TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00395 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3NT
Minute :
Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192
C/
Monsieur [N] [L]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 198, dont le siège social est 10 Rue Gisèle Halimi, 93000 BOBIGNY
représentée par Me GARLIN Nathalie (SCPA GARLIN BOUST MAHI), avocat au barreau de SEINE ST DENIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [N] [L]
10 place François Villon
Logement n°88
93120 LA COURNEUVE
comparant
DÉBATS :
Audience publique du 27 Février 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me GARLIN
Copie certifiée conforme :
M. [L]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 27/12/2001, il a été donné à bail à Monsieur [N] [L] un appartement à usage d'habitation, situé au 10 place François Villon, 93120 LA COURNEUVE.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 9/08/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2628,11 euros en principal.
Par acte du 8/12/2023, SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [L] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [L] ainsi que tous occupants de son chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [N] [L] à la délivrance d’une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 77 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner Monsieur [N] [L] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 4171,55 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience SEINE SAINT DENIS HABITAT actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5726,66 euros (janvier 2024 inclus) arrêtée au 26/02/2024. Les autres prétentions sont maintenues.
Monsieur [N] [L] reconnaît le montant de la dette locative mais il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre un règlement de 3000 euros et un règlement réglant le solde de la dette. Il précise avoir rencontré des difficultés de versements de son AAH à la suite d’un problème avec son titre de séjour. Il sollicite subsidiairement des délais pour quitter les lieux, précisant vivre au sein du logement avec son fils de 19 ans.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
Par note en délibéré autorisée, Monsieur [N] [L] a transmis son attestation d’assurance contre les risques locatifs en date du 27 février 2024 concernant le logement litigieux.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 26/12/2023, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 30/08/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8/12/2023. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits que Monsieur [N] [L] reste devoir une somme de 5726,66 euros (janvier 2024 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 26/02/2024 ; il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4171,55 euros et de l’ordonnance pour le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 9/08/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 20/09/2023 à minuit.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le paiement des loyers courants n’ayant pas repris, il convient, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Sur l’expulsion et le sort des meubles
Monsieur [N] [L] se trouvant sans droit ni titre depuis le 21/09/2023, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Monsieur [N] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/02/2024.
Sur les modalités de l’expulsion
Sur la demande d'astreinte :
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [L] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Monsieur [N] [L] fait état de sa situation familiale, son fils de 19 ans résidant au sein du logement litigieux.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [N] [L] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux.
Sur la demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance
Le contrat de bail étant résilié et le locataire ayant produit le justificatif demandé par note en délibéré, il ne saurait être enjoint au locataire, de produire une attestation d’assurance. La demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [L] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
L’équité commande que la somme de 150 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de SEINE SAINT DENIS HABITAT recevable ;
CONSTATONS, à compter du 20/09/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [N] [L] et situés au 10 place François Villon, 93120 LA COURNEUVE ;
DEBOUTONS Monsieur [N] [L] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ;
ACCORDONS néanmoins à Monsieur [N] [L], par dérogation à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance pour libérer le logement ;
ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, en conséquence à Monsieur [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à payer à SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 5726,66 euros (janvier 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 26/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8/12/2023, sur la somme de 4171,55 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à payer à SEINE SAINT DENIS HABITAT, à compter du 1/02/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
DEBOUTONS SEINE SAINT DENIS HABITAT de sa demande visant à enjoindre à Monsieur [N] [L] de produire une attestation d’assurance sous astreinte;
CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à payer à SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [L] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
