28/05/2024
ARRÊT N°
N° RG 22/03518
N° Portalis DBVI-V-B7G-PAY7
MD/DG
Décision déférée du 27 Septembre 2022
Président du TJ de TOULOUSE
Mme [K]
S.C.C.V. STELLA D'ORO
C/
[P] [O]
INFIRMATION TOTALE
Grosse délivrée
le
à
Me MAGRINI
Me THALAMAS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
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ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTE
S.C.C.V. STELLA D'ORO
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
Madame [P] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [P] [O] est propriétaire d'une maison située au [Adresse 3], à [Localité 2].
La société civile de construction et vente (Sccv) Stella d'Oro a obtenu, selon permis de construire modificatif, le droit de construire un ensemble immobilier composé de deux bâtiments pour un total de 36 logements sur le terrain contigu à la propriété de Mme [O], le bâtiment A de ce projet devant être construit en mitoyenneté avec sa maison.
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Par acte d'huissier du 12 juillet 2022, Mme [P] [O] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Stella d'Oro pour voir :
- ordonner l'arrêt immédiat des travaux de la Sccv Stella d'Oro sur le fonds voisin de sa propriété tels que poursuivis selon arrêté du 19 février 2018 n° PC 031 555 11 C0326 M04,
- dire que l'ordonnance sera exécutée sans signification préalable, mais sur simple minute,
- condamner la Sccv Stella d'Oro à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
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Par ordonnance du juge des référés en date du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :
- ordonné l'arrêt immédiat des travaux de la Sccv Stella d'Oro sur le fonds voisin de la propriété de Mme [O] tels que poursuivis selon arrêté du 19 février 2018 n° PC 031 555 11 C0326 M04,
- condamné la Sccv Stella d'Oro à payer à Mme [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la Sccv Stella d'Oro aux dépens.
Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que d'après la modélisation du projet et la demande de modification du permis de constuire, l'ensemble immobilier viendrait à être érigé en mitoyenneté de la maison de Mme [O], accolant une cage d'escalier vitrée à la terrasse située sur la partie arrière de sa maison. Il a relevé que si la verrière permet de maintenir la vue depuis la terrasse de Mme [O], le non-respect des distances légales pose la question d'une atteinte illicite aux vues et que la construction envisagée aurait pour conséquence d'entraîner un dommage pour la requérante.
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Par déclaration du 5 octobre 2022, la Sccv Stella d'Oro a relevé appel de cette ordonnance, prise en toutes ses dispositions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 juin 2023, la Sccv Stella d'Oro, appelante, demande à la cour, au visa des articles 678, 679 et 680 du code civil et l'article 542 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance du 27 septembre 2022,
- rejeter l'intégralité des prétentions de Mme [O],
- condamner Mme [O] à verser à la Sccv Stella d'Oro une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [O] aux entiers dépens.
' l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que :
- le juge des référés a retenu le dossier au premier appel, en l'absence de la société défenderesse, et a statué sur les seuls éléments fournis par la demanderesse, alors qu'aucune urgence ne justifiait une telle rapidité, ce qui constitue une violation du principe du contradictoire en vertu de l'article 16 du code de procédure civile,
- les travaux entrepris ne causent pas un trouble manifestement illicite dès lors que
Mme [O] ne peut revendiquer l'existence de vues obliques depuis son balcon implanté en façade sur rue ou depuis sa véranda située côté jardin qui se calculent selon les articles 678, 679 et 680 du code civil,
- en application de ces articles, les règles de distance des vues obliques se calculent depuis le parement extérieur du mur sur lequel est accolé le balcon ou la terrasse et non pas depuis la ligne extérieure du balcon ou de la terrasse,
- la création de vues obliques en sus des vues droites sur chaque côté viendrait ajouter des vues qui n'ont pas lieu d'être, de telle sorte que Mme [O] ne peut revendiquer l'existence d'une vue oblique depuis son balcon ni même depuis sa véranda côté jardin,
- la demanderesse a saisi le juge des référés pour voir interrompre les travaux tels qu'autorisés par le permis de construire modificatif 4 du 18 février 2018 n° PC 031 555 11 C0326 M04, pourtant l'implantation du bâtiment qu'elle dénonce est autorisée par le permis initial, le permis de construire modificatif 4 ne concernant nullement les parties du bâtiment dont Mme [O] estime qu'elles obstrueraient ses servitudes de vue, de telle sorte qu'en accordant l'arrêt des travaux tels que poursuivis selon le permis de contruire modificatif 4 du 18 février 2018, le juge des référés s'ets livré à une interprétation erronée,
- le permis de constuire modificatif 4 du 18 février 2018 a fait l'objet d'un retrait sollicité et obtenu par la Sccv Stella d'Oro, de telle sorte que les demandes de Mme [O] tendant à l'arrêt des travaux tels qu'autorisés par le permis de construire modificatif 4 sont devenues sans objet,
- tel que confirmé par la correspondance officielle adressée le 5 octobre 2022 par son Conseil, la Sccv Stella d'Oro a cessé les travaux visés dans l'ordonnance de référé du 27 septembre 2022 qui ne concerne ni le permis de construire initial ni les permis de constuire modificatifs
1 à 3,
- la Sccv Stella d'Oro a déposé et obtenu le 6 octobre 2022 un permis de construire modificatif 5 n° PC 031 555 11 C0326 M05 prévoyant le retrait d'une épaisseur de 60 centimètres du mur de façade sur rue et un retrait de 60 centimètres de la struture métallique du mur de façade côté jardin.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 janvier 2023, Mme [P] [O], intimée, demande à la cour, au visa des articles 678, 679 et 680 du code civil, des articles 489, 564 du code de procédure civile, et de l'article 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- débouter la Sccv Stella d'Oro de l'ensemble de ses demandes,
Par voie de conséquence,
- confirmer l'ordonnance rendue le 27 septembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse,
Prenant acte de l'intervention d'un permis de construire modificatif en date du 6 octobre 2022,
- ordonner l'arrêt immédiat des travaux poursuivis par la Sccv Stella d'Oro selon permis de construire en date du 6 octobre 2022, date de son dernier état, sous astreinte de
5 000 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir,
En tout état de cause,
- condamner la Sccv Stella d'Oro à verser à Mme [O] une somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sccv Stella d'Oro aux entiers dépens,
- dire que l'ordonnance sera exécutée sans signification préalable, mais sur simple minute.
' l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- par effet de l'article 473 du code de procédure civile, le principe du contradictoire a été respecté dès lors que l'assignation devant le juge des référés a été régulièrement signifiée à la Sccv Stella d'Oro qui a valablement constitué avocat dans cette procédure et a été informée des écritures adverses et de la procédure, l'ordonnance du 27 septembre 2022 étant en outre susceptible d'appel,
- il existe un trouble manifestement illicite dès lors que l'article 680 du code civil prévoit que les vues droites et obliques se comptent depuis la ligne extérieure des terrasses et balcons et que cette ligne extérieure est bien de nature à créer des vues droites ou obliques,
- Mme [O] bénéficie donc, tant pour le balcon situé en façade avant de sa maison que s'agissant de l'extension arrière, de vues droites et obliques grevant le fonds sur lequel la Sccv Stella d'Oro construit son projet immobilier,
- la construction ne respecte pas la vue oblique dont jouit Mme [O] depuis son balcon en façade avant de sa maison dès lors qu'implantée en continuité de sa propre maison,
- le projet ne respecte pas les vues droite et oblique de Mme [O] à l'arrière de sa maison,
- cette atteinte aux vues de Mme [O] n'est pas contestée par la Sccv Stella d'Oro qui se borne à contester la seule existence de vue,
- au 27 septembre 2022, le projet immobilier tel qu'autorisé dans on dernier état par le permis modificatif du 18 février 2018 allait indéniablement porter atteinte aux vues de Mme [O], le dommage étant imminent au regard de la célérité des travaux,
- le permis initial et les permis modificatifs forment un tout indivisible, ces derniers ne se substituant pas au permis initial, mais s'y intégrant de sorte que le pétitionnaire n'est titulaire que d'une seule et même autorisation, à savoir le permis initial tel que modifié par tel et tel permis modificatif,
- l'appréciation de la conformité des travaux s'opère au regard de l'autorisation prise dans son ensemble et non au regard des différentes modifications intervenues,
- les permis modificatifs ne sont qualifiés de nouveau permis de construire et ne constituent ainsi une autorisation distincte que dans des cas bien définis par la jurisprudence administrative qui précise que tel est le cas lorsque les modifications apportent en fait au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même (CE, 26 juillet 2022, n° 437765),
- le juge des référés, en ordonnant l'arrêt immédiat des travaux tels que poursuivis selon arrêté du 18 février 2018 n'a rien ordonné d'autre que l'arrêt de l'ensemble des travaux mis en 'uvre par la Sccv Stella d'Oro sur le terrain situé au [Adresse 4],
- le permis de construire modificatif 5 ne permet pas de considérer qu'il n'y aurait plus aucune atteinte aux vues de Mme [O] mais répond à l'objectif de tenter de purger l'autorisation d'urbanisme des atteintes portées aux vues de Mme [O], ce qui démontré bien qu'à la date de l'ordonnance contestée les atteintes étaient caractérisées,
- le permis de construire modificatif 5 reprend les termes du permis de construire modificatif 4 qui a été retiré à la demande de la Sccv Stella d'Oro, témoignant de la stratégie de cette dernière pour se soustraire à l'exécution de l'ordonnance du 27 septembre 2022,
- le permis modificatif 5 permet, a priori, de purger l'atteinte à la vue dont jouit Mme [O] sur l'avant de sa maison, rien n'est moins certain concernant l'arrière de la maison,
- les plans produits ne permettent pas de rendre clairement compte de la construction qui sera édifiée à l'arrière, et ils sont faux dès lors que mentionnant un mur mitoyen qui est en fait privatif,
- une violation des vues de Mme [O] ne peut dès lors être écartée,
- il semble que la structure métallique soit implantée avec un retrait seulement de 60 centimètres alors qu'une vue droite oblige à un retrait de 1,90 mètre,
- le retrait de 60 centimètres en vue oblique n'est pas certain,
- la Sccv Stella d'Oro n'apporte pas la preuve suffisante du respect des vues de Mme [O] et il ressort de l'autorisation d'urbanisme dont elle est titulaire une violation manifeste des vues de cette dernière dont la concrétisation est imminente au regard de l'état d'avancement des travaux,
- Mme [O] sollicite, sur le fondement de l'article 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, que l'arrêt immédiat des travaux soit assorti d'une astreinte permettant d'en assurer l'exécution.
L'affaire a été examinée à l'audience du 6 février 2024 à 14h.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
- Sur le moyen tiré de l'atteinte au principe du contradictoire :
1. Il ressort des pièces du dossier que l'assignation en référé a été délivrée le 12 juillet 2022 en la personne d'une préposée de la Sccv Stella d'Oro ayant déclaré être habilitée à recevoir l'acte et que le conseil constitué dans l'intérêt de la société défenderesse était absent à l'audience de référé du 27 septembre 2022, date à laquelle l'affaire a été appelée pour la première fois, soit deux mois après l'assignation. Il suit de ces constatations qu'il ne peut être soutenu que la décision a été rendue en 'parfaite violation du principe contradictoire' comme la société Stella d'Oro l'écrit dans ses conclusions (page 3) dès lors qu'il n'est allégué aucune demande de renvoi de l'affaire ni même de justification d'un motif qui aurait pu la justifier. Ce moyen sera rejeté.
- sur l'existence d'un trouble manifestement illicite :
2. Selon l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le bénéficiaire d'une servitude dispose normalement de la protection possessoire de l'article 2278 du Code civil pour défendre sa possession, contre tout autre que celui de qui il tient ses droits, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l'affecte ou la menace.
Il peut agir à cette fin en référé, sur le fondement du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite, et cela, même en présence d'une contestation sérieuse étant rappelé que le caractère manifestement illicite ne se confond pas avec le trouble possessoire.
3. Il doit être rappelé à titre liminaire que les autorisations administratives sont accordées sous réserve des droits des tiers.
4. Il résulte des pièces versées au dossier que Mme [O] a créé une extension avec véranda vitrée en limite séparative avec le fonds voisin ainsi qu'en façade arrière de son immeuble. Le propriétaire de ce fonds contigü avait autorisé cette extension suivant acte notarié du 8 mars 1983 et a depuis vendu son bien à la société Acantys, promoteur du projet immobilier litigieux dont la Sccv Stella d'Oro a pris la charge de la construction.
Par courrier du 22 mars 2022, le conseil de Mme [O] a écrit à la Sccv Stella d'Oro pour dénoncer le manquement projeté par cette dernière aux servitudes de vue droite et oblique imposant un recul de 1,90 m pour la première et de 0,60 pour la seconde en s'apprêtant à construire un mur de façade, tant au niveau de la terrasse située à l'arrière de la maison que d'un balcon situé à à l'avant de celle-ci.
5. Le premier juge a fait droit à la demande d'arrêt immédiat des travaux réalisés par la société Stella d'Oro 'tels que poursuivis selon arrêté du 19 février 2018" dont les références précisées tant dans l'assignation que dans l'ordonnance correspondent au permis modificatif n°4 qui portait sur des modifications concernant d'autres parties de l'immeuble en construction à l'opposé du fonds de Mme [O].
La cour ne peut qu'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a visé les travaux concernés par un arrêté modificatif étranger au litige qui oppose en réalité les parties, ledit permis ayant été par la suite retiré à la demande du pétitionnaire le 26 octobre 2022.
6. La Sccv Stella d'Oro produit un permis de construire modificatif n° 5 n°031 555 11 C0326 M05 délivré le 6 octobre 2022 ainsi que la demande de ce permis dont la notice explicative rédigée par les architectes rappelle les exigences de Mme [O] en prévoyant une modification du mur de façade sur rue sur les niveaux R+1 et R+2 avec notamment un retrait de 60 cm et une suppression du mur venant en limite des fenêtres, une diminution de la hauteur du fût de l'escalier extérieur du bâtiment arrière en précisant que 'la structure métal reviendra en limite, comme initialement prévue, après s'être échappée des contraintes de vue oblique de 60 cm au-dessus des fenêtres de cette véranda en limite séparatie. Le retrait de 190 cm reste effectif'.
7. La reprise, dans ce nouveau permis, de la demande ayant motivé le permis modidificatif n° 4 est sans conséquence sur l'appréciation d'une éventuelle mauvaise foi de la société appelante dès lors que son objet était étranger au litige ainsi que cela a été précédemment constaté et que le maître de l'ouvrage avait un intérêt à faire cesser les effets d'une décision judiciaire qui lui faisait grief.
8. Dans les conclusions de l'intimée, il est écrit 'En outre et par ailleurs, si le permis de construire modificatif 5 permet, a priori, de purger l'atteinte à la vue dont jouit Mme [O] sur l'avant de sa maison, depuis son balcon, rien n'est moins certain concernant l'arrière de la maison'. Considérant que les plans annexés au permis sont faux pour évoquer un mur mitoyen qu'elle prétend être un mur privatif, Mme [O] soutient en des termes dubitatifs l'insuffisance des modifications apportées : 'En tout état de cause, il semble bien que la structure métallique soit implantée avec un retrait de 60 cm alors qu'une vue droite oblige à un retrait de 1,90 m' ou encore 'le retrait de 60 cm en vue oblique n'est pas non plus certain'.
9. Compte tenu de ces éléments nouveaux, de l'absence de tout avis technique à l'appui de ces affirmations imprécises alors que la charge de la preuve de l'existence d'un trouble actuel et manifestement illicite pèse sur celui qui s'en prévaut, il convient de constater qu'à la date où la cour statue, le caractère manifeste de l'illicéité du trouble imputé au projet autorisé par le permis de construire accordé le 6 octobre 2022, seul permis désormais applicable au présent litige, n'est pas établi. L'ordonnance entreprise sera donc intégralement infirmée et les demandes formées par Mme [O] seront rejetées.
- sur les dépens et les frais irrépétibles :
10. Mme [O], partie perdante au sens de l'article 696 du code civil, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
11. Il n'est nullement inéquitable de laisser à la charge de la Sccv Stella d'Oro les frais non compris dans les dépens qu'elle a pu exposer à l'occasion de cette procédure. Elle sera déboutée de sa demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse le 27 septembre 2022.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute Mme [P] [O] de l'ensemble de ses demandes.
Condamne Mme [P] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Déboute la Sccv Stella d'Oro de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N.DIABY M.DEFIX.
