TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02817 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOWZ
Minute :
JUGEMENT
Du : 11 Mars 2024
Madame [F] [H]
C/
Monsieur [T]-[C] [E]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Madame [F] [H]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Nathalie AMAR, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [T]-[C] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Non comparant
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Laurence DENOT
M. [T]-[C] [E]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 17 janvier 2023, Monsieur [F] [H] a donné en location à Monsieur [T] [C] [E] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 680,00 €, outre provisions sur charges de 40,00 €.
Le 9 mai 2023, Monsieur [F] [H] a fait délivrer à Monsieur [T] [C] [E] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 160,00 € selon décompte arrêté au 5 avril 2023.
Par notification électronique du 10 mai 2023, Monsieur [F] [H] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 8 novembre 2023, Monsieur [F] [H] a attrait Monsieur [T] [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [F] [H] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [T] [C] [E] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [C] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [F] [H], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T] [C] [E] ;De supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;De condamner Monsieur [T] [C] [E] au paiement des sommes suivantes :6 480,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 9 novembre 2023, Monsieur [F] [H] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 janvier 2024.
Lors de l'audience, Monsieur [F] [H] représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 8 640,00 €.
Monsieur [T] [C] [E] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 mai 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [T] [C] [E] le 9 mai 2023.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur absent lors de l'audience n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 juin 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
Monsieur [T] [C] [E] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [C] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [F] [H], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [C] [E].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [T] [C] [E] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Monsieur [F] [H] de cette demande.
SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS PRÉVU À L'ARTICLE L-412-2 DU CODE DES PROCÉDURES D'EXÉCUTION
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Monsieur [T] [C] [E] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, et il n'est pas justifié qu'il dispose d'une solution de relogement actuelle.
Le défaut de paiement seul n'est quant à lui pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.
Il n'est ainsi démontré aucune circonstance particulière, outre l'importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
Par suite, Monsieur [F] [H] ne justifiant pas d'un motif suffisant pour justifier la suppression ou la réduction du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution précité, il sera débouté de sa demande de suppression du délai précité.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Monsieur [F] [H] verse aux débats un décompte arrêté au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 8 640,00 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [F] [H] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [C] [E] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [F] [H] la somme de 8 640,00 € actualisée au 5 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 160,00 € à compter du 9 mai 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [T] [C] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [F] [H] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [C] [E] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [C] [E] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [T] [C] [E] sera condamné à payer à Monsieur [F] [H] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [F] [H] ;
CONSTATE que le contrat signé le 17 janvier 2023 entre Monsieur [F] [H] et Monsieur [T] [C] [E] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 10 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [T] [C] [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Monsieur [F] [H] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [C] [E] conformément aux articles L. 433-1,
R. 433-1 et suivants du même code ;
REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux de Monsieur [F] [H] ;
REJETTE la demande de suppression du délai pour quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution de Monsieur [F] [H] ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [E] à verser à Monsieur [F] [H] la somme de 8 640,00 € actualisée au 5 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 sur la somme de 2 160,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [C] [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Monsieur [T] [C] [E] à verser à Monsieur [F] [H] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 mai 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [E] à verser à Monsieur [F] [H] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
