TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 6]
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N° RG 23/01039 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPGD
Minute : 24/00156
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [W] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Monsieur [E] [L]
Madame [K] [L]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Monsieur [W] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Monsieur [E] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant en personne
Madame [K] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Par contrat établi sous seing privé du 19 mai 2021, l'office HLM de [Localité 6], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Monsieur [E] [L] et [K] [L] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6].
Le 31 juillet 2023, Est Ensemble Habitat a fait délivrer Monsieur [E] [L] et [K] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2105,26€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 juillet 2023 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [E] [L] et [K] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023 aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs,
"ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
"dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement les défendeurs au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 2906,68 € arrêtée à la date du 25 octobre 2023 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'ils n'ont ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 9 février 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3353,42 € arrêtée au 30 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. Il a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s'est pas opposé à ce qu'il leur soit octroyé des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [E] [L], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la créance. Il a expliqué percevoir un salaire de 1200 euros, Madame [K] [L] perçevant quant à elle un salaire de 1800 euros depuis novembre 2023. Il a exposé avoir deux enfants à charge. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement mensuels, à hauteur de 150 € en sus du paiement régulier du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [K] [L], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 2 novembre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 26 juillet 2023, pour une situation d'impayé persistante à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur version applicable au jour de la saisine de la CAF.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Il convient de constater le désistement d'Est Ensemble Habitat de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Le bail conclu le 19 mai 2021 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers (article 9.1). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2023 pour la somme en principal de 2105,26 € arrêtée au 7 juillet 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Est Ensemble Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [L] et [K] [L] restent lui devoir la somme de 3353,42 euros arrêtée au 30 janvier 2024, incluant l'échéance du mois de décembre 2023.
Ils seront donc condamnés à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 3353,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2013,20 euros à compter du 31 octobre 2023, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.
En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, Monsieur [E] [L] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du couple décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [L] et [K] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.
La clause de solidarité présente au contrat de bail s'étendant aux indemnités d'occupation, cette condamnation sera assortie de la solidarité.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [L] et [K] [L], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur [E] [L] et [K] [L] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS qu'Est Ensemble Habitat se désiste de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2021 entre l'office HLM de Bobigny, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et Monsieur [E] [L] et [K] [L] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 30 septembre 2023 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et [K] [L] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 3353,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 janvier 2024, échéance du mois de de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2013,20 euros à compter du 31 octobre 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [E] [L] et [K] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 150 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [E] [L] et [K] [L] portant sur le logement situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6] ;
AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [E] [L] et [K] [L] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS EN CE CAS solidairement Monsieur [E] [L] et [K] [L], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et [K] [L] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 mars 2024.
La greffière, Le juge
