TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
Téléphone : 01 48 33 76 38
@ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr
N° RG 24/00140 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YWSZ
Minute :
Société IMMOBILIERE 3 F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :
C/
Monsieur [R] [C]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2024
DEMANDEUR :
S.A. IMMOBILIERE 3 F
Groupe d’Action immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533, ayant son siège social sis 159 rue Nationale, 75013 PARIS,
représentée par Me ROTKOPF Patricia, avocat au barreau des Hauts de Seine substituée par Me Benjamin ATTIAS, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [R] [C]
2 allée des Renards
Logement 4613
93240 STAINS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 06 Février 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024, par Madame Manon SURCIN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.
Le
Copie exécutoire :
Me ROTKOPF
Copie certifiée conforme :
M. [C]
Préfecture de Seine Saint Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 23 novembre 2016, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] [C] un logement sis 2 allée des renards (logement 4613) - 93240 Stains, moyennant un loyer mensuel de 269,13 euros, hors charges.
Le 28 juin 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2565,12 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 13 juillet 2023, la société IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
- condamner Monsieur [R] [C] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* 4119,02 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués et à titre subsidiaire, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
* 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 11 décembre 2023.
A l'audience du 6 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 30 janvier 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4996,96 euros, échéance de janvier 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [R] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [R] [C] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.
Monsieur [R] [C], bien que régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, n'est ni présent ni représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [R] [C] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et n'était ni présent ni représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 novembre 2016, du commandement de payer délivré le 28 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 janvier 2024 que la société IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [R] [C] sera condamné à lui payer la somme de 4996,96 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [R] [C] le 28 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 août 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 novembre 2016 à compter du 29 août 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [C]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2023. Monsieur [R] [C] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 29 août 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 30 janvier 2024.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [C] aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société IMMOBILIERE 3F formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, parordonnanceréputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 novembre 2016 entre la société IMMOBILIERE 3F d'une part et Monsieur [R] [C] d'autre part, concernant les locaux situés 2 allée des renards (logement 4613) - 93240 Stains, sont réunies à la date du 29 août 2023,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [C] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNONS par provision Monsieur [R] [C] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4996,96 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse,
CONDAMNONS par provision Monsieur [R] [C] à payer à la société IMMOBILIERE 3F l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de février 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNONS Monsieur [R] [C] aux dépens de l’instance,
REJETONS la demande de la société IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles,
RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTONS la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes.
Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection et Louise MULLER, greffière placée.
LE GREFFIERLE JUGE
