TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00941 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNTX
Minute : 24/00151
Société [Localité 7] HABITAT
Représentant : SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux, vestiaire : 17
C/
Monsieur [Z] [O]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
Société [Localité 7] HABITAT
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Maître HAMNY, substituant la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 17 décembre 2021, la SAEM [Localité 7] HABITAT, a consenti à Monsieur [Z] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sur la Commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 717,34 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 164,91 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 5 septembre 2023, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 6 335.20 € arrêtée à la date du 29 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2023, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,
"d'ordonner l'expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
"de le condamner au paiement de la somme de 7262,23 € au titre des loyers et charges arrêtés au 25 octobre 2023, avec intérêts à compter du 5 septembre 2023, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, jusqu'à libération des lieux et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
"de le condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 9 février 2024, la SAEM [Localité 7] HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 065,14 € arrêtée à la date du 5 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.
Monsieur [Z] [O], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAEM [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 8 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Le bail du 17 décembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023, pour la somme en principal de 6 335,20 arrêtée au 29 août 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2023.
A compter du 6 novembre 2023, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.
L'expulsion de Monsieur [Z] [O] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Monsieur [Z] [O] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 6 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
La SAEM [Localité 7] HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [Z] [O] reste devoir la somme de 7262,23 € arrêtée à la date du 25 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus.
Monsieur [Z] [O] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 7262,23 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 6335,20 euros, à compter du 14 novembre 2023, date de l'assignation, pour la somme de 927,03 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 7] HABITAT, Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 17 décembre 2021, par la SAEM [Localité 7] HABITAT à Monsieur [Z] [O] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sur la Commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 5 novembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [Z] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Monsieur [Z] [O] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 6 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Condamnons Monsieur [Z] [O] à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT à titre provisionnel la somme de 7262,23 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 pour la somme de 6335,20 euros, à compter du 14 novembre 2023 pour la somme de 927,03 euros, à compter de la présente décision pour le surplus;
Condamnons Monsieur [Z] [O] à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [Z] [O] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 mars 2024.
La greffière, Le juge
