TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00400 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3OG
Minute :
OPH DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Représentant : Me François MEYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0085
C/
Monsieur [J] [X]
Madame [V] [K]
Monsieur [Z] [H]
Madame [A] [S]
Madame [F] [Y]
Monsieur [U] [B]
Le
Copie exécutoire :
Me MEYER
Copie certifiée conforme :
M. [X]
Mme [K]
M. [H]
Mme [S]
Mme [Y]
M. [B]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 206, dont le siège social est 122 rue André Karman, CS 10001, 93300, AUBERVILLIERS
représenté par Me MEYER François, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Landry OKANGA-SOUNA, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [X]
1 galerie François Truffaut
APPT 101 - ETG 1
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
Madame [V] [K]
1 galerie François Truffaut
APPT 101 - ETG 1
93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
Monsieur [Z] [H]
1 galerie François Truffaut
APPT 101 - ETG 1
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
Madame [A] [S]
1 galerie François Truffaut
APPT 101 - ETG 1
93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
Madame [F] [Y]
1 galerie François Truffaut
APPT 101 - ETG 1
93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
Monsieur [U] [B]
1 galerie François Truffaut
APPT 101 - ETG 1
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 27 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, par Madame [E] [T], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 21 juin 2021, l’OPH d’AUBERVILLIERS a donné à bail à Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] un appartement situé 1 Galerie François Truffaut (1er étage, porte 101) 93 300 AUBERVILLIERS.
Par actes de commissaire de justice en date du 2/02/2024, OPH d'AUBERVILLIERS a fait assigner Monsieur [J] [X], Madame [V] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référés, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater au jour de l’ordonnance à intervenir la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre l’OPH d’AUBERVILLIERS et Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] pour abandon de logement ;Condamner solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] à payer à l’OPH d’AUBERVILLIERS une provision de 27 890 euros, représentant le montant des loyers et charges impayées, arrêtées au 31 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation à leur encontre ;Constater que Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] du logement situé 1 Galerie François Truffaut (1er étage, porte 101) 93 300 AUBERVILLIERS ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régit par les dispositions du code de procédure civile d’exécution ;Ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 et de la trêve hivernale de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution au motif que les défendeurs ont pénétré dans les lieux sans droit ni titre à l’insu du propriétaire par voie de fait ;Condamner Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner les défendeurs in solidum au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La demanderesse expose dans sa citation que le logement litigieux a été donné à bail à IELDnom_titulaire_bailMonsieur [J] [X] et Madame [V] [K], que ces derniers ont quitté les lieux et que l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] a pu être constatée par voie de commissaire de justice ERGEFIELDdate_PV_constat26/09/2022.
A l'audience, l’OPH d'AUBERVILLIERS, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Assignés à tiers présent à domicile, Monsieur [J] [X], Madame [V] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] n'ont pas comparu ni été représentés.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation de plein droit pour abandon du logement
Aux termes de l’article 848 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toute mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, étant rappelé que lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour en constater la résiliation il n’a pas à relever l’urgence.
En l’espèce, le contrat de bail prenant effet au 21 juin 2021 contient un article 9-4 qui stipule : « En dehors des cas prévus par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le présent contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou l’abandon du domicile par ce dernier ».
Par ailleurs, il résulte du constat établi par commissaire de justice le 26 septembre 2022 que si les noms de Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] figurent sur la boîte aux lettres du logement litigieux, les personnes se trouvant dans les lieux à savoir Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A] et Monsieur [U] [B] ne font aucune mention de la présence des locataires en titre dans le logement et aucun document à leur nom n’est relevé dans le procès verbal comme se trouvant au sein des lieux.
Il convient également de relever que le commissaire de justice relève dans son procès verbal la présence sur la porte d’entrée de détérioration au niveau de la serrure, les réparations de fortune dont cette serrure à fait l’objet et enfin, le dysfonctionnement de la clenche, cassée.
Seul Monsieur [M] [C], se présentant comme un ami de Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K], a certifié le domicile de ces derniers. Or, les seules déclarations de Monsieur [M] [C] qui ne sont corroborées par aucun autre élément, ne saurait remettre en question le procès verbal circonstancié établi le 26 septembre 2022.
Dès lors, ces éléments permettent d’établir que Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] ont abandonné le logement litigieux à compter du 26 septembre 2022.
Par conséquent, il convient d’ordonner la résliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] à compter du 26 septembre 2022.
Sur la demande de provision au titre de l’ariéré locatif
L’article 849 alinéa 2 l’autorise également à accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte actualisé en date du 26 février 2024 produit que la dette de Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] n’est pas sérieusement contestable.
S’agissant de son montant, compte tenu de la résiliation du bail a compter du 26 septembre 2022 en raison de l’abandon du logement par Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K], ces derniers ne peuvent se voir condamner à une provision au titre des loyers et charges postérieurement à cette date.
Par ailleurs, il convient de déduire du décompte produit arrêté au 30 septembre 2022 (14 075,50 euros) la somme de 30,48 euros, correspondant à des frais d’enquête triennale dont il n’est pas justifié qu’ils seraient contractuellement dus aux locataires.
Par conséquent, il convient de condamner solidairement, en application des stipulations du contrat de bail, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] à la somme de 14 045,02 euros, selon décompte arrêté au 20/09/2022 (échéance de septembre 2022 incluse).
Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre
L'article 834 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Et, il est constant que constitue un trouble manifestement illicite, l'occupation d'un immeuble sans droit ni titre, qui constitue une atteinte au droit de propriété, quand bien même les défendeurs en revendiquent la légitimité en invoquant le droit au logement opposable et le droit à bénéficier d'une vie familiale normale intégrant le droit d'un domicile, qui peuvent, si leurs conditions d'application sont réunies, être considérés comme une contestation sérieuse.
Il résulte des éléments versés aux débats et en particulier du constat de commissaire de justice produit en date du 26/09/2022 qu’ainsi qu’il a été susmentionné, la porte d’entrée du logement litigieux présente des traces de détérioration au niveau de la serrure, qui a fait l’objet de réparations de fortune et que la clenche de la porte est cassée.
Ont été rencontrés sur place par le commissaire de justice Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A] et Monsieur [U] [B] affirmant se trouver dans les lieux avec Madame [F] [Y] ainsi qu’avec deux autres personnes célibataires.
Ces occupants ont précisé leur identité, indiquant être sans papier et se trouver dans les lieux depuis le mois de décembre 2021, après avoir versé 800 euros chacun en espèces à une personne dont l’identité leur est inconnue. Ils précisent enfin ne pas payer de loyer depuis leur entrée dans les lieux.
Par conséquent, Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] doivent bien être considérés comme occupants sans droit ni titre le logement objet de la présente instance.
Sur la demande d’expulsion et ses modalités
Il est constant que la reconnaissance de la qualité d'occupant sans droit ni titre d'un logement entraîne la compétence du juge des référés aux fins de faire cesser un trouble manifestement illicite d'atteinte à la propriété et que dès lors l'expulsion des défendeurs sera ordonnée ainsi que celle de tout occupant de leur chef.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Au regard des constatations détaillées dans le procès-verbal établie le 26/09/2022 par commissaire de justice permettant de caractériser une entrée dans les lieux de Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] par voie de fait, il sera fait droit à la demande d’expulsion, avec suppression du délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande au titre de la trêve hivernale
Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Ce texte prévoit que ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.
En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des mêmes procédés.
Au regard des constatations détaillées dans le procès-verbal établi le 26/09/2022 par commissaire de justice permettant de caractériser une entrée dans les lieux de Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] par voie de fait, il sera fait droit à la demande de suppression du délai de trêve hivernale.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B]
L'occupation sans droit ni titre justifie la fixation d'une indemnité d'occupation dont le caractère indemnitaire doit s'approcher du montant du loyer et de ses accessoires.
Si l’occupation des lieux par Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] est établie avec certitude depuis le 26/09/2022, la demande formée au titre des indemnités d’occupation aux termes de l’assignation ne court qu’à compter de la présente ordonnance.
Dès lors, ils seront condamnés, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dont les derniers locataires des lieux ont été redevables au cours du mois précédant la résiliation du logement.
Sur les mesures de fin de jugement
Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [J] [X], Madame [V] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’OPH d'AUBERVILLIERS les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 500 euros lui sera allouée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
ORDONNONS la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2022 entre l’OPH d’AUBERVILLIERS d'une part, et Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] d'autre part, concernant les locaux situés 1 Galerie François Truffaut (1er étage, porte 101) 93 300 AUBERVILLIERS,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [V] [K] à payer à l’OPH d’AUBERVILLIERS la somme provisionnelle de 14 045,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 30 septembre 2022, (échéance de septembre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 ;
CONSTATONS que Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] occupent sans droit ni titre le logement situé 1 Galerie François Truffaut (1er étage, porte 101) 93 300 AUBERVILLIERS ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [X], Madame [V] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] de libérer immédiatement les lieux et de restituer les clés ;
ORDONNONS la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
ORDONNONS la suppression des dispositions relatives à la trêve hivernale ;
DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, OPH d'AUBERVILLIERS pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;
FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] au montant du loyer et des charges dont les derniers locataires des lieux ont été redevables au cours du mois précédant la résiliation du logement.
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS toute indemnité d’occupation échue et demeurée impayée à compter du ERGEFIELDdate_PV_constat19 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [X], Madame [V] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [X], Madame [V] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [S] [A], Madame [F] [P] et Monsieur [U] [B] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
