TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00940 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNTW
Minute : 24/00150
S.A. IN’LI
Représentant : Maître Danielle MOUGIN de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne,
C/
Madame [J] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
S.A. IN’LI
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 4]
représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne
DÉFENDEUR :
Madame [J] [I]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 14 novembre 2017, la société IN'LI a consenti à Madame [J] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation porte n°832 et une place de stationnement n°69 situé [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 512,35 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 114,50 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 17 Août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 1 857,29€ arrêtée au 10 août 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 novembre 2023, la société IN'LI a fait citer Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [J] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin était,
"condamner Madame [J] [I] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 2179,38 € en deniers ou quittances, représentant le montant des sommes dues au 8 novembre 2023, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 1857,29 € et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
Ïdeu montant des loyers et charges à courir entre le mois d'octobre 2023 et la date de l'ordonnance de référé à intervenir.
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter de l'ordonnance de référé à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux,
Ïde la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance qui comprendrontnotamment le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 9 février 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 554,52 euros, hors frais, arrêtée au 1er février 2024. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [J] [I], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 18 août 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 novembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Le bail en date du 14 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 19). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 Août 2023, pour la somme en principal de 1 857,29€ arrêtée au 10 août 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La société IN'LI produit un décompte actualisé indiquant que Madame [J] [I] reste lui devoir la somme de 829,64 € arrêtée au 1er février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure (146 ;02 € +129,10 €).
Madame [J] [I] sera donc condamnée à verser à la société IN'LI une somme provisionnelle de 554,52 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 1er février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse a soldé les causes de l'assignation et ne reste redevable que de l'échéance du mois de janvier 2024. Elle a ainsi démontré être en mesure sur les mois précédents de régler un montant supérieur au montant de l'échéance. Le bailleur confirme qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [J] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société IN'LI, Madame [J] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 novembre 2017 entre la société IN'LI et Madame [J] [I] concernant le local à usage d'habitation porte n°832 et un place de stationnement n°69 situé [Adresse 6] à [Localité 8] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;
Condamnons Madame [J] [I] à verser à la société IN'LI la somme provisionnelle de 554,52 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 1er février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus;
Autorisons Madame [J] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 500 €, et une seconde mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [J] [I] portant sur le local à usage d'habitation porte n°832 et la place de stationnement n°69 situé [Adresse 6] à [Localité 8];
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [J] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Condamnons en ce cas Madame [J] [I] à payer à la société IN'LI une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [J] [I] à verser à la société IN'LI une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024
Le GreffierLe Juge
