02/07/2024
ARRÊT N°24/476
N° RG 23/04294 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P36W
SC - VM
Décision déférée du 30 Novembre 2023 - Président du TGI de TOULOUSE ( 23/01482)
LA. MICHEL
[I], [W] [A]
C/
[F] [A]
[O] [A]
Association [26]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 2
***
ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [I], [W] [A]
[Adresse 12]
[Localité 13]
Représenté par Me Lisa MILI, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [F] [A]
[Adresse 3]
[Localité 14]
Représenté par Me Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [O] [A] sous tutelle de l'[26]
[Adresse 16]
[Localité 15]
Représenté par Me Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE
Association [26] - TUTEUR
[Adresse 19]
[Localité 37]
Représentée par Me Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. MICK, Coseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. DUCHAC, présidente
V. MICK, conseiller
M.C. CALVET, conseiller
Greffier, lors des débats : C. CENAC
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par C. DUCHAC, présidente, et par C. CENAC, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [X] [H] et M. [Y] [A] ont contracté mariage le [Date mariage 5] 1967 à [Localité 27] (31).
Trois enfants sont issus de leur union :
- M. [F] [A],
- M. [I] [A],
- M. [O] [A].
Par jugement en date du 22 novembre 1977 du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Toulouse, la séparation de corps des époux a été prononcée.
Un testament olographe a été établi le 9 avril 2002 et déposé le 9 janvier 2004 au rang des minutes de l'étude notariale [35] à [Localité 37] aux termes duquel Mme [H] a déclaré priver son mari de tous droits dans sa succession et léguer la quotité disponible conjointement à MM. [F] et [I] [A], deux de ses enfants, dans la proportion de moitié indivise chacun et les a institués légataires universels.
Mme [H] est décédée à [Localité 37] le [Date décès 6] 2003, son époux, le [Date décès 20] 2021.
La dévolution successorale s'établit comme suit : 2/8 pour M. [O] [A] et 3/8 respectivement pour MM. [F] et [I] [A].
Par acte notarié en date du 19 décembre 2008, un partage partiel a été effectué entre les héritiers.
Les biens restants à partager dans la succession sont les suivants :
- un ensemble immobilier à [Localité 37], [Adresse 4] composé d'un appartement de type T1 et un appartement de type T3 ;
- une maison d'habitation au [Adresse 21] à [Localité 37] composée de 7 appartements ;
- deux maisons d'habitation jumelées au [Adresse 29] et [Adresse 17] à [Localité 37];
- un appartement de type T1 au [Adresse 2] à [Localité 37] ;
- une maison d'habitation au [Adresse 33] à [Localité 28].
Selon acte introductif d'instance en date du 10 août 2023, M. [I] [A] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire M. [F] [A] et M. [O] [A], représenté par son tuteur, aux fins de voir désigner un mandataire successoral.
Par jugement contradictoire en date du 30 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulouse, suivant procédure accélérée au fond, a :
- débouté M. [I] [A] de sa demande en désignation d'un mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession de Mme [X] [H] ouvertes auprès de l'étude [35] à [Localité 37],
- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Par déclaration électronique en date du 12 décembre 2023, M. [I] [A] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en désignation d'un mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession de Mme [X] [H] ouverte auprès de l'étude [35] à [Localité 37].
Dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 13 mai 2024, M. [I] [A] demande à la cour de bien vouloir :
- recevoir M. [I] [A] en son appel et le déclarer bien-fondé,
y faisant droit,
- infirmer le jugement en date du 30 novembre 2023 rendu par le président du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a débouté M. [I] [A] de sa demande en désignation d'un mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession de Mme [X] [H] ouverte auprès de l'étude [35] à [Localité 37],
statuant à nouveau,
- désigner toute personne qualifiée en qualité de mandataire successoral pour une durée de 24 mois à compter de sa désignation, à l'effet d'administrer provisoirement la succession de Mme [X] [H] ouverte auprès de l'Etude [35] à [Localité 37],
- dire qu'il devra présenter un rapport détaillé de l'actif et du passif de l'indivision, et qu'il pourra effectuer toutes démarches administratives et judiciaires dans l'intérêt de l'indivision,
- dire que le mandataire successoral aura pour mission de procéder à la vente des biens immobiliers, après avoir recueilli le consentement des indivisaires, sur le prix de vente fixé au regard des estimations immobilières réalisées en 2017 et des offres émises en 2018 et 2022, et au besoin de s'adjoindre d'un sapiteur, sur les biens suivants :
* lot n°26 et 27, cadastré : section [Cadastre 25] AB, numéro [Cadastre 9] situé au sein de l'immeuble au [Adresse 4] à [Localité 37],
* l'immeuble au [Adresse 21] à [Localité 37], cadastrés N°[Cadastre 11], section [Cadastre 23] AC, [Adresse 34], N° [Cadastre 18], section [Cadastre 23] AC, [Adresse 34], N° [Cadastre 10], section [Cadastre 23] AC, [Adresse 31],
* deux maisons d'habitation jumelées au [Adresse 29] et [Adresse 17] à [Localité 37], cadastrés, N°[Cadastre 8], section [Cadastre 24] AB, [Adresse 30], N° [Cadastre 7], section [Cadastre 24] AB, [Adresse 29],
* un appartement au [Adresse 2] à [Localité 37], cadastré, N°[Cadastre 1], section [Cadastre 22] AH, [Adresse 32],
* une maison d'habitation au [Adresse 33] à [Localité 28] cadastré : section BT, n°[Cadastre 9], [Adresse 33],
- autoriser à cet effet le mandataire à signer tous actes et à encaisser le produit des ventes qui serviront par priorité à l'apurement du passif de l'indivision successoral s'il en existe, et de verser les fonds auprès du notaire désigné pour effectuer le partage entre les indivisaires,
- dire que l'avance à valoir sur les frais et honoraires du mandataire successoral, sera prélevée prioritairement sur les fonds disponibles de l'indivision successorale, et à défaut de fonds disponibles, avancée par le demandeur,
- condamner in solidum [F] et [O] [A] à verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance,
- confirmer le surplus.
Dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 6 mai 2024, MM. [F] et [O] [A] demandent à la cour de bien vouloir :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter M. [I] [A] de l'ensemble de ses prétentions,
- débouter M. [I] [A] de sa demande de désignation d'un mandataire successoral,
à titre subsidiaire, si un mandataire devait être désigné,
- désigner Me [35] en cette qualité, et,
- condamner [I] [A] à en supporter seul les frais,
en tout état de cause,
- condamner M. [I] [A] à verser à MM. [F] [A] et [O] [A] la somme de 2 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner [I] [A] aux entiers frais et dépens de l'instance.
La clôture de la mise en état a été ordonnée le 14 mai 2024 et l'audience de plaidoiries fixée le 14 mai 2024 à 14 heures.
Lors de l'audience, le conseil des intimés a sollicité oralement l'irrecevabilité des dernières conclusions de l'appelant en date du 13 mai 2024 pour cause de tardiveté, ce à quoi le conseil de l'appelant s'est opposé.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la recevabilité des dernières conclusions de l'appelant en date du 13 mai 2024
L'article 15 du code de procédure civile stipule que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du code de procédure civile énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 135 ajoute enfin que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.
L'intimé a établi des conclusions en date du 6 mai 2024 à huit jours de l'ordonnance de clôture. Les appelants y ont répondu par un premier jeu de conclusions en date du 10 mai auquel étaient attachées dix nouvelles pièces puis un second le 13 mai, manifestement identique et en réalité sans ajout de nouvelles pièces contrairement à ce qui était affirmé par comparaison des bordereaux de communication attachés à chacun desdits jeux (la pièce n°19 figurant déjà dans le BCP des conclusions du 10 mai et comprenant 40 pièces comme celui du 13 mai).
Dans ces conditions, aucune irrecevabilité pour violation du contradictoire n'est encourue s'agissant du dernier jeu de conclusions de l'appelant en réalité strictement identique à celui du 10 mai qui n'est pas critiqué, ne nécessitant aucune conclusion responsive et la demande d'irrecevabilité soulevée oralement lors de l'audience sans conclusions de procédure écrite par ailleurs sera rejetée.
Sur la désignation d'un mandataire successoral
M. [I] [A] demande par voie d'infirmation la désignation d'un mandataire successoral. S'agissant du contexte général, il indique que la gestion de l'indivision n'avait à l'origine pas posé de difficulté, M. [F] [A] s'occupant de la gestion des comptes, l'encaissement des loyers et la signature des baux alors que de son côté il gérait les réparations, l'entretien des terrains et la visite des locataires, M. [O] [A], sous tutelle, ne participant pas. Il explique qu'à compter de l'année 2019, les relations se sont tendues et toute communication a été coupée, tout échange se déroulant par des intermédiaires professionnels.
Il souligne que si le principe de vente des biens ne fait pas réellement débat, la temporalité l'est tout comme les modalités de mise en vente qui sont systématiquement contestées, notamment s'agissant du choix des promoteurs et en réalité du prix de vente.
Il met en avant dans un premier temps la mésentente notoire entre les indivisaires. Sur ce point, il indique ainsi que, s'agissant de la maison d'habitation sise [Adresse 21] pour laquelle plusieurs promoteurs immobiliers ont montré un intérêt certain jusqu'à aujourd'hui dans le cadre de projets d'acquisition entre 1 200 000 et 1 750 000 €, il a découvert que M. [F] [A] avait signé un mandat de vente exclusif avec l'agence [36], la tutelle de son frère demandant l'autorisation au juge des tutelles à signer également ce mandat. Or, il indique que M. [F] [A] tente d'imposer exclusivement cette agence dans toutes les ventes alors même que des acquéreurs font des offres plus élevées par l'intermédiaire d'autres agences. Il ajoute qu'il ne souhaite donc pas signer un mandat avec cette agence, mandat qu'il juge inutile et coûteux (35 000 €) puisque plusieurs promoteurs l'ont déjà démarché directement sans intermédiaire. Il souligne encore que M. [F] [A] aurait autorisé seul le promoteur qu'il avait choisi, malgré le désaccord, à déposer une demande de permis de construire en juin 2023, permis qui a été refusé mais ce qui a pénalisé les négociations avec les autres promoteurs qui ont eu connaissance de ce dépôt.
Il met ensuite en avant l'inertie, les carences et les fautes de M. [F] [A]. Il indique ainsi que celui-ci n'a jamais fait état du fait que les loyers relatifs aux biens sis [Adresse 4] n'étaient réglés que partiellement depuis de nombreuses années creusant le déficit de l'indivision. Il souligne dès lors le manque à gagner sur une période de cinq années de 38.437 € et l'absence de toute action de la part de M. [F] [A] aux fins de règlement de ces impayés. Il ajoute que des cautions ont été restituées aux locataires indélicats en dépit de leur absence de règlement total de leurs loyers. Il fait également état de l'absence de toute action de la part de M. [F] [A] pour déloger l'occupant sans droit, ni titre du bien sis [Adresse 17] alors que celui-ci y réside a minima depuis juin 2020, s'interrogeant sur les motifs de son inertie. Il ajoute que celui-ci ne souhaite pas vendre dans l'immédiat ce bien ainsi que celui sis [Adresse 29] de la même rue alors que des promoteurs immobiliers s'y sont intéressés pour 1 450 000 €. Il souligne encore s'agissant du bien sis [Adresse 2], inoccupé depuis l'explosion d'AZF et nécessitant des travaux, que M. [F] [A] n'a entamé aucune démarche pour vendre ce bien alors qu'il a de son côté sollicité l'accord des indivisaires pour une mise à prix de départ à 90 000 €, après avoir mandaté une agence.
Il fait ensuite valoir les oppositions d'intérêts entre les indivisaires, M. [F] [A] étant marié avec des enfants alors qu'il est lui-même célibataire comme son frère de sorte que s'il a un intérêt à vendre pour jouir de liquidités de son vivant, tel n'est pas le cas de son frère qui a un intérêt à maintenir son patrimoine en l'état pour le transmettre à sa descendance.
Il insiste enfin sur la complexité générale de la situation successorale eu égard aux opérations à effectuer pour aboutir au partage, notamment s'agissant des deux biens destinés à être vendus à des promoteurs immobiliers ou encore la présence d'une tutelle qu'il juge parfois partiale.
Aux termes de l'article 813-1 du code civil, le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l'effet d'administrer provisoirement la succession en raison de l'inertie, de la carence ou de la faute d'un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d'une opposition d'intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale.
La situation successorale ne présente pas un degré de complexité tel en soi qu'elle justifierait pour ce seul motif la désignation d'un mandataire successoral : les biens composant la succession sont en pleine propriété et ne supportent aucun démembrement, les droits de chacun sont fixés sans contestation et la seule existence d'une curatelle professionnelle pour l'un des indivisaires n'est pas suffisante alors par ailleurs que la désignation d'un mandataire n'y changerait rien. Ensuite, les indivisaires ont démontré par le passé une aptitude évidente à l'administration de la succession ouverte désormais il y a de nombreuses années sans dépérissement notable de l'actif, rien ne démontrant objectivement l'existence d'un compte d'indivision par ailleurs déficitaire.
Reste à examiner non seulement si une inertie, carence, faute d'un ou plusieurs héritiers ou mésentente justifiée est démontrée de nature à faire courir un risque à l'ensemble de la succession, mais encore si la désignation d'un mandataire successoral permettrait de surmonter efficacement les blocages. Par ailleurs, en raison des conséquences radicales qu'implique une telle désignation en terme de dessaisissement des héritiers et d'atteinte aux droits de propriété des coindivisaires, encore faut-il qu'il ne puisse y être remédiée par un usage éclairé de ce qu'autorise le droit de l'indivision.
S'agissant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4], loués, il est exact que les intimés ne discutent pas l'existence de loyers impayés sans les quantifier ni en dire plus à ce sujet. Ils font toutefois valoir leurs doutes quant à l'opportunité de mener des actions judiciaires coûteuses contre les locataires, actions qu'ils jugent aléatoires en terme de résultat voire contreproductives dès lors que lesdits locataires pourraient obtenir des délais pouvant anéantir toute opération de cession au profit de promoteurs immobiliers, la vente de ce bien étant envisagée pour eux en dernier tenant le potentiel productif.
Aux termes de l'article 815-2 du code civil, chaque indivisaire peut faire seul les actes nécessaires à la conservation des biens indivis, quel que soit la quote part dont il dispose et ce, y compris en l'absence d'urgence. A cette fin, l'indivisaire peut employer les fonds de l'indivision détenues par lui, à défaut, obliger ses coindivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires ou à défaut obliger ses coindivisaires à rembourser les frais exposés. La délivrance d'un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire comme celle en expulsion d'un occupant sans droit ni titre est un acte conservatoire.
Dans ces conditions, il était et est toujours loisible à M. [I] [A] d'engager les actions qu'il juge utiles afin de régler la difficulté portant sur le règlement des loyers sans que l'intervention d'un mandataire successoral ne soit donc nécessaire en terme de proportionnalité.
Pour le reste, les intimés indiquent ne pas être opposés à la vente de cet ensemble immobilier et M. [I] [A] ne démontre en réalité aucune opposition de leur part ni même souhait du sien de vendre ledit ensemble alors que chacun s'accorde pour dire que le bien est effectivement grévé de charges de copropriété importantes avec une rentabilité limitée.
S'agissant de la maison d'habitation située [Adresse 21] composée de sept appartements, dont deux loués, le principe de la vente est désormais acquis, le juge des tutelles ayant autorisé cet acte dans l'intérêt de M. [O] [A] sans que cela ne soit discuté. M. [I] [A] indique qu'il existe un désaccord quant à l'identité du promoteur immobilier, partant sur le prix de vente, mais il ne dit ni qui aurait sa préférence ni les motifs de ladite préférence, se bornant à refuser le mandat de gestion exclusif de l'agence [36] signé par M. [F] [A] seul, notamment au motif de son coût. Or, le fait que M. [I] [A] refuse comme il en a le droit la signature de ce mandat de vente exclusif auprès de ladite agence lui appartient précision faite, comme il l'expose, ce mandat, en l'absence d'accord unanime de tous les indivisaires, n'a aucune valeur.
S'agissant du bien situé [Adresse 33] à [Localité 28], M. [I] [A] indique que sa vente est actée depuis 2019 mais que concrètement, rien n'a été fait par l'agence [36] qui dispose d'un mandat de vente exclusif du bien signé cette fois par l'ensemble des indivisaires depuis cette date. Or, une telle assertion est inexacte dès lors qu'un acte sous seing privé a été dressé le 19 avril 2022 avec un promoteur immobilier sous condition suspensive notamment d'obtention d'un permis de construire. Toutefois, la vente n'a pu être opérée en raison de l'exercice de son droit de préemption par la mairie d'une partie du terrain générant création d'une servitude et dans le laps de temps, les règles d'urbanisme ont changé conduisant à la rédaction d'un nouveau compromis retardant la finalisation de la vente à l'été 2024. Il n'existe donc sur ce volet ni mésentente, ni opposition d'intérêt, ni faute, ni inertie, ni carence d'un héritier mais uniquement des tracasseries administratives dont nul n'est responsable et que la désignation d'un mandataire successoral, surtout, ne permettrait pas de dépasser.
S'agissant du bien situé [Adresse 2], M. [I] [A] reconnaît lui-même avoir refusé la vente de ce bien dans un premier temps car il l'estimait sous-évalué à 53 000 €. Il indique désormais avoir mandaté avec l'accord des cohéritiers une agence pour une mise à prix de 90 000 €. Une offre d'achat a finalement été signée le 21 novembre 2023 pour un prix de 70 000 € et M. [A] reconnait qu'une requête a été déposée par les intimés auprès du juge des tutelles pour autoriser la vente, seuls les délais de surcharge de la juridiction concernée expliquant le retard de traitement. Il n'existe donc à nouveau pas de nécessité spécifique de désignation d'un mandataire successoral pour régler le sort de ce bien.
S'agissant des maisons d'habitation jumelées situées [Adresse 29] et [Adresse 17], M. [I] [A] fait grief à ses cohéritiers de l'opacité de la situation d'un occupant qui serait sans droit ni titre et contre lequel ils n'ont engagé aucune action quant à présent. Or, le droit de l'indivision lui offre personnellement, comme il a été déjà dit, la possibilité d'agir seul à ce titre sans nécessité à cette fin de l'intervention d'un mandataire successoral. Pour le reste, M. [I] [A] reproche l'absence de vente du bien en dépit d'offres de promoteur à hauteur de 1 450 000 € mais les intimés font valoir à juste titre que l'un des biens est occupé par une personne particulièrement protégée eu égard à son âge en terme de relogement de sorte que seules des offres incluant cette épineuse question seraient finalement pertinentes, ce qui, à ce jour, n'est pas le cas.
Enfin, il y a lieu de souligner que M. [I] [A] indique avoir engagé une action en partage, souhaitant sortir de l'indivision, de sorte que, tenant le principe de vente généralisé des biens acquis, la question essentielle du prix desdits biens, qui demeure et focalise l'essentiel des débats à travers notamment le choix du promoteur 'utile', qui est assez complexe comme l'a souligné le notaire, sera rapidement tranchée.
Le chef de dispositif déféré de débouté sera approuvé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel seront partagés par moitié.
L'équité ne commande pas l'application d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
statuant dans les limites de sa saisine :
- confirme le jugement attaqué ;
- rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;
- dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
C. CENAC C. DUCHAC
.
