TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00943 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNTZ
Minute : 24/00153
Société [Localité 7] HABITAT
Représentant : SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux, vestiaire : 17
C/
Monsieur [I] [O]
Madame [D] [Z]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
Société [Localité 7] HABITAT
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentée par Maître HAMNY, substituant la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEURS :
Monsieur [I] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant en personne
Madame [D] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 février 2020, la SAEM [Localité 7] HABITAT a consenti à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 706,72 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 187,44 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 750,68 euros.
Le 17 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 3 905,38€ arrêtée au 13 octobre 2022, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2023, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait citer Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
oordonner l'expulsion des défendeurs, de leurs biens et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
ocondamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3 584,36 € arrêtée à la date du 24 octobre 2023, avec interêts de droit à compter du 17 octobre 2022,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 9 février 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 7558,49 €, terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [I] [O], comparant, n'a pas contesté le principe de la dette, mais a indiqué avoir procédé à un règlement de 1000 euros le 7 février 2024, et avoir réglé deux fois la somme de 1000 euros chez le commissaire de justice. Il explique qu'il est éducateur en contrat à durée déterminée et perçoit la somme de 1500 euros par mois. Quant à Madame [Z], elle bénéficie d'un contrat à durée indéterminée et perçoit la somme brute de 2250 euros par mois. La Caisse d'allocations familiales leur verse par ailleurs la somme de 230 euros par mois. Il sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler l'arriéré par des mensualités de 200 euros.
Madame [D] [Z], citée à étude, n'est pas présente et ne s'est pas fait représenter.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
Par note en délibéré autorisée, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait parvenir à la juridiction un décompte réactualisé de la créance indiquant que les locataires ont procédé à un règlement de 1000 euros le 7 février 2024 réduisant leur dette à la somme de 6558,49 euros au jour de l'audience.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 13 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAEM [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 19 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 novembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la saisine de la CCAPEX.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 20 février 2020 contient une clause résolutoire (article XI). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2022, pour la somme en principal de 3 905,38€ arrêtée au 13 octobre 2022, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Les causes de ce commandement ont été réglé pendant le délai de deux mois ( 700 € +300 € + 1000 € +500 €+ 500 €+500 €+840 € du 20 octobre 2022 au 29 novembre 2022), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La SAEM [Localité 7] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] restent lui devoir la somme de 6658,49 € arrêtée au 9 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Le règlement de 1000 euros évoqué à l'audience par Monsieur [O] apparait sur le décompte réactualisé fourni par la bailleresse. Monsieur [O], à qui il appartient de faire la preuve de ses règlements, ne justifie pas avoir réglé la somme de 2000 euros auprès d'un commissaire de justice.
Dans ces conditions, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] seront condamnés à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme provisionnelle de 6658,49 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 9 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal sur la somme de 2584,36 euros à compter du 8 novembre 2023, date de l'assignation, et sur le surplus, à compter de la présente décision.
En application de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article X), cette condamnation sera assortie de la solidarité.
Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu des ressources des défendeurs ainsi que de leurs charges, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil.
Seul Monsieur [I] [O], qui a comparu et formulé une demande de délais de paiement, peut bénéficier de ces délais. Aucune disposition ne permet au juge d'accorder d'office des délais à une partie qui n'en formule pas la demande. Dans la mesure où Madame [D] [Z] n'a pas comparu à l'audience, ni n'était représentée par son époux muni d'un pouvoir, celle-ci n'a pas formulé de demandes de délais de paiement et ne peut donc en bénéficier.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 7] HABITAT, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SAEM [Localité 7] HABITAT à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] relatif à un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8] ;
Condamnons solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme provisionnelle de 6658,49 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 9 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal sur la somme de 2584,36 euros à compter du 8 novembre 2023, et sur le surplus, à compter de la présente décision ;
Autorisons Monsieur [I] [O] à se libérer de cette dette dans un délai de vingt-quatre mois, par 23 versements mensuels de 200 euros, et un 24ème versement soldant la dette, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de cette ordonnance, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues ;
Rejetons le surplus des demandes de la SAEM [Localité 7] HABITAT ;
Condamnons in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024
Le GreffierLe Juge
