TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00546 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGNK
Minute : 24/00142
SAEM [Localité 10] HABITAT
Représentant : SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,
C/
Monsieur [B] [G] [E] [D]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
SAEM [Localité 10] HABITAT
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 10]
représentée par Maître HAMNY, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [G] [E] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 10]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 août 2022, la SAEM [Localité 10] HABITAT a consenti à Monsieur [B] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 730,51 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 187,43 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 27 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 5083,69€ arrêtée au 18 avril 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, la SAEM [Localité 10] HABITAT a fait citer Monsieur [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
oordonner l'expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
ocondamner Monsieur [B] [D] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 9866,26 € arrêtée à la date du 28 août 2023, avec interêts de droit à compter du 27 avril 2023,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Après un renvoi, à l'audience du 9 février 2024, la partie demanderesse, représenté, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 12 982,34 euros, arrêtée à la date du 7 décembre 2023. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement des loyers au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [B] [D], comparant, a indiqué avoir réglé récemment la somme de 1300 euros et avoir été informé par la Caisse d'Allocations familiales que les sommes de 1312 euros pour les mois de septembre à novembre 2023 et la somme de 442,21 euros pour le mois de décembre 2023 ont été versées au bailleur au titre de l'aide personnalisée au logement. Il a indiqué cumuler deux emplois lui rapportant au minimum par mois la somme de 1500 euros. Il a indiqué que sa compagne bénéficie du revenu de solidarité active et d'allocations familiales en raison des enfants à charge. Un dossier est en cours auprès du Fonds de solidarité Logement mais la commission devant traiter leur situation a été décalée. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de verser la somme de 100 euros en sus du paiement du loyer courant.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
Par note en délibéré autorisée, la partie demanderesse a adressé à la juridiction un décompte réactualisé de sa créance, faisant apparaitre un montant dû au 9 février 2024 de 13 819,59 euros.
Par note en délibéré autorisée, la partie défenderesse a adressé à la juridiction une attestation de la Caisse d'allocations familiales indiquant qu'il a été versé à [Localité 10] Habitat au mois de janvier 2024 au titre de l'aide personnalisée logement pour l'appartement litigieux les sommes de 1312,08 euros pour la période de septembre à novembre 2023 et 442,21 euros pour le mois de décembre 2023, la preuve d'un virement de 1300 euros effectué le 5 février 2024, les convocations adressées à la compagne de Monsieur [D] pour établir un contrat d'engagement réciproque en vue de continuer à bénéficier du revenu de solidarité active.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAEM [Localité 10] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 28 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la saisine de la CCAPEX.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 27 avril 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 8 août 2022 contient une clause résolutoire (article 11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 avril 2023, pour la somme en principal de 5083,69 € arrêtée au 18 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La SAEM [Localité 10] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [B] [D] reste lui devoir la somme de 13819,59 € arrêtée au 9 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
La somme de 1300 euros évoquée par Monsieur [B] [D] à l'audience apparait à la date du 5 février 2024.
Il convient également de déduire de la somme réclamée le montant des allocations personnalisées au logement versé par la Caisse d'allocations Familiales, dont le défendeur apporte la preuve qu'elles ont été versées au mois de janvier 2024.
Monsieur [B] [D] sera donc condamné à verser à la SAEM [Localité 10] HABITAT une somme provisionnelle de 12 065,30 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 9 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3183,59 euros, à compter du 5 septembre 2023, date de l'assignation, sur la somme de 7966,26 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et a démontré être en mesure sur le mois de février 2024 de régler un montant supérieur au montant de l'échéance. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [B] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 10] HABITAT, Monsieur [B] [D] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 août 2022 entre la SAEM [Localité 10] HABITAT et Monsieur [B] [D] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 10] sont réunies à la date du 27 juin 2023 ;
Condamnons Monsieur [B] [D] à verser à la SAEM [Localité 10] HABITAT la somme provisionnelle de 12 065,30 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 9 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, sur la somme de 3183,59 euros, à compter du 5 septembre 2023, sur la somme de 7966,26 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus;
Autorisons Monsieur [B] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [B] [D] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 10];
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [B] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Condamnons en ce cas Monsieur [B] [D] à payer à la SAEM [Localité 10] HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Monsieur [B] [D] à verser à la SAEM [Localité 10] HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [B] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024
Le GreffierLe Juge
