TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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4ème étage
[Localité 6]
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N° RG 23/01040 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPGL
Minute : 24/00157
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [F] [N] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Monsieur [Z] [X]
Madame [B] [R] [X]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Monsieur [F] [N] [J] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
Madame [B] [R] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé, l'Office d'HLM de [Localité 6] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Madame [M] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 686 Francs, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Par avenant en date du 23 juillet 2020, suite au décès de Madame [M] [X], Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] se sont vus transférés le bénéfice dudit bail.
Le 9 mai 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3532,76 € arrêtée à la date du 2 mai 2023, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 octobre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance,
"constater par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est,
"rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement les défendeurs au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 4797,71 € arrêtée à la date du 25 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 9 février 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 7 096,41 € arrêtée à la date du 8 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.
Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 2 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations familiales le 5 mai 2023, pour un impayé toujours persistant à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la saisine de la CAF.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.
Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 9 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail d'origine, consenti à Madame [M] [X] avant l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023, n'est pas produit dans son intégralité. Il n'est en conséquence pas possible de vérifier s'il contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut de production d'une attestation d'assurance.
Dans ces conditions, les demandes visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs seront rejetées.
Seront en conséquence rejetées les demandes relatives à l'expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les demandes de condamnation au paiement
Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] restent devoir la somme de 4 797,71 € arrêtée à la date du 25 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus.
Il convient de déduire de cette somme des frais de procédure pour un montant de 169,03 euros imputés sur l'avis d'échéance du mois de février 2021.
Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 4 628,68 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, date de l'assignation.
A défaut de clause de solidarité présente au bail incomplet produit, la condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Rejetons les demandes d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs formées à l'encontre de Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6] ;
Condamnons Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4628,68 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 mars 2024.
La greffière, Le juge
