France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 25 juin 2024, 22/02355

25/06/2024

ARRÊT N°

N° RG 22/02355

N° Portalis DBVI-V-B7G-O3GZ

SL/ND

Décision déférée du 16 Mai 2022

TJ de TOULOUSE ( 20/01044)

Mme [N]

[M] [F] ÉPOUSE [B]

[Y] [O]

[X] [J]

[R] [E] épouse [J]

[I] [Z]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

Me MARTY-DAVIES

Me TOUSSAINT

Me ANDREO

Me CRETOT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [M] [F] ÉPOUSE [B]

[Adresse 1]

Représentée par Me Nadège MARTY-DAVIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES ET APPELANTS INCIDENT

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 3]

Représenté par Me Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [X] [J]

[Adresse 4]

Représenté par Me Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [E] épouse [J]

[Adresse 4]

Représentée par Me Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 2]

Représenté par Me Jean-michel CRETOT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : A. RAVEANE

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure :

Par acte authentique du 27 juin 2017, M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] ont vendu à M. [I] [Z] et Mme [U] [V] une maison d'habitation d'environ 160 m² comprenant un séjour traversant, une cuisine équipée, 4 chambres, 2 salles d'eau, le tout sur un terrain plat clôturé et arboré, sise [Adresse 2], au prix de 342.000 euros.

Il est précisé que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

- des vices apparents ;

- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;

- si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux ;

- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il est précisé que le précédent propriétaire avait fait des travaux suivant déclarations préalables de travaux :

- à l'avant de la maison, pour fermer partiellement une terrasse couverte et modifier la porte du garage en 2008 ; pour implanter un châssis velux de toit en 2009 ; travaux ayant fait l'objet d'une déclaration d'achèvement du 5 mai 2009 ;

- à l'arrière de la maison, pour une extension bureau, salon et salle à manger en 2011 avec pose de deux velux ; travaux ayant fait l'objet d'une déclaration d'achèvement le 28 mai 2011 avec délivrance d'un certificat de conformité le 19 mars 2012.

M. et Mme [J] avaient acquis cette maison le 14 septembre 2012, de Mme [M] [F] épouse [B].

M. [I] [Z] et Mme [U] [V] ont fait assigner devant le juge des référés, M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] par acte du 28 septembre 2017, et Mme [M] [F] épouse [B] par acte du 4 octobre 2017.

Par acte du 8 novembre 2017, Mme [M] [F] épouse [B] a fait appeler en la cause M. [Y] [O], exploitant à l'enseigne T.E.S - Toiture équipement sécurité, artisan ayant assuré la fourniture et pose de Velux suivant factures des 23 mai 2006 et 25 février 2008.

Par ordonnance du 11 janvier 2018, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, et commis pour y procéder M. [S].

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 décembre 2019.

Entre-temps, par acte authentique du 19 novembre 2019, Mme [U] [V] a cédé à M. [I] [Z] les droits indivis qu'elle détenait sur la maison.

Par acte des 10 et 12 février 2020, M. [I] [Z] a fait assigner M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] ainsi que M. [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de les voir condamnés en réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité décennale et sur le fondement des vices cachés.

Par jugement du 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

- condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 38.805,31euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres affectant la partie arrière de l'immeuble,

- condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 16.352,67 euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres affectant la partie avant de l'immeuble,

- dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,

- condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 1.725 euros en réparation du préjudice de jouissance de la partie arrière de l'immeuble,

- condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 575 euros en réparation du préjudice de jouissance de la partie avant de l'immeuble,

- condamné Mme [M] [F] épouse [B] à relever et garantir M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre en faveur de M. [I] [Z],

- condamné M. [Y] [O] à relever et garantir Mme [M] [F] épouse [B] de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre en faveur de M. [I] [Z] au titre des désordres affectant la partie avant de l'immeuble,

- condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à verser à M. [I] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande sur ce fondement,

- condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire.

-:-:-:-

Par déclaration du 22 juin 2022, Mme [M] [F] épouse [B] a relevé appel de ce jugement, pris en toutes ses dispositions sauf celle relative à l'exécution provisoire.

Par ordonnance de référé du 26 octobre 2022, le premier président de la cour d'appel de Toulouse a débouter Mme [F] de s demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement entrepris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 janvier 2023, Mme [M] [F] épouse [B], appelante, demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 16 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a :

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 38.805,31euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres affectant la partie arrière de l'immeuble litigieux acquis par M. [Z],

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 16.352,67 euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres affectant la partie avant de l'immeuble litigieux,

dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 1.725 euros en réparation du préjudice de jouissance de la partie arrière de l'immeuble litigieux,

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 575 euros en réparation du préjudice de jouissance de la partie avant de l'immeuble litigieux,

condamné Mme [M] [F] épouse [B] à relever et garantir M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre en faveur de M. [I] [Z],

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à verser à M. [I] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Et, statuant à nouveau :

- débouter M. [Z], M. [O], et Mme et M. [J] de leurs demandes ;

S'agissant de la partie arrière de l'immeuble :

A titre principal :

- «dire et juger» que la responsabilité de Mme [F] n'est pas engagée s'agissant des désordres qui pourraient avoir affecté la partie arrière de l'immeuble,

- «dire et juger» que Mme [F] n'a commis aucun fait dommageable qui aurait causé un préjudice à M. [Z],

- débouter M. [Z] de sa demande d'indemnisation à l'encontre de Mme [F] ;

A titre subsidiaire :

-«dire et juger» que, si Mme [F] a commis un fait dommageable au préjudice de M. [Z], elle ne peut, tout au plus, qu'être tenue responsable de la perte d'une chance pour ce dernier d'avoir évité le dommage,

- «dire et juger» que, dans ce cas, la chance perdue ne saurait dépasser 1% de l'entier dommage, et qu'à ce titre M. [Z] ne saurait prétendre à une somme supérieure à 388,05 € au titre de la partie arrière de l'immeuble à titre d'indemnisation,

En toutes hypothèse s'agissant de la jouissance du bien litigieux :

- constater que M. [Z] n'a subi aucun préjudice de jouissance de la partie arrière du bien litigieux,

- débouter M. [Z] de sa demande d'indemnisation d'un prétendu préjudice de jouissance,

S'agissant de la partie avant de l'immeuble :

A titre principal :

- «dire et juger» que la responsabilité de Mme [F] n'est pas engagée s'agissant des désordres qui pourraient avoir affecté la partie avant de l'immeuble,

- «dire et juger» que Mme [F] n'a commis aucun fait dommageable qui aurait causé un préjudice à M. [Z],

- débouter M. [Z] de sa demande d'indemnisation à l'encontre de Mme [F],

A titre subsidiaire :

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [O] à relever et garantir Mme [F] de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre en faveur de M [Z] au titre des désordres affectant la partie avant de l'immeuble,

En toutes hypothèse s'agissant de la jouissance du bien litigieux :

- constater que M. [Z] n'a subi aucun préjudice de jouissance de la partie avant du bien litigieux,

- débouter M. [Z] de sa demande d'indemnisation d'un prétendu préjudice de jouissance,

En toutes hypothèse :

- condamner M. [Z] à verser à Mme [F] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la première instance et au entiers dépens de la première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- condamner M. [Z] à verser à Mme [F] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'appel et au entiers dépens de l'instance d'appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2023, M. [Y] [O], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

- débouter Mme [F] épouse [B] de son appel principal,

- débouter M. [Z] de son appel incident,

Plus largement,

-débouter l'ensemble des parties de leurs demandes telles que dirigées à l'encontre de M. [O],

- faire droit à l'appel incident formé par M. [O] ;

En conséquence,

- infirmer partiellement le jugement du 16 mai 2022,

À titre principal

- ordonner la mise hors de cause de M. [O] ;

À titre subsidiaire

- condamner solidairement Mme [F] épouse [B] et M. et Mme [J] à relever et garantir M. [O] de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre,

- ramener l'indemnisation du préjudice de M. [Z] à de plus justes proportions ;

À titre infiniment subsidiaire

- ramener l'indemnisation du préjudice de M. [Z] à de plus justes proportions,

- condamner M. [O] au maximum, dans ses rapports avec Mme [F] épouse [B] et M. et Mme [J], à supporter au maximum 5% des condamnations prononcées en faveur de M. [Z],

En toute hypothèse

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 7.000 euros au profit de M. [O] au titre des frais irrépétibles que ce dernier a été contraint d'exposer et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge,

- condamner tout succombant aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 décembre 2022, M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J], intimés et formant appel incident, demandent à la cour, de :

Rejetant toutes conclusions contraires, comme étant injustes et mal fondées,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du 16 mai 2022 en ce qu'il a condamné M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] solidairement avec Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 16.352,67 euros toutes taxes comprise au titre de la reprise des désordres affectant la partie avant de l'immeuble,

Statuant à nouveau

- «dire et juger» que Mme [M] [F] et M. [Y] [O] sont seuls tenus à la réparation des désordres affectant la partie avant de l'immeuble au titre de la garantie décennale,

-condamner en conséquence, solidairement Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] au paiement du coût des reprises soit la somme de 16.352.67 € toutes taxes comprises,

- le réformer en ce qu'il a écarté la clause de non garantie des vices cachés stipulée au profit de M. et Mme [J] dans l'acte de vente du 27 juin 2017,

Statuant à nouveau

- «dire et juger» qu'il n'y a pas lieu à condamnations de M. et Mme [J] au titre des vices cachés au titre des préjudices, de l'article 700 ou des dépens de première instance,

A titre subsidiaire,

Si leur responsabilité devait être retenue par la cour,

-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [M] [F] à relever et garantir M. et Mme [J] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit de

M. [Z],

- le réformer en ce qu'il a accordé à M. [Z] une indemnité au titre d'un trouble de jouissance dont la preuve n'est pas rapportée et condamné solidairement M. et Mme [J], Mme [F] épouse [B] et M. [O] (sic) à payer à lui payer la somme de 1.725 euros en réparation du préjudice de jouissance de la partie arrière de l'immeuble et 575 euros en réparation du préjudice de jouissance de la partie avant

Statuant à nouveau

- «dire et juger» qu'il n'y a pas lieu à indemnisation de M. [Z] au titre du préjudice de jouissance qu'il allègue,

- confirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire du 16 mai 2022,

En toute hypothèse

- débouter M. [I] [Z] de son appel incident

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Andreo sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 16 novembre 2022, M. [I] [Z], intimé et formant appel incident, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 mai 2022, en ce qu'il a :

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 38.805,31 euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres affectant la partie arrière de l'immeuble,

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 16.352,67 euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres affectant la partie avant de l'immeuble,

dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,

condamné Mme [M] [F] épouse [B] à relever et garantir M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre en faveur de M. [I] [Z],

condamné M. [Y] [O] à relever et garantir Mme [M] [F] épouse [B] de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre en faveur de M. [I] [Z] au titre des désordres affectant la partie avant de l'immeuble,

condamné in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

le réformant pour le surplus, y ajoutant, et par voie d'appel incident

- condamner in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 29.040 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2017 à mi-juillet 2022, date de règlement par M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] à M. [I] [Z] de l'indemnisation du préjudice matériel,

- condamner également M. [Y] [O] in solidum à hauteur de 29,647% de cette somme, soit 8.609,49 euros,

- condamner in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner in solidum M. [X] [J], Mme [R] [E] épouse [J], Mme [M] [F] épouse [B] et M. [Y] [O] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Jean-Michel Cretot Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Cpc.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024.

L'affaire a été examinée à l'audience du 5 mars 2024 à 14h.

Motifs de la décision :

Sur les infiltrations d'eau :

Une véranda a été construite à l'avant de la maison, avec un velux (à usage de bureau et dressing).

La terrasse couverte à l'arrière a fait l'objet d'une prestation visant à rendre son volume clos et habitable par l'ajout de menuiseries aluminium et de châssis de toiture type velux (transformation en bureau salle à manger salon).

Mme [F] ne conteste pas avoir réalisé elle-même les travaux d'extension de la maison, hormis la pose des velux qui a été effectuée par M. [O].

Au droit de ces deux extensions, l'expert judiciaire a constaté des traces de coulures significatives d'infiltrations, aussi bien autour des velux que sur les plafonds rampants en plaques de plâtre peint.

Il a effectué une inspection depuis la couverture en montant sur le toit. Il a procédé par sondage, et constaté que certaines tuiles avaient un son creux au lieu d'être clair, ce qui faisait penser à une porosité de certaines tuiles. Il a ensuite découvert une partie de la toiture à proximité des velux. Il a constaté que le film microperforé sous toiture était déchiré en plusieurs endroits ainsi qu'un début de pourrissement de certains liteaux et d'une partie des chevrons situés au même endroit. Il a constaté de nombreuses traces de coulures sur les chevrons et liteaux. Il a aussi constaté la très mauvaise qualité des raccords de toiture avec les parties verticales maçonnées enduites (solins et contre-solins). Il a estimé que ceci était suffisant pour déclarer la carence des deux toitures de ces deux extensions.

Il a dit que le DTU 40.21 donnait une pente minimale de 19 à 20% pour les couvertures en tuiles romanes. Il a dit que les ouvrages réalisés avaient une pente (18,4% à l'avant et 14,6% à l'arrière) qui ne permettait pas d'assurer l'étanchéité d'une toiture utilisant des tuiles romanes assemblées. De plus, les velux n'étaient pas équipés de costières permettant de relever leur pente jusqu'à obtenir les 15 % indispensables.

Il a précisé qu'il s'agissait d'une erreur de conception, parce que l'ouvrage réalisé avait une pente qui ne permettait pas d'assurer l'étanchéité d'une toiture utilisant des tuiles romanes assemblées. Il a expliqué que la pente insuffisante ne permettait pas à l'eau de s'écouler sur les tuiles avec suffisamment de vitesse de l'élément amont à l'élément aval. Cette lenteur d'écoulement permettait à l'eau de remonter à travers les parties de contact entre tuiles, et de ce fait de s'infiltrer en sous toiture et s'écouler sur les éléments d'isolation, et ensuite de décoration et de finition à l'intérieur.

Il a estimé que cette erreur de conception, suivie d'une faute d'exécution, incombait à Mme [F] qui avait réalisé ces extensions.

Il a fait valoir que l'entrepreneur qui avait réalisé ces deux toitures en tant que sachant se devait d'alerter son client sur la non conformité liée aux pentes trop faibles de ces deux ouvrages.

S'agissant du film écran sous toiture qui a été endommagé à de multiples endroits, il a fait l'hypothèse que c'était dû à M. [O] qui avait posé les velux et non pas à l'entreprise Prestanet intervenue par la suite.

L'expert judiciaire a estimé que les désordres étaient antérieurs à la vente, et même antérieurs à la vente entre Mme [F] et les époux [J], compte tenu de la nature même des désordres, liés à l'insuffisance de pente, favorisant de ce fait les infiltrations à travers les tuiles.

L'entreprise Prestanet est intervenue suivant facture du 26 février 2015 :

La facture porte sur des 'travaux de la véranda [Adresse 5]' :

- pose de pièges raticides autour des 9 spots de plafond ;

- remplacement laine de verre souillée ;

- remplacement de 8 tuiles cassées ou fêlées.

L'expert judiciaire a fait l'hypothèse que la laine de verre a été souillée par des infiltrations d'humidité. Cependant, ceci coïncide avec la pose de pièges raticides, aussi elle avait pu être souillée par des rongeurs comme le soutiennent les époux [J]. L'intervention de la société Prestanet ne fait donc pas preuve d'infiltrations d'eau.

En revanche, d'autres factures montrent qu'il y a eu des fuites ou des écoulements d'eau en 2015 - 2016 :

- facture du 12 mai 2015 de la société Sercoz :

'dépannage toiture'

- recherche de fuite en toiture ;

- dépose et repose de tuiles autour du velux ;

- nettoyage de l'entourage du velux ;

- changement de 2 tuiles romanes cassées.'

- facture du 18 août 2015 de la société Noguera ; 'suite dégât des eaux remise en l'état à l'identique'

'véranda : plafond : raccord de placo et reprise de bande.'

- Facture du 26 février 2016 de la société Sercoz :

'- balayage de la toiture de la véranda ;

- nettoyage autour des velux ;

- nettoyage des écoulements ;

- contrôle des gouttières.'

Sur l'action en garantie des vices cachés de M. [Z] contre M. et Mme [J] et sur l'action de M. [Z] contre Mme [F] et M. [O] en tant que constructeurs :

Sur la partie avant c'est-à-dire celle qui donne sur la rue des Chanterelles :

Sur la partie avant du bâtiment, il y a eu transformation d'un auvent en véranda. La couverture est en tuiles romanes. Il y a eu fourniture et pose d'un velux suivant facture du 25 février 2008.

La véranda a une longueur de 2,44 m. L'altimétrie du plafond rampant d'un côté à l'autre passe de 1,93 m à 2,38 m, soit une pente de 18,4%.

M. et Mme [J] doivent la garantie des vices cachés à l'acquéreur sur le fondement de l'article 1641 du code civil, qui dispose : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'

En l'espèce, les désordres d'infiltration d'eau mis en évidence par les opérations d'expertise étaient antérieurs à la vente. Rien ne vient accréditer que les infiltrations soient dues à la mauvaise manipulation du velux par M. [Z] un jour de pluie ni au fait qu'il ait marché sur la toiture pour faire de menus travaux. Au contraire, l'expert judiciaire explique que les désordres sont liés à un défaut de pente, la vitesse d'écoulement de l'eau sur les tuiles étant trop lente, générant des infiltrations à travers les tuiles.

Ces désordres étaient cachés lors de la vente, la maison étant alors en parfait état, selon l'annonce parue sur le site Le bon coin.

Ces désordres rendent la maison impropre à l'usage auquel elle est destinée, car le couvert n'est pas assuré, et certains liteaux et chevrons commencent à pourrir.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l'espèce, le contrat de vente contient une clause de non garantie des vices cachés. Il est stipulé que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

- des vices apparents ;

- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;

- si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux ;

- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

En l'espèce, M. et Mme [J] doivent être considérés comme des professionnels de l'immobilier.

En effet, M. et Mme [J] sont tous deux gérants d'une société de gestion de patrimoine (la société Centre du patrimoine) dont l'objet social est notamment la transaction sur immeubles et fonds de commerce. Ils reconnaissent que cette société avait un département transactions immobilières. Or, cette société, titulaire d'une carte professionnelle, s'est chargée de la commercialisation de la maison. Elle a fait paraître une annonce mentionnant 'votre contact : [X] [J]'. M. [J] était donc dans l'exercice de sa profession le contact pour la société Centre du patrimoine avec les acquéreurs intéressés. Certes, un mandat de vente a été passé entre M. et Mme [J], pour la gestion de leur patrimoine personnel, et le centre du patrimoine le 12 février 2016. Cependant, lorsqu'une offre d'achat a été faite le 10 mars 2017 par M. [P] et Mme [C], elle a été faite sur un formulaire à l'en-tête de la société Centre du patrimoine, et il est mentionné que cette société est représentée par M. et Mme [J]. Dès lors, il apparaît que M. et Mme [J] ont joué un rôle actif dans la vente de cette maison, non seulement dans le cadre de la gestion de leur patrimoine personnel, mais aussi en dans le cadre de leur profession, par le biais de la société Centre du patrimoine qu'ils représentaient et pour laquelle ils étaient en contact avec les acquéreurs potentiels.

Outre leur qualité de professionnels de l'immobilier, ils ont eu connaissance d'infiltrations d'eau ayant nécessité plusieurs interventions sur la toiture et en plafond de la véranda en peu de temps, suivant factures du 12 mai 2015 de la société Sercoz, facture du 18 août 2015 de la société Noguera, facture du 26 février 2016 de la société Sercoz. Les photographies de l'annonce ne révèlent aucun désordre. L'expert judiciaire a estimé que les désordres d'infiltrations ne pouvaient qu'être antérieurs à l'acte de vente du 27 juin 2017 et qu'il y a donc forcément eu des prestations de rafraîchissement des deux volumes litigieux (véranda et terrasse couverte) lesquels auront masqué les traces qui devaient être inévitablement visibles préalablement à la période de mise en vente après 5 ans d'utilisation. Ainsi, les vendeurs ne pouvaient méconnaître que ces sinistres passés et leurs conséquences sur l'immeuble exigeaient une information particulière à l'occasion de la vente, qu'ils ne pouvaient passer sous silence, caractérisant un manquement à leur obligation d'information et une réticence dolosive, ceux-ci devant être considérés comme des vendeurs professionnels.

M. et Mme [J] ne peuvent donc pas opposer la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés.

Mme [F], qui a réalisé les travaux d'extension, est réputée constructeur d'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil car elle a vendu, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

En effet, c'est elle qui a construit une pièce fermée au-dessous de l'auvent. Elle a accepté la toiture. Or, pour la toiture de cette pièce, il aurait fallu prévoir une pente plus importante. C'est une faute de conception.

S'agissant de M. [O], il a posé un velux sur la partie avant. La documentation technique du constructeur velux pour une fenêtre de toit produite en annexe 3 du rapport d'expertise prévoit comme domaine d'utilisation : une pente de toit de 15° à 90°. L'expert judiciaire dit que si la pente est de moins de 15% il faut mettre une costière. Il dit qu'à l'avant de la maison la pente est de 18,4%. Ainsi, il y avait bien une pente de toit de 15% exigée pour la pose d'un velux. M. [O] pouvait donc poser le velux, sans avoir besoin de mettre une costière.

La question de savoir si les déchirures du film écran de la toiture sont imputables à M. [O], qui a posé les velux, ou à la société Prestanet, qui a posé des pièges, est sans intérêt pour le litige, car l'origine des désordres n'a rien à voir avec le film écran déchiré. En effet, ce n'est pas le film écran qui a pour objet d'assurer l'étanchéité de la toiture, ce sont les tuiles qui assurent cette étanchéité. Or, les désordres sont liés à une pente insuffisante, la vitesse d'écoulement de l'eau sur les tuiles étant trop lente, générant des infiltrations à travers les tuiles.

Il est soutenu que M. [O] a manqué à son devoir de conseil, et qu'il aurait dû dire à l'occasion des travaux de pose du velux qu'il a effectués que la pente du toit était insuffisante compte tenu de la couverture en tuiles romaines. Cependant, ce n'est pas lui qui a construit la toiture. Dans le cadre de sa mission relative à la pose d'un velux sur la partie avant, la pente du toit était suffisante pour poser ce velux. Il n'avait à se soucier de la pente de la toiture que par rapport à sa mission de pose du velux. Il n'a donc pas commis de faute dans le cadre des travaux qui lui ont été confiés, et les désordres ne lui sont pas imputables.

Infirmant le jugement dont appel, M. [Z] sera débouté de sa demande contre M. [O] au titre de la partie avant de la maison.

Sur le préjudice :

- préjudice matériel :

La réfection de la toiture avant a été chiffrée par l'expert judiciaire à 14.600,60 euros TTC, outre 12% d'honoraires de maîtrise d'oeuvre, soit au total : 16.352,67 euros TTC. Ce chiffrage n'est pas contesté. Le jugement a été assorti de l'exécution provisoire et les sommes ont été payées.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [J] et Mme [F] à payer à M. [Z] la somme de 16.352,67 euros TTC au titre des travaux de reprise de la partie avant de la maison, avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement.

- préjudice de jouissance :

Les infiltrations entraînent des traces de coulure. C'est un préjudice esthétique. En revanche, il n'est pas justifié que la partie avant n'a pas pu être utilisée. Le préjudice de jouissance a été justement évalué par le premier juge à 575 euros.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [J] et Mme [F] à payer à M. [Z] la somme de 575 euros au titre du préjudice de jouissance de la partie avant de la maison.

Sur la partie arrière :

La terrasse couverte à l'arrière a fait l'objet d'une fermeture par l'ajout de menuiseries aluminium et de châssis de toiture de type Velux dans le sens de la pente. La couverture est en tuiles romanes. La terrasse a une longueur de 3,42 m et l'altimétrie du plafond rampant d'un côté à l'autre passe de 2,47 m à 1,97 m, soit une pente de 14,6%. Les velux ne sont pas équipés d'une costière permettant de remonter la pente des velux.

Par ordonnance du 17 janvier 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré irrecevables les demandes à l'égard de M. [Y] [O] et de Mme [M] [F] épouse [B] fondées sur l'article 1792 du code civil au titre des velux de la partie arrière du bien litigieux. En effet, le juge de la mise en état a considéré que s'agissant de la partie arrière de la maison, ayant fait l'objet de travaux de fermeture d'une terrasse existante avec implantation de murs, baies vitrées et de deux velux en toiture, travaux ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré le 25 novembre 2010, déclarés achevés le 28 mai 2011 avec certificat de conformité le 19 mars 2012, les deux velux avaient été fournis et posés suivant facture du 23 mai 2006, pour des travaux effectués le 18 mai 2006. Il a considéré que la fermeture de la partie arrière faite par Mme [F] comme auto-constructeur avait été réceptionnée tacitement le 31 décembre 2006. En conséquence, à la date des assignations délivrées à M. [O] et Mme [F], le délai de prescription décennale était expiré.

M. et Mme [J] doivent la garantie des vices cachés à l'acquéreur sur le fondement de l'article 1641 du code civil.

En effet, les désordres étaient antérieurs à la vente. Ils étaient cachés lors de la vente, la maison étant alors en très bon état selon l'annonce. Ils rendent la maison impropre à l'usage auquel elle est destinée, car l'étanchéité n'est pas assurée et certains liteaux et chevrons commencent à pourrir.

Pour les mêmes raisons que pour la partie avant, la clause de non garantie des vices cachés ne joue pas.

- Sur le préjudice matériel :

Le coût des travaux de reprise a été chiffré par l'expert judiciaire à 34.647,60 euros TTC, outre 12% de maîtrise d'oeuvre, soit 38.805,31 euros TTC. Ce chiffrage n'est pas contesté.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [J] à payer à M. [Z] la somme de 38.805,31 euros TTC au titre de la reprise des désordres affectant la partie arrière de l'immeuble, avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement.

- Sur le préjudice de jouissance :

M. [Z] se plaint que les pièces sous la terrasse couverte sont trop froides en hiver et trop chaudes en été. Cependant, l'expert judiciaire n'a pas fait d'investigations portant sur la performance énergétique du bâtiment.

Les infiltrations entraînent des traces de coulure. Ceci cause un préjudice esthétique. En revanche, il n'est pas démontré que ces infiltrations ont nuit à l'usage des pièces situées dans l'extension. Le préjudice de jouissance de la partie arrière a été justement évalué par le premier juge à 1.725 euros.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [J] à payer à M. [Z] la somme de 1.725 euros au titre du préjudice de jouissance pour la partie arrière de l'immeuble.

M. [Z] estime que la responsabilité délictuelle de Mme [F] est engagée au titre de la partie arrière sur le fondement de l'article 1240 du code civil, pour avoir fait de fausses déclarations dans l'acte de vente intervenu entre elle et les époux [J] le 14 septembre 2012, déclarations intégralement reprises dans l'acte de vente du 27 juin 2017, amenant M. [Z] à penser qu'il bénéficiait d'une garantie décennale sur la partie arrière, ce qui n'était pas le cas.

L'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les infiltrations sont bien imputables à la faute de conception de Mme [F] lors des travaux d'extension qu'elle a réalisés, du fait d'une pente insuffisante. Effectivement, Mme [F] a faussement déclaré que la partie arrière avait été achevée en 2011, alors qu'elle avait été achevée en 2006, ce qui fait que sa garantie décennale ne pouvait pas jouer.

Le préjudice de M. [Z] consiste en une perte de chance : ne sachant pas que la responsabilité décennale de Mme [F] ne pouvait plus être engagée, M. [Z] a perdu une chance de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à un prix moindre.

Néanmoins, il était plutôt déterminé à acheter le bien. Notamment, il savait qu'il y avait des travaux à faire, l'entreprise Dupin avec laquelle il avait visité les lieux ayant établi des devis, notamment pour des travaux d'isolation et de VMC. Il a demandé aux époux [J] de prendre en charge ces travaux. Les époux [J] ont refusé. Il a acheté quand même sans baisse de prix.

Le perte de chance de M. [Z] de ne pas acquérir ou d'acquérir à un moindre prix peut donc être évaluée à 50%

En conséquence, infirmant le jugement dont appel, Mme [F] sera condamnée in solidum avec M. et Mme [J] à l'égard de M. [Z] au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance, pour la partie arrière de l'immeuble, à hauteur de 50%.

Sur le recours de M. et Mme [J] contre Mme [F] :

M. et Mme [J] forment un recours contre Mme [F] sur le fondement de la garantie décennale pour la partie avant. Il y a lieu de faire droit à ce recours, Mme [F] ayant réalisé les travaux.

Ils forment un recours contre Mme [F] sur le fondement de l'article 1641 du code civil pour la partie arrière. Elle a vendu l'immeuble à M. et Mme [J]. Les vices étaient antérieurs à la vente, ils étaient cachés dans leur ampleur s'agissant du début de pourrissement des liteaux et chevrons, et ils portent atteinte à la destination de l'immeuble. Mme [F] a réalisé les travaux d'extension, donc en tant que vendeur-constructeur elle est présumée connaître les vices. Elle doit donc garantir entièrement M. et Mme [J] au titre de la partie arrière.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce que Mme [F] a été condamnée à garantir M. et Mme [J] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur les recours de Mme [F] contre M. [O] :

M. [O] n'a pas commis de faute en ce qui concerne la véranda à l'avant de la maison.

Infirmant le jugement dont appel, Mme [F] sera déboutée de son recours contre M. [O].

Sur les recours de M. [O] :

Les recours de M. [O] sont sans objet.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmant le jugement, Mme [F] et les époux [J] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance.

Mme [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel, avec application au profit de Me [A] Cretot et de Me Catherine Andreo, avocats qui le demandent, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Infirmant le jugement dont appel, Mme [F] et les époux [J] seront condamnés in solidum à verser à M. [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens. M. [Z] sera débouté de sa demande à ce titre contre M. [O].

Mme [F] sera condamnée à payer à M. [O] la somme de 2.000 euros, à M. [Z] la somme de 3.000 euros et à M. et Mme [J] pris ensemble la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 mai 2022, sauf en ce qu'il a :

- condamné in solidum M. [X] [J] et Mme [R] [E] épouse [J] et Mme [M] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [Z] la somme de 16.352,67 euros TTC au titre des travaux de reprise de la partie avant de la maison, avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement ;

- condamné in solidum M. et Mme [J] et Mme [F] à payer à M. [Z] la somme de 575 euros au titre du préjudice de jouissance de la partie avant de la maison ;

- condamné M. et Mme [J] à payer à M. [Z] la somme de 38.805,31 euros TTC au titre de la reprise des désordres affectant la partie arrière de l'immeuble, avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement.

- condamné M. et Mme [J] à payer à M. [Z] la somme de 1.725 euros au titre du préjudice de jouissance pour la partie arrière de l'immeuble ;

- condamné Mme [F] à garantir M. et Mme [J] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute M. [Z] de sa demande contre M. [Y] [O] au titre de la partie avant de la maison ;

Condamne Mme [F] in solidum avec M. et Mme [J] à l'égard de M. [Z] au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance pour la partie arrière de l'immeuble, à hauteur de 50% ;

Déboute Mme [F] de son recours contre M. [O] ;

Déclare sans objet les recours de M. [O] ;

Condamne Mme [F] et les époux [J] in solidum aux dépens de première instance ;

Condamne Mme [F] aux dépens d'appel, avec application au profit de Me [A] Cretot et de Me Catherine Andreo, avocats qui le demandent, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [F] et les époux [J] à verser à M. [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens ;

Déboute M. [Z] de sa demande à ce titre contre M. [O] ;

Condamne Mme [F] à payer à M. [O] la somme de 2.000 euros, à M. [Z] la somme de 3.000 euros et à M. et Mme [J] pris ensemble la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 25 juin 2024, 22/02355

Synthèse

Origine de la décision