TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00365 - N° Portalis DB3S-W-B7H-Y26T
Minute :
Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Monsieur [M] [R]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 279 300 198, dont le siège social est 10 Rue Gisèle Halimi, 93000 BOBIGNY
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [R]
3 Rue Salvador Allende
93440 DUGNY
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 27 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me DOUEB
Copie certifiée conforme :
M. [R]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 4/03/2004, il a été donné à bail à Monsieur [M] [R] un immeuble à usage d'habitation, situé 3 rue Salvador Allende (2ème étage, porte 44), 93440 DUGNY.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 9/08/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1044,36 euros en principal.
Par acte du 4/12/2023, SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [R] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [M] [R] à la délivrance d’une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 15 euros par jour de retard, à compter de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir,condamner Monsieur [M] [R] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 1738,72 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience la bailleresse actualise sa demande en paiement à la somme de 1024,12 euros (janvier inclus) au titre de l’arriéré dû au 27/02/2024, maintient ses autres prétentions et précise qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non- respect des délais accordés.
Cité à tiers présent à domicile, Monsieur [M] [R] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté.
Par note en délibéré autorisée, la bailleresse a fait parvenir au tribunal son dossier de plaidoirie.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5/12/2023, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18/09/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4/12/2023. L’action est donc recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte produits, que Monsieur [M] [R] est redevable envers SEINE SAINT DENIS HABITAT de la somme de 1024,12 euros (janvier inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 27/02/2024 ; il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
S’agissant du constat de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 9/08/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de ce dernier. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 20/09/2023 à minuit.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’autoriser Monsieur [M] [R] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Monsieur [M] [R] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, les effets de la résiliation du bail étant suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement, il convient de rappeler, qu’en cas de non-respect des délais fixés au dispositif, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
L’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/02/2024.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Eu égard à l’absence d’attestation d’assurance au dossier alors qu’il a été demandé d’en adresser une par note en délibéré, il sera fait droit à la demande d’injonction de production de l’attestation d’assurance dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [R] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de SEINE SAINT DENIS HABITAT, les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DECLARONS l’action de SEINE SAINT DENIS HABITAT recevable ;
CONSTATONS, à compter du 20/09/2023 à minuit, la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les lieux loués situés au 3 rue Salvador Allende (2ème étage, porte 44), 93440 DUGNY ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à payer à SEINE SAINT DENIS HABITAT, la somme provisionnelle de 1024,12 euros (janvier inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 27/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9/08/2023 ;
AUTORISONS Monsieur [M] [R] à s'acquitter de la dette par 20 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 21ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
DISONS qu'en cas de respect par Monsieur [M] [R] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :
la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [M] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Monsieur [M] [R] sera condamné à payer à SEINE SAINT DENIS HABITAT, à compter du 1/02/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ENJOIGNONS à Monsieur [M] [R] d’adresser à SEINE SAINT DENIS HABITAT une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité dans un délais de deux mois compter de la signification de la présente décision ;
REJETONS la demande d’astreinte accompagnant cette demande de justification de l’attestation d’assurance ;
DEBOUTONS SEINE SAINT DENIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [R] aux dépens ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.
LA GREFFIERE LA JUGE
