France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 2, 05 juillet 2024, 23/04225

05/07/2024

ARRÊT N°24/495

N° RG 23/04225 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P3RQ

SC - MCC

Décision déférée du 27 Octobre 2023 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 23/00776

LA. MICHEL

[P] [X]

[A] [X] épouse [C]

[G] [D] [I]

[V] [I]

[U] [X]

[B] [M]

[K] [U] [I]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [P] [X]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représenté par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [A] [X] épouse [C]

[Adresse 16]

[Localité 10]

Représentée par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [G] [D] [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

DA + AFBD signifiés à étude le 21/12/23 et conclusions à étude le 19/01/24

Sans avocat constitué

Madame [V] [I]

[Adresse 22]

[Localité 1]

Représentée par Me Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [X]

[Adresse 21]

[Localité 2]

Représentée par Me Jonathan BOMSTAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [B] [M]

[Adresse 13]

[Localité 11]

DA + AFBD signifiés à étude le 20/12/23 et conclusions à étude le 19/01/24

Sans avocat constitué

Madame [K] [U] [I]

'[Adresse 18]'

[Localité 3]

Représentée par Me Camélia ASSADI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-08496 du 11/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. DUCHAC, présidente

V. MICK, conseiller

M.C. CALVET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. CENAC

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par C. DUCHAC, présidente, et par C. CENAC, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [D] [X] est décédé le [Date décès 12] 2019 en laissant pour lui succéder :

[R] [H], son épouse,

[P] [X], son fils,

[A] [X] épouse [C], sa fille,

[U] [X], sa fille,

[Z] [T] [X], sa fille.

Mme [Z] [T] [X] est décédée le [Date décès 15] 2019 en laissant pour lui succéder :

[B] [M], son époux,

ses enfants : [G] [I], [V] [I] et [K] [I].

Mme [R] [H] est décédée le [Date décès 6] 2021.

Par actes d'huissier des 10 et 16 février 2023, M. [P] [X] et Mme [A] [X] ont fait assigner Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de mise en vente urgente d'un bien indivis sur le fondement de l'article 815-6 du code civil.

Par jugement réputé contradictoire du 27 octobre 2023, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant selon la procédure accélérée au fond, après s'être déclaré compétent pour connaître du présent litige, a:

- autorisé la vente sur la base du mandat exclusif de vente [19] de la maison d'habitation au [Adresse 7] - 31 [Localité 24] au prix de 200.000 euros + frais d'agence de 13.600 euros, soit 213.600 euros, signé par M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [K] [I] et M. [B] [M] ;

- déclaré ledit mandat opposable aux indivisaires non signataires ;

- autorisé la régularisation par M. [P] [X] et Mme [A] [X] seuls, de toute promesse ou compromis relatif à cette maison d'habitation du [Adresse 7] - 31 [Localité 24] au prix de 200.000 euros, sans faculté de baisse de prix ;

- autorisé la réitération et la passation de l'acte définitif de vente de la maison d'habitation du [Adresse 7] - 31 [Localité 24] par M. [P] [X] et Mme [A] [X] seuls ;

- enjoint à Mme [A] [X] et M. [P] [X], ou toute personne mandatée par eux, de mettre à disposition de Mme [U] [X], Mme [K] [I] et Mme [V] [I] les clés du bien immobilier ;

- autorisé Mme [K] [I] à faire dresser inventaire de l'ensemble des biens meubles dépendant de la succession, en ce compris les bijoux conservés par Mme [A] [X] ;

- dit en tant que de besoin que Mme [A] [X] pourra être désignée par le commissaire de justice en charge de l'inventaire en qualité de séquestre des bijoux dépendant de la succession ;

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [V] [I].

Par déclaration électronique du 6 décembre 2023, M. [P] [X] et Mme [A] [X] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a:

- enjoint à Mme [A] [X] et M. [P] [X], ou toute personne mandatée par eux, de mettre à disposition de Mme [U] [X], Mme [K] [I] et Mme [V] [I] les clés du bien immobilier ;

- autorisé Mme [K] [I] à faire dresser inventaire de l'ensemble des biens meubles dépendant de la succession, en ce compris les bijoux conservés par Mme [A] [X] ;

- dit en tant que de besoin que Mme [A] [X] pourra être désignée par le commissaire de justice en charge de l'inventaire en qualité de séquestre des bijoux dépendant de la succession ;

- débouté Mme [A] [X] et M. [P] [X] de leur demande d'article 700 du code de procédure civile.

L'avis de fixation de l'affaire à bref délai a été adressé par le greffe au conseil des appelants le 19 décembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions d'appelants notifiées le 3 mai 2024, M. [P] [X] et Mme [A] [X] épouse [C] demandent à la cour de :

Vu l'article 815-6 du code civil,

Vu l'article 1380 du code de procédure civile,

Vu l'article 481-1 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement du 27 octobre 2023 sur la compétence du président du tribunal judiciaire ;

- confirmer le jugement du 27 octobre 2023 en ce qu'il a autorisé la vente sur la base du mandat de vente [19] de la maison d'habitation du [Adresse 7] ' 31 [Localité 24] au prix de 200.000 euros + frais d'agence de 13.600 euros soit 213.600 euros signé par M. [P] [X] et Mme [X] épouse [C] et Mme [K] [I] et M. [M] ;

- confirmer le jugement du 27 octobre 2023 en ce qu'il a déclaré ce mandat opposable à tous les autres indivisaires non signataires ;

- réformer le jugement du 27 octobre 2023 en ce qu'il a autorisé la régularisation - par M. [P] [X] et Mme [X] épouse [C] seuls - de toute promesse ou compromis relatif à cette maison d'habitation du [Adresse 7] ' 31 [Localité 23] au prix de 200.000 euros sans faculté de baisse du prix ;

En conséquence,

- autoriser M. [P] [X] et Mme [A] [X] seuls ' à régulariser toute promesse ou compromis relatif à cette maison d'habitation du [Adresse 7] ' 31 [Localité 24] au prix de 200.000 euros avec faculté de baisse du prix en fonction de l'évolution du marché immobilier sous contrôle de l'agent immobilier professionnel ;

- autoriser M. [P] [X] et Mme [X] épouse [C] seuls à accepter l'offre d'achat de Mme [Y] à 158.400 euros net vendeur ;

- confirmer le jugement du 27 octobre 2023 en ce qu'il a autorisé la réitération et la passation de l'acte définitif de vente de la maison d'habitation du [Adresse 7] ' 31 [Localité 24] par M. [P] [X] et Mme [X] épouse [C] seuls ;

- réformer le jugement du 27 octobre 2023 en ce qu'il a enjoint à M. [X] et Mme [C] de remettre les clés du bien à la disposition de tous à l'Agence [19] ;

- réformer le jugement du 27 octobre 2023 en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation des défaillants à supporter les frais irrépétibles et les dépens de première instance ;

- condamner tout succombant à la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens dont distraction sera opérée par Maître Sorel conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.

Mme [K] [I] a formé appel incident par conclusions du 18 février 2024.

Dans ses dernières conclusions d'intimée notifiées le 29 mai 2024, Mme [K] [I] demande à la cour de :

Vu l'article 1304-2 du code civil,

Vu l'article 4 du code de procédure civile,

Vu l'article 544 du code civil,

- déclarer irrecevable la demande de réformation de la disposition du jugement qui fixe la mise à prix du bien à 200.000 euros sans possibilité de baisse ;

- déclarer irrecevable la demande tendant à voir réformer le jugement en ce qu'il a autorisé l'accès du bien à Mme [K] [I] ;

- déclarer sans objet la demande tendant à voir réformer le jugement en ce qu'il a autorisé Mme [K] [I] à faire dresser inventaire ;

Au fond,

Vu l'article 815-6 du code civil, notamment ses alinéas 1 et 3,

Vu l'article 700 du code de procédure civile 2° et son dernier alinéa,

- déclarer l'appel interjeté par M. [P] [X] et Mme [A] [X] mal fondé et les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [K] [I] de ses demandes tendant à se voir autoriser à procéder à la vente du bien dans les conditions prévues par la proposition établie par l'agence [F] [J];

- statuant à nouveau, l'autoriser à faire vendre le bien par l'intermédiaire de l'agence [25], conformément aux conditions prévues par le mandat produit ;

- l'autoriser à régulariser ledit mandat exclusif au profit de l'agence [F] [J], la promesse de vente et l'acte authentique de vente et les déclarer opposables à tous les indivisaires qui ne les auraient pas régularisés volontairement ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné que les dépens soient recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [V] [I] ;

- ordonner que les dépens de première instance soient recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [K] [I] ;

- confirmer pour le surplus, la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

Y ajoutant,

- condamner les appelants in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros à Mme [K] [I] sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont le coût de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- autoriser le conseil de Mme [K] [I] à renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre le recouvrement à son profit de la somme allouée sur ce fondement.

Dans ses dernières conclusions d'intimée notifiées le 10 février 2024, Mme [U] [X] demande à la cour de :

Vu l'article 815-6 du code civil,

Vu l'article 1380 du code de procédure civile,

Vu l'article 481-1 du code de procédure civile,

A titre principal,

- débouter M. [P] [X] et Mme [A] [X] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions ;

- confirmer en conséquence le jugement du 27 octobre 2023 du président du tribunal judiciaire de Toulouse dans l'ensemble de son dispositif ;

A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement du 27 octobre 2023 du président du tribunal judiciaire de Toulouse dans l'ensemble de son dispositif, à l'exception de la disposition visant à autoriser la régularisation par M. [P] [X] et Mme [A] [X] épouse [C] seuls, de toute promesse ou compromis relatif à la maison d'habitation du [Adresse 7] ' 31 [Localité 24] au prix de 200.000 euros, sans faculté de baisse de prix ;

- statuant à nouveau, autoriser la régularisation par M. [P] [X] et Mme [A] [X] seuls, de toute promesse ou compromis relatif à cette maison d'habitation du [Adresse 7] ' 31 [Localité 24] au prix de 200.000 euros, avec faculté de baisse de prix dans la limite de 10% à l'issu d'un délai de quatre mois après la mise en vente du bien ou, à défaut, de la décision à intervenir, puis de 10% supplémentaire à l'issu d'un nouveau délai de quatre mois à compter de la première baisse du prix ;

En tout état de cause,

- débouter Mme [A] [X] et M. [P] [X] de toute demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

- condamner M. [P] [X] et Mme [A] [X] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont la distraction sera opérée par Me Bomstain, conformément à l'article 695 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d'intimée notifiées le 16 février 2024, Mme [V] [I] demande à la cour de :

Vu l'article 815-5 du code civil,

- confirmer le jugement du 27 octobre 2023 en toutes ses dispositions et en ce qu'il a:

- déclaré ledit mandat opposable aux indivisaires non signataires ;

- autorisé la réitération et la passation de l'acte définitif de vente de la maison d'habitation du [Adresse 7] - 31 [Localité 24] par M. [P] [X] et Mme [A] [X] seuls ;

- enjoint à Mme [A] [X] et M. [P] [X], ou toute personne mandatée par eux, de mettre à disposition de Mme [U] [X], Mme [K] [I] et Mme [V] [I] les clés du bien immobilier ;

- autorisé Mme [K] [I] à faire dresser inventaire de l'ensemble des biens meubles dépendant de la succession, en ce compris les bijoux conservés par Mme [A] [X] ;

- dit en tant que de besoin que Mme [A] [X] pourra être désignée par le commissaire de justice en charge de l'inventaire en qualité de séquestre des bijoux dépendant de la succession ;

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [V] [I] ;

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et prétentions ;

- condamner M. [P] [X] et Mme [A] [X] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

M. [G] [I], bien que régulièrement assigné par acte éposé en l'étude en date du 21 décembre 2023, n'a pas constitué avocat. Les dernières écritures des appelants lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024. Les dernières écritures de Mme [K] [I] lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024.

M. [B] [M], bien que régulièrement assigné par acte déposé en l'étude en date du 20 décembre 2023, n'a pas constitué avocat. Les dernières écritures des appelants lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024. Les dernières écritures de Mme [K] [I] lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2024 et l'audience de plaidoiries fixée le même jour à 14 heures.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les fins de non-recevoir soulevées par Mme [K] [I]

Mme [K] [I] demande à la cour de déclarer irrecevable la demande des appelants de réformation du chef les autorisant à régulariser pour le compte de tous les indivisaires la vente du bien indivis par promesse ou compromis de vente au prix de 200.000 euros sans faculté de baisse de prix afin que soit prévue une faculté de baisse du prix.

Sur le fondement de l'article 1304-2 du code civil, l'intimée soutient que la réalisation de l'obligation de l'agence [19] d'effectuer les diligences en vue de trouver un acquéreur en vertu du mandat de vente ne saurait dépendre de sa seule volonté sans critères déterminés ni déterminables.

Sur le fondement de l'article 4 alinéa 2 du code de procédure civile, l'intimée soutient que les appelants ne chiffrent pas la baisse de prix sollicitée, ni ne définissent aucun critère objectif permettant de la déterminer.

La demande de réformation n'encourt aucune irrecevabilité.

La demande sur le fond des appelants vise à obtenir l'autorisation de régulariser pour le compte de tous les indivisaires une promesse ou compromis de vente au prix de 200.000 euros fixé dans le cadre du mandat de vente conclu avec l'agence [19], validé par le tribunal, avec faculté de baisse de prix 'en fonction de l'évolution du marché immobilier sous contrôle de l'agent immobilier professionnel' et ne porte pas sur l'obligation de l'agent immobilier contractée en vertu dudit mandat.

Au surplus, la question soulevée par l'intimée sur l'obligation contractée par l'agent immobilier en vertu du mandat de vente au regard de l'article 1304-2 du code civil ne pourrait relever que de la seule appréciation au fond.

D'autre part, la demande des appelants est suffisamment déterminée au regard de l'article 4 du code de procédure civile.

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées seront rejetées.

Par ailleurs, Mme [K] [I] demande à la cour de déclarer irrecevable la demande des appelants de réformation du chef leur ayant enjoint de mettre à disposition les clés du bien immobilier à Mme [K] [I] sur le fondement de l'article 544 du code civil.

Elle soutient qu'en sa qualité d'indivisaire, elle détient le même droit de propriété sur le bien indivis que les appelants et que ces derniers n'ont pas justifié du fondement juridique de leur demande.

L'intimée ne développe qu'un moyen de défense au fond et la demande des appelants n'encourt pas l'irrecevabilité pour le motif invoqué.

Sur la portée de l'appel et l'étendue de la saisine de la cour

En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les dernières écritures déposées et sur les prétentions énoncées au dispositif.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [I] sur la demande de réformation du chef statuant sur la mise à disposition des clés du bien indivis a été ci-dessus rejetée. En revanche, la cour constate que bien qu'ayant relevé appel de ce chef leur ayant enjoint de mettre à disposition les clés du bien immobilier à mesdames [U] [W], [K] [I] et [V] [I], les appelants ne forment aucune demande à ce titre dans le dispositif de leurs dernières écritures, de sorte que ce chef ne peut qu'être confirmé.

Par ailleurs, Mme [K] [I] demande à la cour de déclarer sans objet la demande tendant à voir réformer le jugement en ce qu'il l'a autorisée à faire dresser inventaire dans la mesure où elle a fait diligence et où cet inventaire a été établi le 8 février 2024.

La cour constate que bien qu'ayant relevé appel du chef ayant autorisé Mme [K] [I] à faire dresser un inventaire de l'ensemble des biens meubles dépendant de la succession, en ce compris les bijoux conservés par Mme [A] [X], les appelants ne forment aucune demande à ce titre dans le dispositif de leurs dernières écritures.

Ces derniers indiquent dans le corps de leurs conclusions qu'il n'y a plus lieu de s'opposer à cet inventaire qui a été dressé.

Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile précité que ce chef qui n'est plus critiqué ne peut qu'être confirmé.

Sur le fond

L'article 815-6 du code civil dispose que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun; qu'il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.

Il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal judiciaire tient de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien inidivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun.

La condition d'urgence est remplie dès lors que les parties comparantes ne discutent pas l'urgence de vendre le bien indivis tenant à la dépréciation de sa valeur vénale dès lors qu'il est inoccupé et se dégrade.

La condition tenant à l'intérêt commun de l'indivision de vendre l'immeuble par le biais d'un agent immobilier n'est pas discutée dans son principe par les parties comparantes. Il existe un désaccord sur la désignation du ou des indivisaires dans l'accomplissement des actes, sur le choix de l'agent immobilier et sur le prix et la cour n'est saisie que des demandes relatives à ces questions.

M. [P] [X] et Mme [A] [X] épouse [C], ont relevé appel du chef ayant autorisé la vente sur la base du mandat exclusif de vente [19] de la maison d'habitation sise à [Localité 24] (Haute-Garonne) au prix de 200.000 euros, outre les honoraires du mandataire de 13.600 euros, étant précisé que la mention ' sans faculté de baisse du prix' ne figure pas dans ce chef de dispositif et a été ajoutée dans la déclaration d'appel. Ils ne le critiquent pas aux termes de leurs dernières écritures et en sollicitent la confirmation.

Les appelants demandent en revanche par voie d'infirmation à être autorisés à régulariser la vente du bien indivis par promesse ou compromis de vente au prix de 200.000 euros avec faculté de baisse de prix et à accepter l'offre d'achat de Mme [Y] au prix net vendeur de 158.400 euros.

Mme [K] [I], qui a formé appel incident, demande à être autorisée à vendre le bien indivis par le biais d'un mandat exclusif de vente à conclure avec l'agent immobilier [F] [J] aux conditions prévues par le projet établi, à signer la promesse de vente ainsi que l'acte authentique de vente et à les voir déclarer opposables à tous les indivisaires.

Il est établi par la production des mandats de vente exclusifs conclus avec l'agent immobilier [19] que les coïndivisaires ont conclu un premier mandat de vente le 7 février 2020 au prix de 223.600 euros, comprenant les honoraires du mandataire de 13.600 euros à la charge des vendeurs ; que M. [P] [X] et Mme [A] [X] épouse [C] ont conclu un second mandat de vente le 16 septembre 2022 au prix de 213.600 euros, comprenant les honoraires du mandataire de 13.600 euros à la charge des vendeurs, soit un prix net vendeur de 200.000 euros, ce dernier mandat ayant été validé par le jugement dont appel.

Le projet de mandat exclusif de vente qui serait confié à l'agent immobilier [F] [J] produit par Mme [K] [I] prévoit un prix de vente de 183.000 euros et des honoraires du mandataire de 3,9 % T.T.C. du prix de vente à la charge du vendeur.

Le bien indivis sis à [Localité 24], [Adresse 7], cadastré section B n°[Cadastre 5], lieudit [Localité 20], est une maison d'habitation datant de 1900, d'une surface habitable de 90 m², avec garage, édifiée sur un terrain d'une contenance de 3 a 37 ca.

Le prix net vendeur a été fixé à 200.000 euros dans le mandat de vente conclu avec l'agent immobilier [19] le 16 septembre 2022.

A la demande de l'agent immobilier [19], une estimation des travaux de rénovation du bien immobilier a été réalisée le 24 janvier 2024 par M. [N] [L] exerçant à l'enseigne Equation travaux. Cette estimation est chiffrée au plus bas à la somme de 107.960 euros H.T. et au plus haut à la somme de 119.360 euros H.T.

Si elle correspond à une rénovation totale du bien en ce qu'elle comprend les lots gros oeuvre, menuiserie extérieure et intérieure, plâtrerie, électricité, sanitaire, chauffage et prévoit en outre les frais relatifs à la demande de déclaration de travaux ou de permis de construire (entre 3.330 euros et 3.680 euros H. T.) et à la maîtrise d'oeuvre (entre 8.910 euros et 9.860 euros H.T.), cette estimation met en évidence la vétusté du bien.

De plus, l'agent immobilier [19] a établi un compte rendu de visite le 6 février 2024 qui fait état de ce que Mme [E] a relevé l'importance des travaux de rénovation à réaliser, laquelle a fait une proposition d'achat le 21 février 2024 à hauteur de 151.400 euros net vendeur non retenue.

Par ailleurs, l'agent immobilier [F] [J] a procédé à l'évaluation de l'immeuble indivis le 15 septembre 2023 à la demande de Mme [K] [I]. Si aux termes de son étude la valeur vénale du bien se situe entre 199.730 euros et 201.740 euros et correspond au prix de mise en vente de 200.000 euros dans le mandat conclu avec l'agent immobilier [19] le 16 septembre 2022, la cour observe d'une part que ce dernier a établi le 7 mars 2024 un avis de valeur vénale à la baisse à hauteur de 150.000 euros net vendeur, avec une marge supérieure ou inférieure 10 %, en se référant à l'état du marché immobilier, à l'état général de la maison et au coût de travaux de réhabilitation, d'autre par que l'évaluation retenue par l'agent [F] [J] ne procède pas d'une analyse in concreto du bien.

Ainsi, l'étude réalisée le 15 septembre 2023 opère une comparaison avec deux biens de 89 m² et 88 m² vendus en août et septembre 2023 respectivement au prix de 230.000 euros et 169.050 euros qui n'apparaît pas pertinente dès lors qu'il n'est pas précisé qu'il s'agirait de biens similaires au bien en question.

S'il est fait mention d'éléments socio-économiques généraux sur le département et le secteur, du prix de mise en vente de maisons dans la même commune de 2.520 euros le m² et du prix de vente moyen dans le secteur de 2.029 euros le m², l'étude se borne à indiquer s'agissant du bien à vendre que sa construction est plus ancienne que les autres constructions du secteur et que sa taille est inférieure à la moyenne constatée, ce qui constitue des défauts plutôt que des qualités au vu du bâtiment figurant sur les photographies versées aux débats.

Mme [K] [I] critique l'estimation de l'agent immobilier [19] en date du 7 mars 2024 en soutenant qu'elle n'est conforme ni à l'état réel du bien ni au marché immobilier sans toutefois justifier d'autres éléments probants que l'étude générale et lacunaire réalisée par l'agent immobilier [F] [J] qu'elle a mandaté.

Ces éléments tendent à démontrer que l'état de vétusté et l'importance des travaux de rénovation à réaliser ont été sous-estimés par l'agent immobilier [19] lors de la mise en vente du bien indivis et par l'agent immobilier mandaté par l'intimée.

Les appelants soulignent en outre la situation du marché immobilier qui n'est pas favorable et il n'est pas démontré le contraire.

L'offre d'achat la plus avantageuse dont ces derniers justifient est celle de Mme [Y] en date du 16 février 2024 au prix de 170.000 euros, frais d'agence inclus, soit un prix net vendeur de 156.400 euros en tenant compte des honoraires de l'agent immobilier [19] stipulés de 13.600 euros, laquelle offre est accompagnée d'une étude de financement de [17] [Localité 26] datée du 11 avril 2024 mentionnant que l'opération de 170.000 euros prévoyant un apport personnel de 85.000 euros pourra être financée par un crédit octroyé par les établissements bancaires partenaires.

Mme [K] [I] indique et justifie que le 2 mai 2024, son conseil a répondu au conseil des appelants qu'elle acceptait la vente à Mme [Y] au prix net vendeur de 170.000 euros, ce qui impliquait que l'acquéreur supporte les frais d'agence.

Il n'est ni allégué, ni justifié par les parties qu'une offre d'achat plus avantageuse serait intervenue.

Il apparaît au vu de l'ensemble de ces éléments qu'il n'est pas dans l'intérêt des indivisaires de confier un nouveau mandat de vente exclusif à un autre agent immobilier alors qu'un mandat exclusif a déjà été conclu avec l'agent immobilier [19] et que plusieurs offres d'achat ont été émises par son intermédiaire, dont celle émise par Mme [Y] dont le caractère sérieux n'est pas contesté.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux demandes formées par Mme [K] [I].

La faculté de baisse du prix ne saurait être accordée aux appelants 'en fonction de l'évolution du marché immobilier sous contrôle de l'agent immobilier professionnel' en ce qu'elle ne répondrait pas à des critères précis et objectifs définis préalablement.

La demande subsidiaire formée par [U] [X] tendant à voir autoriser la régularisation par M. [P] [X] et Mme [A] [X] de toute promesse ou compromis de vente de l'immeuble indivis au prix de 200.000 euros, avec faculté de baisse de prix dans la limite de 10% à l'issu d'un délai de quatre mois après la mise en vente du bien ou, à défaut, de la décision à intervenir, puis de 10% supplémentaire à l'issu d'un nouveau délai de quatre mois à compter de la première baisse du prix, sera rejetée car elle aurait pour effet de retarder la vente dudit bien qui se déprécie dans un contexte de marché immobilier défavorable.

En conséquence, l'autorisation de régulariser pour le compte de tous les indivisaires toute promesse ou compromis de vente de la maison d'habitation sise [Adresse 7], [Localité 24] au prix de 200.000 euros sera accordée aux appelants avec faculté de baisse de prix n'excédant pas 25 %.

Il n'y a pas lieu d'autoriser les appelants à accepter l'offre d'achat de Mme [Y] dans la mesure où ils ont obtenu une faculté de baisse de prix qui leur permet de négocier et de régulariser toute promesse ou compromis de vente dans les limites imparties.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La charge des dépens de première instance ainsi que le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmés.

Il y a lieu de rectifier l'erreur matérielle affectant la disposition de condamnation de Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] aux dépens, 'lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [V] [I]' en ce que seule Mme [K] [I] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.

Il convient de faire masse des dépens d'appel et de dire qu'ils seront supportés par Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I], étant précisé que cette dernière est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Gilles Sorel.

En considération de l'équité, il n'y a pas lieu à paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes présentées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par Mme [K] [I] ;

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- enjoint à de mettre à disposition les clés du bien immobilier à Mme [U] [W], Mme [K] [I] et Mme [V] [I] ;

- autorisé Mme [K] [I] à faire dresser un inventaire de l'ensemble des biens meubles dépendant de la succession, en ce compris les bijoux conservés par Mme [A] [X] ;

- déclaré ledit mandat opposable aux indivisaires non signataires ;

Statuant à nouveau de ce chef partiellement infirmé,

Dit que l'autorisation de M. [P] [X] et Mme [A] [X] de régulariser pour le compte de tous les indivisaires toute promesse ou compromis de vente de la maison d'habitation sise [Adresse 7], [Localité 24] au prix de 200.000 euros est accordée avec faculté de baisse de prix n'excédant pas 25 % ;

Dit n'y avoir lieu d'autoriser spécialement M. [P] [X] et Mme [A] [X] à accepter l'offre d'achat de Mme [Y] ;

Déboute Mme [K] [I] de ses demandes ;

Confirme en outre le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I], Mme [K] [I] aux dépens ;

Rectifie l'erreur matérielle affectant la disposition de condamnation de Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [V] [I] ainsi qu'il suit :

' Condamne Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [K] [I] ';

Ordonne mention de cette rectification par le greffe du président du tribunal judiciaire de Toulouse sur la minute et les expéditions de la décision rectifiée

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [X], M. [B] [M], M. [G] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] aux dépens d'appel, étant précisé que cette dernière est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale ;

Accorde à Maître Gilles Sorel le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

C. CENAC C. DUCHAC.

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 2, 05 juillet 2024, 23/04225

Synthèse

Origine de la décision