TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
N° RG 23/00545 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGNG
Minute : 24/00141
SAEM NOISY LE SEC HABITAT
Représentant : SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,
C/
Monsieur [W] [R]
Représentant : Me Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 116
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024
DEMANDEUR :
SAEM NOISY LE SEC HABITAT
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître HAMNY, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEUR :
Monsieur [W] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007743 du 28/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne, assisté de Maître Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉBATS :
Audience publique du 09 Février 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 7 décembre 2017, la SAEM NOISY LE SEC HABITAT a consenti à Monsieur [W] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation appartement 162, et un parking n°162, situé [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 717,60 € pour le local d'habitation et 60,21 euros pour le parking, outre les provisions mensuelles sur charges de 121,32 € pour le local d'habitation et 8,09 € pour le parking, et le versement d'un dépôt de garantie de 777,81 euros.
Le 9 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 5 112,16 € arrêtée au 1er mars 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, la SAEM NOISY LE SEC HABITAT a fait citer Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
oordonner l'expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
ocondamner Monsieur [W] [R] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 5497,35 € arrêtée à la date du 28 août 2023, avec interêts de droit à compter du 9 mars 2023,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Après un renvoi, à l'audience du 9 février 2024, la partie demanderesse, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 1259,79 euros arrêtée au 31 janvier 2023. Elle a précisé que ce dernier a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a ensuite indiqué que son assignation doit être déclarée recevable dans la mesure où elle a été régulièrement dénoncée à la Préfecture six semaines avant la date de la première audience du 15 décembre 2023. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire du locataire, elle a soulevé l'incompétence du juge des référés pour statuer sur une contestation sérieuse à savoir l'indécence du logement. Elle a estimé par ailleurs que le caractère indécent de l'appartement n'est pas démontré, le procès-verbal d'huissier s'avérant insuffisant, le bailleur n'ayant jamais été informé au préalable de difficultés dans l'appartement et la CAF ou la commune n'ayant dressé aucun rapport en ce sens. Elle a ajouté que les désordres invoqués par le locataire relèvent en réalité de son obligation d'entretien et de réparation. Elle a rappelé que selon une jurisprudence constante, seule l'impossibilité totale d'occuper les lieux permet au locataire de stopper le paiement de ses loyers.
Monsieur [W] [R], assisté, n'a pas soutenu sa demande d'irrecevabilité des demandes de la bailleresse pour défaut de notification au préfet de l'assignation. Il a indiqué avoir réglé en février le solde dû et a demandé à ce que soit suspendu les effets de la clause résolutoire, et que la requérante soit condamnée à :
- effectuer des travaux d'isolation et d'aération de nature à endiguer les causes d'humidité, de condensation et de moisissure
- lui payer la somme de 5000 euros au titre du trouble de jouissance,
- payer à Me KEITA la somme de 1000 euros
- payer les entiers dépens.
Il a expliqué que le logement occupé présente les caractéristiques d'un logement indécent, et que les désordres ont été constatés par un commissaire de justice par procès-verbal du 29 novembre 2023. Le blocage des loyers a été fait dans le cadre de son droit à l'exception d'inexécution en raison de la défaillance du bailleur à rendre décent ce logement.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 septembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAEM NOISY LE SEC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la saisie de la CCAPEX.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 9 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 7 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mars 2023, pour la somme en principal de 5112,16 € arrêtée au 1er mars 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mai 2023.
Monsieur [W] [R] indique avoir bloqué le paiement des loyers dans le cadre de son droit à l'exception d'inexécution, la bailleresse s'étant révélée défaillante à rendre décent le logement qu'il occupe.
Il est constant que la suspension du paiement des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués.
En l'espèce, le constat dressé par commissaire de justice le 29 novembre 2023 fait certes état de désordres, sans pour autant qu'il puisse être considéré le logement comme inhabitable.
En outre, Monsieur [W] [R] échoue à démontrer avoir averti la bailleresse des désordres constatés avant la formulation de ses demandes reconventionnelles.
Dans ces conditions, la requérante a mis en œuvre de bonne foi la clause résolutoire du bail litigieux et celle-ci sera considérée comme acquise.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La SAEM NOISY LE SEC HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [W] [R] reste lui devoir la somme de 1252,79 € arrêtée au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Monsieur [W] [R] a indiqué avoir soldé cette somme au mois de février 2024 mais ne verse aux débats aucun justificatif en ce sens.
Il sera donc condamné à verser à la SAEM NOISY LE SEC HABITAT une somme provisionnelle de 1252,79 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 31 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, le défendeur indique s'être acquitté de la dette mais n'en rapporte pas la preuve. En tout état de cause, sa situation personnelle et financière lui a permis de réduire sensiblement les sommes dues depuis la délivrance de l'assignation. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [R] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Le bailleur est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d'entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement en présentent pas risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
En l'espèce, Monsieur [W] [R] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 faisant état :
-du décollement du joint en pied de porte d'entrée,
-du décollement et la peinture et des auréoles sur le plafond de l'entrée,
-des traces de coulure sur un des murs des toilettes,
-du décollement du linoléum des toilettes,
-des traces d'humidité au pied de la cuvette des toilettes,
-d'un trou béant dans la cloison du couloir,
-d'un décollement important de la peinture ainsi que des traces de moisissures localisées en périphérie de la baignoire dans la salle de bains,
-des traces d'humidité en pied d'ouvrant dans la chambre à coucher,
-d'un défaut d'isolation de l'ouvrant dans la chambre à coucher,
-d'un décollement de la peinture à proximité de la VMC dans la cuisine,
-d'un léger faiençage de la peinture au plafond de la cuisine,
-de la vétusté du meuble de cuisine,
-des prises désolidarisées du mur dans la pièce de vie,
-une évacuation d'eau obstruée sur le balcon.
La société NOISY LE SEC HABITAT ne conteste pas l'existence de désordres dans l'appartement loué, mais indique qu'il s'agit de désordres relevant du mauvais entretien des lieux loués par le locataire.
Ainsi, sont versés aux débats suffisamment d'éléments sur l'existence de désordres dans le logement litigieux. Les désordres reprochés ne sont pas de nature objective, mais subjective, de sorte qu'il appartient au juge d'apprécier l'existence d'un manquement contractuel de la part du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent et de déterminer si les causes de ces désordres lui sont imputables.
Le juge des référés ne saurait procéder à cette appréciation avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour apprécier la gravité des manquements reprochés de part et d'autre.
En conséquence, les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [W] [R] se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM NOISY LE SEC HABITAT, Monsieur [W] [R] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 décembre 2017 entre la SAEM NOISY LE SEC HABITAT et Monsieur [W] [R] concernant le local à usage d'habitation appartement 162, et le parking n°162, situé au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 9 mai 2023 ;
Condamnons Monsieur [W] [R] à verser à la SAEM NOISY LE SEC HABITAT la somme provisionnelle de 1252,79 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 31 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus;
Autorisons Monsieur [W] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 600 €, et une seconde mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [W] [R] portant sur le local d'habitation appartement 162, et le parking n°162 situé au [Adresse 4]);
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [W] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Condamnons en ce cas Monsieur [W] [R] à payer à la SAEM NOISY LE SEC HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Constatons l'existence d'une contestation sérieuse concernant l'ensemble des demandes reconventionnelles de Monsieur [W] [R] ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur ces demandes,
Condamnons Monsieur [W] [R] à verser à la SAEM NOISY LE SEC HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [W] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024
Le GreffierLe Juge
