fait assigner Monsieur [J] [T] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal,Autoriser de pénétrer les lieux litigieux pour effectuer les réparations et constater les détériorations et fixer la date,Constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire,Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers,En tout état de cause,Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [J] [T] ;Condamner Monsieur [J] [T] au paiement :D'une somme de 5617,85 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 3/10/2022 ;D'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;De la somme de 2500 euros de dommages et intérêts,D'une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'audience Madame [D] [O] [I], représentée par son Conseil, actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7567,58 euros. Les autres prétentions sont maintenues. Elle indique que l’absence d’accès au logement est problématique au regard de la fuite d’eau générée chez un voisin.
Cité à étude, Monsieur [J] [T] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la demande de constat et d’autorisation à pénétrer dans les lieux
L'article 834 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, il résulte d’un échange de mails entre Madame [G] [O] [I], mère de la bailleresse en titre, agissant en vertu d’un mandat de représentation en date du 10 avril 2022 donné par Madame [D] [O] [I] et Madame [Y] [U], se présentant comme voisin du preneur que cette dernière subirait un dégât des eaux à son domicile en raison d’une fuite qui se localiserait chez Monsieur [J] [T].
Sont également versés au débat des courriels entre la société JESEL et WIDEMANN ENERGIES et le cabinet [Z] [B], administrateur de biens, dans lesquelles la société déclare « Notre technicien nous indique que c’est le locataire de Madame [O] [I] qui ne répond pas et ne veut pas donner accès à son logement ».
Toutefois, aucun de ces courriels n’est adressé au locataire en titre, Monsieur [J] [T]. Par ailleurs, aucun élément objectif tel qu’un procès-verbal de commissaire de justice dressé chez Madame [Y] [U] et demandant l’accès à Monsieur [J] [T] de son logement n’est versé au débat, afin d’étayer les échanges de courriels.
De même, aucun témoignage du plombier s’étant prétendument déplacé sur les lieux pour se voir opposer un refus n’est rapporté.
Enfin, si des photographies sur lesquelles sont visibles des dégâts au niveau des murs de toilettes et des plafonds d’un logement sont versés au débat, aucun élément objectif ne permet d’établir à quel moment et où ont été prises ses photographies.
Par conséquent, faute d’élément de nature à révéler que Monsieur [J] [T] refuse l’accès de son logement, mettant ainsi en péril les conditions d’habitation de Madame [Y] [U], la demande visant à autoriser un commissaire de justice à pénétrer les lieux litigieux sera rejetée.
Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 27/12/2023, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Si Madame [D] [O] [I] actualise à l’audience sa demande à la somme de 7567,58 euros, elle ne produit aucun décompte actualisé justifiant de cette somme.
Dès lors, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte en date du 16 novembre 2023 produits que Monsieur [J] [T] reste devoir une somme de 5617,85 euros (novembre 2023 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 16/11/2023. Il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1958 euros et de l’ordonnance pour le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
S’agissant du constat de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 3/10/2022 n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 3/12/2022 à minuit.
Sur l’expulsion et le sort des meubles
Monsieur [J] [T] se trouvant sans droit ni titre depuis le 4/12/2022, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Monsieur [J] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/12/2023.
Sur les modalités de l’expulsion
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution soient réduits ou supprimés.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, Madame [D] [O] [I] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [T] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [O] [I] les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 500 euros lui sera allouée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de Madame [D] [O] [I] recevable ;
DEBOUTONS Madame [D] [O] [I] de sa demande d’autorisation à pénétrer dans les lieux situés au 31 avenue de la division Leclerc (2ème étage gauche, porte droite n°119) 93350 LE BOURGET, pour effectuer les réparations et constater les détériorations et fixer la date,
CONSTATONS, à compter du 3/12/2022 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [J] [T] et situés au 31 avenue de la division Leclerc (2ème étage gauche, porte droite n°119) 93350 LE BOURGET ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Madame [D] [O] [I] la somme provisionnelle de 5617,85 euros (novembre 2023 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 16/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3/10/2022 sur la somme de 1958 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Madame [D] [O] [I], à compter du 1/12/2023 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Madame [D] [O] [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [T] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
