25/06/2024
ARRÊT N°
N° RG 22/02310
N° Portalis DBVI-V-B7G-O272
SL/DG
Décision déférée du 27 Avril 2022
TJ de TOULOUSE
19/03460
Mme TAVERNIER
[I] [C]
[H] [N] épouse [C]
C/
S.C.I. JEAN DUVERT 15
CONFIRMATION TOTALE
Grosse délivrée
le
à
Me VILLA
Me CHANUT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTS
Monsieur [I] Jean [F] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Anne-marie VILLA, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [H] [N] épouse [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Anne-marie VILLA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
S.C.I. JEAN DUVERT 15
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Delphine CHANUT, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : A. RAVEANE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant avant-contrat du 25 octobre 2017, M. [I] [C] et Mme [H] [N], son épouse, ont promis d'acquérir auprès de la société civile immobilière (Sci) Jean Duvert 15, en l'état futur d'achèvement, d'un appartement de type 3 identifié B 106 au bâtiment B et de 2 parkings au bâtiment B, formant les lots numéros 72, 48 et 61, dans un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement dénommé « [Adresse 6] », situé à [Adresse 5], au prix de 215.000 euros, pour une livraison prévue au 4ème trimestre 2017.
Le 2 novembre 2017, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été signé, avec la même date de livraison.
La livraison est intervenue le 23 mai 2018.
La Sci Jean Duvert 15 a pris en charge les intérêts intercalaires dont M. et Mme [C] se trouvaient redevables entre le 1er janvier 2018 et la date de livraison du bien.
Par courrier du 21 décembre 2018, M. et Mme [C] ont demandé à la Sci Jean Duvert 15 l'indemnisation de la perte d'un avantage fiscal de 4.300 euros résultant de leur éligibilité à la loi Pinel, outre de 1.000 euros au titre de divers frais exposés. La Sci Jean Duvert 15 a refusé.
Par acte du 16 juillet 2019, M. [I] [C] et Mme [H] [N] épouse [C] ont fait assigner la Sci Jean Duvert 15 devant le tribunal de grande instance de Toulouse, demandant sa condamnation à leur verser une indemnité de 4.300 euros au titre d'une perte de chance de bénéficier d'un avantage fiscal, de 1.000 euros au titre des frais divers exposés et de 15.000 euros en réparation de leur préjudice matériel et moral du fait du retard de livraison.
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Par jugement du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté [I] [C] et [H] [N], son épouse, de leur demande indemnitaire au titre de la perte d'un avantage fiscal à hauteur de 4.300 euros présentée à l'encontre de la Sci Jean Duvert 15,
- débouté [I] [C] et [H] [N], son épouse, de leur demandes indemnitaires au titre des frais subis du fait du comportement de la Sci Jean Duvert 15 à hauteur de 1.000 euros présentée à l'encontre de la Sci Jean Duvert,
- débouté [I] [C] et [H] [N], son épouse, de leur demande indemnitaire au titre du préjudice matériel et moral, à hauteur de la somme de 15.000 euros présentée à l'encontre de la Sci Jean Duvert 15,
- condamné [I] [C] et [H] [N], son épouse à verser une indemnité de 1.000 € à la Sci Jean Duvert 15 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- condamné [I] [C] et [H] [N], son épouse aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu qu'il y avait un retard de livraison ; qu'il n'était pas démontré l'existence d'un cas de force majeure susceptible de justifier ce retard ; que la Sci Jean Duvert 15 était donc tenue d'indemniser les époux [C] des dommages en résultant pour eux.
Il a estimé qu'il n'était pas justifié du préjudice fiscal, des frais exposés, la Sci Jean Duvert 15 ayant pris en charge les intérêts intercalaires pendant la période de retard, ni du préjudice matériel et moral résultant du retard.
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Par déclaration du 17 juin 2022, M. [I] [C] et Mme [H] [N] épouse [C] ont relevé appel de ce jugement, en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la perte d'un avantage fiscal à hauteur de 4.300 euros présentée à l'encontre de la Sci Jean Duvert 15,
- déboutés de leur demande indemnitaire au titre des frais subis du fait du comportement de la Sci Jean Duvert 15 à hauteur de 1.000 euros présentée à l'encontre de la Sci Jean Duvert,
- déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice matériel et moral à hauteur de 15.000 euros présentée à l'encontre de la Sci Jean Duvert 15,
- condamnés à verser une indemnité de 1.000 euros à la Sci Jean Duvert 15 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 février 2024, M. [I] [C] et Mme [H] [N] épouse [C], appelants, demandent à la cour de :
- déclarer leur appel recevable et bien fondée,
- réformer en son intégralité le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a jugé que la partie adverse ne pouvait se prévaloir de la force majeure,
Partant, sur appel principal de M. et Mme [C],
- condamner la partie adverse à payer à M. et Mme [C] :
la somme de 4.300 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal attaché à la loi Pinel dans les conditions prévues au moment de la passation de l'acte de vente,
la somme de 1.000 euros au titre des frais subis par la partie demanderesse, du fait du comportement adverse,
la somme de 15.000 euros au titre des dommages et intérêts dus par la partie adverse, préjudices matériel et moral confondus, notamment compte tenu du retard dans la livraison de l'appartement,
Sur demande additionnelle de M. et Mme [C],
- condamner la partie adverse à payer à M. et Mme [C] un montant correspondant à 5 mois de loyer, soit la somme de 5 x 680€ = 3.400€.
- ordonner la capitalisation des intérêts sur les montants mis en compte pour M. et Mme [C] au titre de leur préjudice et des frais supportés par eux,
- condamner la partie adverse à payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [C],
-condamner la partie aux entiers frais et dépens de la présente procédure, ainsi que de la procédure de première instance, et y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d'huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret 96-1080 du 12.12.1996 modifié par le décret 2001-212 du 08 mars 2001, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge des créanciers prévu à l'article 10 du décret ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Ils soutiennent que la livraison a eu lieu avec retard ; que la force majeure n'est pas démontrée, car l'incendie n'a pas touché leur bien et a eu lieu 5 mois avant la passation de l'acte de vente.
S'agissant de l'indemnisation, ils réclament un préjudice fiscal, et des dommages et intérêts pour leur préjudice matériel, notamment la perte de loyers, et pour leur préjudice moral.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 décembre 2022, la Sci Jean Duvert 15, intimée, demande à la cour de :
- déclarer la Sci Jean Duvert 15 recevable et bien-fondée,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 22 avril 2022 en toutes ses dispositions,
En tout état de cause
- condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle soutient qu'elle doit être exonérée de sa responsabilité du fait de la force majeure. Elle fait valoir que l'imprévisibilité d'un événement s'apprécie au jour de la conclusion du contrat ; qu'à ce moment là, certes l'incendie avait déjà eu lieu, mais qu'elle était incapable de déterminer le retard qui pourrait en résulter ; qu'une expertise judiciaire a dû être ordonnée ; que les conséquences de cet incendie n'étaient pas toutes connues au moment de la signature du contrat.
Elle conteste le préjudice, estimant que l'avantage fiscal n'a été que décalé dans le temps ; qu'il n'est pas justifié de la perte de chance de mettre le bien en location, faute d'apporter la preuve de la disparition d'une éventualité favorable ; subsidiairement, que la somme octroyée ne pourrait excéder 3 mois de loyer ; que les frais pour 1.000 euros du fait du comportement adverse ne sont pas justifiés autrement que par des frais irrépétibles ; que les 15.000 euros de préjudice matériel et moral pour le retard ne sont pas démontrés.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024.
L'affaire a été examinée à l'audience du 5 mars 2024 à 14h.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité :
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Selon l'article 1218 du code civil : 'Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.'
Pour revêtir les caractéristiques de la force majeure, l'événement doit être irrésistible, imprévisible et extérieur.
En l'espèce, le retard dans l'exécution est établi : la livraison devait avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2017. Or, elle a eu lieu le 23 mai 2018.
Suivant déclaration de sinistre du 29 mai 2017, un incendie a eu lieu le 27 mai 2017 sur le chantier de construction du projet intitulé [Adresse 6] à [Localité 4]. En effet, il a été constaté par le maître d'oeuvre, la société IFFEC, que la structure béton des cages A et B a été touchée, des conduits des plombiers et des réseaux électriques ont été endommagés lors de cet incendie.
Les biens objets de la vente étaient situés dans le bâtiment B, bâtiment qui est bien concerné par l'incendie.
Cependant, l'incendie n'était pas imprévisible au moment de la vente, puisqu'il avait alors déjà eu lieu. Une expertise avait été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux le 29 septembre 2017 à la demande de la Sci Jean Duvert 15, afin de faire établir la preuve des faits ayant consisté en l'incendie, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de son éventuel préjudice. La vente est intervenue postérieurement, par avant-contrat du 25 octobre 2017 et acte authentique du 2 novembre 2017. Au moment de la vente, le retard résultant de l'incendie et de ses conséquences n'était donc pas imprévisible. Ainsi, la force majeure n'est pas établie.
La société Jean Duvert 15 peut donc voir sa responsabilité contractuelle engagée s'il existe un préjudice en lien de causalité avec le retard.
Sur le préjudice en lien de causalité :
Sur la demande au titre de la perte d'un avantage fiscal :
La Sci Jean Duvert 15, membre du groupe Serge Mas promotion, savait que les époux [C] souhaitaient bénéficier d'avantages fiscaux, les actes produits par ces derniers évoquant, dans le cadre du mandat donné à la Scp Mireille Lades et Pierre-Jean Marianne, notaires à [Localité 3], de notamment 'faire toutes déclarations nécessaires en vue de bénéficier de tous allégements fiscaux autorisés par la loi', et la défiscalisation étant un argument de commercialisation.
Dans le cadre de la loi Pinel, disposition du code général des impôts introduite par la loi de finances 2015, une réduction d'impôts s'applique aux investissements locatifs dans des logements neufs si l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans.
Si le logement est acquis dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, c'est l'année d'achèvement des travaux qui est prise en compte pour le début de la réduction d'impôts.
En l'espèce, la réduction d'impôts n'a pu être prise en compte pour l'impôt 2018 au titre des revenus de 2017, le bien étant alors non encore achevé.
Elle a été prise en compte pour l'impôt 2019 (revenus 2018 ; bien achevé en 2018), ainsi que pour les années suivantes.
Ainsi, les déductions fiscales ont été simplement reportées dans le temps.
M. et Mme [C] échouent à prouver avoir subi une perte : en effet, bien qu'ils indiquent qu'ils allaient prendre leur retraite, et donc subir une perte de revenu, la déduction fiscale étant alors moins importante dans le futur, ils n'apportent aucun élément en ce sens.
Sur la demande au titre des frais liés au comportement du vendeur :
M. et Mme [C] se plaignent d'avoir subi divers frais à raison du comportement de la Sci Jean Duvert 15 : ils produisent à ce titre des factures de postulation devant le tribunal de grande instance de Toulouse et la cour d'appel de Toulouse et une facture d'honoraires d'avocat. Cependant, les frais exposés à l'occasion de la procédure et non compris dans les dépens rentrent dans les frais irrépétibles et ne sont donc pas indemnisés au titre d'un préjudice.
Sur les dommages et intérêts réclamés comme sanction du retard :
- Au titre du préjudice matériel :
Les intérêts intercalaires ont été remboursés par le vendeur entre le 1er janvier et le 23 mai 2018.
Le bien a été mis en location à effet du 16 juillet 2018, suite à la livraison intervenue le 23 mai 2018, pour un loyer de 680 euros par mois. M. et Mme [C] soutiennent que compte tenu du retard de livraison, ils ont perdu une chance de mettre le bien en location entre le 1er janvier et le 23 mai 2018. Cependant, l'amortissement du crédit ayant servi à financer l'achat du bien a été reporté pendant la période de retard : des intérêts intercalaires ont été facturés par le prêteur. Dès lors, la perception du loyer n'a été que reportée pendant la durée du retard, période pendant laquelle le prêt n'a pas commencé à s'amortir et le loyer corrélativement n'a pas été perçu. Si le bien avait été livré plus tôt, les époux [C] auraient certes eu une chance de le mettre en location plus tôt, mais ils auraient dû corrélativement commencer à rembourser les échéances du prêt. Ici, seuls des intérêts intercalaires ont été réclamés, et d'ailleurs pris en charge par le vendeur. Quand le bien a été livré, le prêt a commencé à s'amortir, et le bien a été proposé à la location, un contrat de bail ayant été signé le 12 juillet 2017. Ainsi, pendant la durée du retard, il ne peut être réclamé des dommages et intérêts pour la perte de chance de percevoir les loyers, qui feraient double emploi avec le fait que le prêt n'avait pas commencé à s'amortir. Il n'est donc pas démontré la perte d'une éventualité favorable.
Le préjudice matériel n'est donc pas démontré.
- Au titre du préjudice moral : Le bien était destiné à la location dans le cadre d'un investissement défiscalisé. M. et Mme [C] soutiennent que le vendeur leur a fait croire que la livraison interviendrait au plus tard le 31 décembre 2017, alors qu'il savait à la date de signature tant de l'avant-contrat que de l'acte authentique qu'il n'en serait rien. Cependant, indiquant souhaiter défiscaliser au titre des revenus 2017, pour une opération conclue définitivement le 2 novembre 2017, il ne pouvait leur échapper que l'avantage fiscal 2017 serait reporté s'il y avait ne serait-ce qu'un jour de retard, c'est-à-dire si la livraison avait lieu le 1er janvier 2018 au lieu du 31 décembre 2017. C'était donc une opération dont ils avaient nécessairement conscience que le bénéfice pour 2017 n'était pas acquis avec certitude. Le retard a été relativement court, quelques mois. Ils ne démontrent pas avoir été trompés par le vendeur.
Dès lors, ils ne justifient pas d'un préjudice moral.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
M. et Mme [C], parties perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Ils se trouvent redevables d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 avril 2022 ;
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [C] et Mme [H] [N], son épouse, aux dépens d'appel ;
Les condamne à payer à la Sci Jean Duvert 15 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Les déboute de leur demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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