TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00385 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3FE
Minute :
Etablissement public OPH DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Représentant : Me [F], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0085
C/
Madame [Z] [B] divorcée [J] [M]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AUBERVILLIERS
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 206, dont le siège social est 122 rue André Karman, CS 10001, 93300, AUBERVILLIERS
représenté par Me MEYER François, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Landry OKANGA-SOUNA, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [Z] [R] divorcée [J] [M]
50 boulevard Félix Faure
Logement n°24
93300 AUBERVILLIERS
comparante
DÉBATS :
Audience publique du 27 Février 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, par Madame [V] [I], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me MEYER
Copie certifiée conforme :
Mme [R]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 16/10/2017, il a été donné à bail à Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] un immeuble à usage d'habitation, situé 50 boulevard Felix Faure (2ème étage, logement 24) 93 300 AUBERVILLIERS.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/07/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1484,90 euros en principal.
Par acte du 20/12/2023, OPH d'AUBERVILLIERS a fait assigner Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus ;condamner Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 2019,57 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience le bailleur actualise sa demande en paiement à la somme de ELDsomme_ddée_audience1323,73 euros (terme de janvier 2024 inclus) au titre de l’arriéré dû au 21/02/2024, maintient ses autres prétentions et précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non-respect des délais accordés.
Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] reconnaît le montant de la dette locative, mais elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise avoir bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement des particuliers de Seine Saint Denis, portant notamment sur une dette locative vis-à-vis d’OPH d’AUBERVILLIERS.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
Par note en délibéré autorisée reçue le 27 février 2024, Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] a fait parvenir au greffe, par l’intermédiaire de sa conseillère en économie sociale et familiale, la décision de la commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrant en application le 30 novembre 2020 et effaçant notamment une dette de 4281,05 euros à l’encontre de l’OPH d’AUBERVILLIERS.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 21/12/2023, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 11/07/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20/12/2023. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte (faisant figurer l’effacement d’une dette de 4281,05 euros le 8 février 2021) produits, que Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] est redevable envers OPH d'AUBERVILLIERS de la somme de 1178,95 euros (terme de janvier 2024 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 21/02/2024, déduction faite de 144,78 euros de frais, en l’absence de preuve qu’ils seraient contractuellement dus et/ou en sus des dépens ; elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1484,90 euros et de l’ordonnance pour le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Sur l’application des dispositions protectrices de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989
L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose néanmoins que « lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge […], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. […] Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, le décompte produit fait apparaître que le paiement des loyers et charges courant n’a pas été acquitté régulièrement depuis la décision de la commission du 30 novembre 2020.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à appliquer les dispositions susmentionnées.
Sur l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 alinéa premier
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
S’agissant du constat de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 17/07/2023 n’ont pas été réglées dans les deux mois de ce dernier. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 17/09/2023 à minuit.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’autoriser Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, les effets de la résiliation du bail étant suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement, il convient de rappeler, qu’en cas de non-respect des délais fixés au dispositif, il y a lieu de condamner Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
L’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/02/2024.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la séquestration en garantie
Par ailleurs, OPH d’AUBERVILLIERS ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire.
La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge d’OPH AUBERVILLIERS les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de OPH d'AUBERVILLIERS recevable ;
CONSTATONS, à compter du 17/09/2023 à minuit, la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les lieux loués situés au 50 boulevard Felix Faure (2ème étage, logement 24) 93 300 AUBERVILLIERS ;
CONDAMNONS Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] à payer à OPH d'AUBERVILLIERS, la somme provisionnelle de 1178,95 euros (terme de janvier 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 21/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2023 sur la somme de ERGEFIELDsomme_cmdt1484,90 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;
AUTORISONS Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 24ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
DISONS qu'en cas de respect par Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :
la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Z] [R] divorcée [J] [M], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] sera condamnée à payer à OPH d'AUBERVILLIERS, à compter du 1/02/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTONS OPH d'AUBERVILLIERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [Z] [R] divorcée [J] [M] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
