France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 28 mai 2024, 20/01086

28/05/2024

ARRÊT N°

N° RG 20/01086

N° Portalis DBVI-V-B7E-NRBN

SL/DG

Décision déférée du 20 Février 2020

TJ de TOULOUSE

16/03436

M. [C]

[TN] [N]

[B] [DH] épouse [N]

[UN] [N]

[WO] [T] épouse [N]

[Y] [JK]

[ZP] [SN] épouse [JK]

[H] [Z]

[K] [U]

[G] [EI] épouse [U]

[KK] [P]

[GJ] [A] épouse [FI]

[BN] [NL]

[I] [F]

[W] [S]

[V] [ML] épouse [S]

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2]

SCI GALIBIER

INFIRMATION

Grosse délivrée

Me SOREL

Me JEAY

Me SOULEAU-TRAVERS

Me TOE

Me DE CAUNES

Me DE LAFORCADE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [TN] [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [B] [DH] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [UN] [N]

[Adresse 3]

Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [WO] [T] épouse [N]

[Adresse 3]

Représentée par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [JK]

[Adresse 5]

Représenté par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [ZP] [SN] épouse [JK]

[Adresse 5]

Représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [EI] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [KK] [P]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [GJ] [A] épouse [FI]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [BN] [NL]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Antoine TOE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Antoine TOE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [ML] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2]

Pris en la personne de son syndic SA FONCIA [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. GALIBIER

Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 4]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 14 novembre 1988, passé devant Me [W] [E], notaire associé de la SCP Georges Castela, Jean Labatut, [W] [E] et [J] [RN], notaire à [Localité 9], la société SICAS a vendu à [R] [HJ], marchand de bien, à effet du 7 septembre 1988, un ensemble immobilier situé [Adresse 2] cadastré section [Cadastre 6] d'une contenance de 5 a 76 ca.

Le nouveau propriétaire, M. [HJ], a décidé de mettre l'immeuble en copropriété.

Le règlement de copropriété du 14 novembre 1988 a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 23 janvier 1989 volume 89 P n° 918.

Par acte authentique du 17 novembre 1988, passé devant Me [J] [RN], notaire associé de la SCP Georges Castela, Jean Labatut, [W] [E] et [J] [RN] à [Localité 9], M. [R] [HJ] a vendu à M. [TN] [N] et Mme [B] [DH], son épouse, le lot n°3 au sein de cet immeuble.

Dans cet acte authentique de vente, le lot n° 3 est défini comme suit :

Lot n°3 : 'Un appartement et un jardin en rez-de jardin et rez-de-chaussée accessible depuis le passage de la cour et la voie "[Adresse 8]" ou depuis l'entrée située [Adresse 2] et portant le numéro 3 du plan, avec les 30/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Par acte authentique du 1er février 1990 passé devant Me [J] [RN], notaire associé à [Localité 9], M. [R] [HJ] a vendu à M. [TN] [N] et Mme [B] [DH], son épouse, le lot n°2 dans cet immeuble, qui est défini dans l'acte de vente comme un appartement situé en rez-de-jardin accessible depuis le passage et la cour donnant sur la voie [Adresse 8] et portant le numéro 2 du plan, avec les 16/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et le lot n°26 : 'au rez-de-jardin une cave portant le numéro 26 avec les 2/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Dans le règlement de copropriété du 14 novembre 1988,les lots n° 2 et 3 sont définis comme suit dans l'état descriptif de division :

- lot n°2: 'Un appartement situé en rez-de-jardin accessible depuis le passage et la cour donnant sur la voie [Adresse 8] et portant le numéro 2 du plan, avec les 16/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.'

Une partie a été raturée : 'A ce lot est attaché le droit de jouissance privatif d'une partie du jardin commun s'exerçant sur la zone délimitée par les plans'.

- lot n°3 : 'Un appartement et un jardin en rez-de-jardin et rez-de-chaussée accessible depuis le passage de la cour et la voie "[Adresse 8]" ou depuis l'entrée située [Adresse 2] et portant le numéro 3 du plan, avec les 30/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Le règlement de copropriété en date du 14 novembre 1988 stipulait aux paragraphes 2, 3, 4, 5 de l'article 19 que les copropriétaires étaient autorisés à exécuter des travaux affectant les parties communes de l'immeuble, sans qu'il y ait besoin d'une délibération de l'assemblée générale.

Cependant, la mention 'sans qu'il soit besoin d'une quelconque délibération de l'assemblée générale' insérée aux paragraphes 2, 3, 4, 5 de l'article 19 du règlement de copropriété a été déclarée réputée non écrite par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 19 avril 1993, qui a précisé que ceci ne pouvait produire effet que pour l'avenir.

Ce jugement a été infirmé par un arrêt de la cour d'appel de Toulouse en date du 17 mars 1997, qui a précisé que la mention devait être retranchée sans que les effets de ce retranchement soient limités à l'avenir.

Lors d'une assemblée générale du 6 juin 1997, il a été décidé de ne pas donner une autorisation globale pour les travaux effectués sur les parties communes, et de saisir un expert pour établir l'état des lieux initial, l'état des lieux actuel, quelles sont les emprises sur les parties communes et les modifications qui ont été réalisées par les copropriétaires.

L'expert désigné a été M. [X] [JK], architecte, qui a fait une note le 13 août 2002 et dressé un plan d'état des lieux en 2002.

Une tentative de modification de règlement de copropriété afin de le mettre en conformité avec la réalité de la situation de chaque lot, décidée par assemblée générale en date du 30 janvier 2007, a été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse, en raison d'une irrégularité entachant les formalités de convocation à cette assemblée générale.

En 2016, certains copropriétaires ont à nouveau sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale de l'approbation d'une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, toujours dans le but de régulariser la situation des différents lots au regard des travaux réalisés dans les parties communes. Ils ont aussi sollicité que soit examinée la situation du jardin situé côté rue [Adresse 8] à proximité du lot n°3 de M. et Mme [TN] [N].

Le procès-verbal d'assemblée générale du 7 juillet 2016 inclut les résolutions suivantes :

'- Résolution 15 : 'le jardin situé côté rue [Adresse 8] : ce jardin est-il commun ou privatif rattaché au lot n°3'; il a été demandé au syndic de vérifier cette situation.'

'Le syndic a étudié tous les éléments en sa possession ainsi que les documents que possèdent les hypothèques.

Il apparaît que le descriptif du lot n° 3 est le suivant : un appartement et un jardin en rez-de-jardin et rez-de-chaussée.

Il n'est pas stipulé à jouissance exclusive concernant le jardin.

Au niveau Plan, un plan ci-joint certifié conforme à l'original, indique une partie du jardin commun et une partie à l'usage exclusif du lot n°2.'

- Résolution 15.1 : l'assemblée générale autorise le syndic à faire un courrier recommandé afin de rappeler le règlement de copropriété et la jouissance commune du jardin à l'ensemble de la copropriété, en-dehors du morceau de jardin qui est attribué au lot n°2 en droit de jouissance exclusive.

- Résolution 15.2 : l'assemblée générale autorise le syndic à engager une procédure judiciaire dans le cas ou M. et Mme [TN] [N] ne tiendraient pas compte de la demande du syndic.

Les résolutions 15.1 et 15.2 ont fait l'objet d'un vote, et ont été adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires.

Quant à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, elle a été rejetée lors de cette assemblée générale du 7 juillet 2016.

Par actes d'huissier en date du 12 septembre 2016, M. [TN] [N] et Mme [B] [DH], son épouse, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de [Adresse 2] ainsi que le syndic de copropriété, la Sas Foncia Capitole, afin de voir annuler la résolution n°15, 15.1 et 15.2 et voir déclarer l'ensemble du jardin côté voie '[Adresse 8]' partie privative du lot n°3 à l'exception de la zone attachée au lot n°2.

Par actes d'huissier en date des 27, 29 et 30 mars 2018, faisant valoir différentes annexions de parties communes et non-concordance entre la réalité des lieux et l'état descriptif de division initial, M. [TN] [N] et Mme [B] [DH], son épouse, ont fait assigner en intervention forcée l'ensemble des copropriétaires, à savoir M. [UN] [N] et Mme [WO] [T], son épouse, M. [Y] [JK] et Mme [ZP] [SN], son épouse,

M. [H] [Z], Mme [OM] [O], la Sci Galibier, M. [K] [U] et Mme [G] [EI], son épouse, M. [KK] [P], Mme [GJ] [A] épouse [FI], Mme [BN] [NL], M. [W] [S] et Mme [V] [ML], son épouse, Mme [I] [F] et M. [M] [XO] aux fins de les voir condamnés à restituer, après les avoir remises en état, les parties communes qu'ils ont annexées.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement du 20 février 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- déclaré irrecevable par défaut d'intérêt à agir l'action des époux [TN] [N] à l'encontre de Mme [OM] [O] et de M. [M] [XO],

- déclaré irrecevable par défaut d'intérêt à agir l'action des époux [TN] [N] à l'encontre de la Sas Foncia Capitole, aucune demande n'étant formée contre elle à titre personnel,

- déclaré irrecevable pour autorité de la chose jugée la demande des époux [TN] [N] aux fins de réputer non écrite la clause figurant à l'article 19 du règlement de copropriété,

- dit que le jardin du lot n°3 est la partie hachurée figurant à l'intérieur des pointillés rouges mentionnés dans l'annexe du présent jugement, d'une superficie approximative de 20 m²,

- rejeté les demandes d'annulation des résolutions n°15, 15-1 et 15-2 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 juillet 2016,

- rejeté l'ensemble des demandes des époux [TN] [N] et des demandes reconventionnelles portant sur les annexions irrégulières de parties communes, les aménagements de lots, et la nécessité de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les époux [UN] [N],

- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires,

- rejeté la demande de M. et Mme [TN] et [B] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [TN] et [B] [N] à payer les sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] : 1 500 euros,

* à la Sas Foncia Capitole : 1 000 euros,

* à Mme [OM] [O] : 1 000 euros,

* à M. [M] [XO] : 1 000 euros,

* à M. et Mme [UN] [N] : 2 000 euros,

* à M. et Mme [Y] [JK], M. [H] [Z], Mme [L] [U] et

M. [K] [U], M. [KK] [P], Mme [GJ] [FI] née [A] : 5 000 euros,

* à Mme [BN] [NL] : 1 500 euros,

* à M. [W] [S] et Mme [V] [S] : 2 000 euros,

* à Mme [I] [F] : 1 500 euros,

- condamné M. et Mme [TN] et [B] [N] aux dépens,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné la publication du présent jugement au Bureau des Hypothèques compétent.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment estimé que la demande tendant à déclarer non écrite la clause figurant à l'article 19 du règlement de copropriété était irrecevable au motif de l'autorité de la chose jugée, car ce point avait déjà été tranché par le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 19 avril 1993 qui a déclaré réputés non écrits les paragraphes 2,3,4 et 5 du règlement de copropriété en ce qu'ils écartent l'obligation d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes de l'immeuble, et a retranché en conséquence de ces paragraphes la mention 'sans qu'il soit besoin d'une quelconque délibération de l'assemblée générale'.

Il a retenu qu'il existait un lien évident entre la demande initiale, qui avait pour objet de contester les résolutions de l'assemblée générale du 7 juillet 2016 concernant la protection de la propriété et de la jouissance commune du jardin commun, et les demandes contre les copropriétaires aux fins de protection de la propriété de parties communes (puits de jour, coursives).

Il a dit que l'action des demandeurs avait pour but de restituer aux parties communes ce que d'autres copropriétaires s'étaient appropriés ; qu'il s'agissait d'une action réelle, soumise à la prescription trentenaire, ou à la prescription décennale en cas de bonne foi.

Il a ajouté que les époux [S], Mme [F], Mme [NL], M. [P] ne pouvaient ignorer l'annexion irrégulière, toujours en attente de régularisation après le jugement de 1993 par leurs auteurs respectifs, de parties communes, et qu'ils ne pouvaient donc invoquer la prescription décennale.

Il a donc rejeté les fins de non recevoir.

Il a considéré que l'existence d'un jardin commun était incontestable ; que les époux [TN] [N] ne bénéficiaient pas, en leur qualité de propriétaires du lot n°2, d'un droit de jouissance exclusive ni d'un droit de propriété sur une partie du jardin commun ; que le jardin du lot n°3 était défini selon le plan annexé au jugement, qu'il était d'une superficie approximative de 20 m² ; que le reste du jardin était une partie commune ; que les demandes d'annulation des résolutions 15, 15.1 et 15.2 de l'assemblée générale du 7 juillet 2016 devaient donc être rejetées.

Il a relevé que certains copropriétaires avaient effectué des travaux sur les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale. Il a jugé que la demande de remise en état des lieux, pour légitime qu'elle soit, serait manifestement disproportionnée dans ses conséquences pour les copropriétaires concernés, alors qu'elle n'avait d'intérêt que moral pour les époux [TN] [N], qui seraient du reste eux aussi condamnés à remettre les lieux en l'état ; que les demandes devaient donc être rejetées, et qu'il appartenait à l'assemblée générale de régulariser la situation en mettant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division en conformité avec la description des lots tels qu'ils existent actuellement, afin notamment d'assurer une juste répartition des charges de copropriété entre copropriétaires, mais que le tribunal ne pouvait pas s'immiscer dans la gestion de l'immeuble, et qu'il appartiendrait à l'assemblée générale, comme l'avait justement rappelé le jugement du 19 avril 1993, de régulariser la situation à l'avenir.

Il a estimé que le syndicat des copropriétaires ne caractérisait pas le préjudice que lui auraient causé les empiétements des époux [TN] [N] sur le jardin commun, et que sa demande de dommages et intérêts devait être rejetée ; que la demande de dommages et intérêts des époux [UN] [N] devait de même être rejetée, car l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'était pas constitutive d'une faute.

Par déclaration en date du 2 avril 2020, M. et Mme [TN] et [B] [N] ont relevé appel de ce jugement, intimant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],

M. [UN] [N] et Mme [WO] [T], M. [Y] [JK] et Mme [ZP] [SN], M. [H] [Z], M. [K] [U] et Mme [G] [EI], M. [KK] [P],

Mme [GJ] [A] épouse [FI], Mme [BN] [NL], M. [W] [S],

Mme [V] [S], Mme [I] [F], et la Sci Galibier, en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable pour autorité de la chose jugée la demande des époux [TN] [N] aux fins de réputer non écrite la clause figurant à l'article 19 du règlement de copropriété,

- dit que le jardin du lot n°3 est la partie hachurée figurant à l'intérieur des pointillés rouges mentionnés dans l'annexe du jugement, d'une superficie approximative de 20 m²,

- rejeté les demandes d'annulation des résolutions n°15, 15-1 et 15-2 de l'Assemblée Générale des copropriétaires en date du 7 juillet 2016,

- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires,

- condamné M. et Mme [TN] et [B] [N] à payer les sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] : 1 500 euros,

* à M. et Mme [UN] [N] : 2 000 euros,

* à M. et Mme [Y] [JK], M. [H] [Z], Mme [G] [EI] épouse [U] et M. [K] [U], M. [KK] [P], Mme [GJ] [FI] née [A] :

5 000 euros,

* à Mme [BN] [NL] : 1 500 euros,

* à M. [W] [S] et Mme [V] [S] : 2 000 euros,

* à Mme [I] [F] : 1 500 euros,

- condamné M. et Mme [TN] et [B] [N] aux dépens,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné la publication du présent jugement au Bureau des Hypothèques compétent.

A l'audience du 4 avril 2022, la cour avait proposé aux parties de tenter de régler leur différend par une médiation.

Par courrier reçu via le RPVA le 12 avril 2022, M. et Mme [TN] [N] ont indiqué être favorables à une mesure de médiation.

Par courriers reçus via le RPVA, les parties suivantes ont indiqué n'être pas favorables à la médiation proposée :

- Mme [I] [F] ;

- Mme [BN] [NL] ;

- M. et Mme [JK] ;

- M. [H] [Z] ;

- M. et Mme [U] ;

- M. [LK] [P] ;

- Mme [GJ] [A] ;

- M. et Mme [S] ;

- M. et Mme [UN] [N] ;

- le syndicat des copropriétaires des l'immeuble [Adresse 2].

En l'absence d'accord des parties sur la médiation proposée à l'audience du 4 avril 2022, une telle mesure n'a pas pu être ordonnée par la cour.

Par un arrêt du 12 septembre 2022, la cour d'appel de Toulouse, statuant dans les limites de sa saisine, a :

- confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 20 février 2020, sauf en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes des époux [TN] [N] et des demandes reconventionnelles de M. [P], M. et Mme [U], Mme [A], M. [Z], M. et Mme [JK] portant sur les annexions irrégulières de parties communes, les aménagements de lots, et la nécessité de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant :

- avant-dire-droit sur les demandes des époux [TN] [N] contre les autres copropriétaires relatives à l'annexion de parties communes, et sur les demandes reconventionnelles des autres copropriétaires contre les époux [TN] [N] pour atteinte aux parties communes autres que le jardin, ainsi que sur la remise en état d'une partie privative à M. et Mme [JK] qui aurait été annexée par les époux [TN] [N], ordonné la réouverture des débats afin que soient produits le plan d'origine de l'immeuble lors de la mise en copropriété, ainsi qu'un plan des lieux actuel ;

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du jeudi 24 novembre 2022 ;

- réservé les dépens et les frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 mars 2023,

M. [TN] [N] et Mme [B] [DH] épouse [N], appelants, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous les cas mal fondées,

- Avant dire droit, ordonner la désignation d'un géomètre expert aux frais du syndicat des copropriétaires chargé d'établir un plan actuel de la copropriété et de comparer ce plan au plan d'origine de la copropriété de 1988 afin de mettre en exergue les différences et ainsi établir les remises en état des parties communes à réaliser pour obtenir la conformité au plan initial,

- débouter les parties intimées de leurs demandes,

1) Concernant les fins de non-recevoir :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé recevable l'action des époux [TN] [N],

2) Concernant leur jardin privatif :

- infirmer en toutes ces conditions la décision entreprise,

- dire que les conclusions du syndic de copropriété quant à la nature du jardin sis voie « [Adresse 8] » ne sont basées sur aucun élément probant,

- débouter le syndic, le syndicat des copropriétaires et les différents copropriétaires de leurs demandes en restitution du jardin,

- annuler en conséquence les résolutions n°15, 15.1 et 15.2 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2016,

- dire que le jardin litigieux est une partie privative composant le lot n°3 qui est la propriété de M. et Mme [TN] [N],

3) Concernant les annexions de parties communes :

- infirmer la décision entreprise,

- dire que s'agissant de l'annexion de parties communes de copropriété, la prescription abrégée n'a pas lieu de s'appliquer,

- réputer non écrite la clause figurant à l'article 19 du règlement de copropriété comme contraire à l'article 26 de la loi de 1965,

- constater que M. [UN] [N] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion d'une partie commune située derrière le lot n°16,

- constater que les époux [JK] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion d'une partie commune située devant l'entrée du lot n°4 transformée en partie privative,

- constater que M. [Z] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion d'une partie commune (coursive) fermée et transformée en balcon privé accessible uniquement depuis son lot (lot n°8),

- constater que les époux [U] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion de parties communes (coursives et puits de jour) fermées et transformées en parties privatives (balcon privé, salle d'eau et placard) accessibles uniquement depuis leur lot (lot n°11),

- constater que la Sci Galibier a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion de parties communes (coursives et puits de jour) fermées et transformées en balcon privé et surface habitable accessibles uniquement depuis son lot (lot n°13),

- constater que M. [P] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion de parties communes (coursives et puits de jour) fermées et transformées en parties privatives (balcon privé, salle d'eau et placard) accessibles uniquement depuis son lot (lot

n°10),

- constater que Mme [FI] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion d'une partie commune (coursives) fermée et transformée en balcon privé accessible uniquement depuis son lot (lot n°9)

- constater que Mme [NL] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion de parties communes (puits de jour et une partie du couloir entre les lots 14 et 15) fermées et transformées en parties privatives (salle de bain et superficie privative) accessibles uniquement depuis son lot (lot n°15),

- constater que les époux [S] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion de parties communes (coursives et puits de jour) fermées et transformées en parties privatives (balcon privé et salle d'eau) accessibles uniquement depuis leur lot (lot n°12),

- constater que Mme [F] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en terrasse et WC privés accessibles uniquement depuis son lot (lot n°14),

A titre principal,

- condamner chacun de ces copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à partir du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de

3 mois à restituer, après leur remise en état, les parties communes,

A titre subsidiaire, et si la restitution des parties communes annexées n'était pas ordonnée :

- déclarer nulles les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges,

- procéder à la nouvelle répartition des charges de copropriété de la résidence sise [Adresse 2] après désignation d'un géomètre expert,

4) Les frais irrépétibles et dépens :

- condamner in solidum les requis à verser aux demandeurs la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance,

- dire que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [UN] [N] et Mme [WO] [T] épouse [N], intimés, demandent à la cour, au visa de l'article 2272 du code civil, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

et y ajoutant,

- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel, distraction en étant prononcée au profit de Me Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 novembre 2022, M. [Y] [JK] et Mme [ZP] [SN] épouse [JK], M. [H] [Z],

M. [K] [U] et Mme [G] [EI], son épouse , M. [KK] [P] et

Mme [GJ] [A] épouse [FI], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 3, 15, 25, 26 de la loi de 1965 et 2272 du code civil, de :

- débouter M. et Mme [TN] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

- 'dire et juger' que la copropriété est propriétaire d'un jardin commun,

- constater que M. et Mme [TN] [N] ont :

1) modifié la destination de caves situées sous leur appartement pour en faire des surfaces d'habitation reliées à leur appartement par un escalier qui traverse le gros oeuvre plancher,

2) ouvert trois portes fenêtres en façade côté « [Localité 7] » en réalisant des travaux sur des parties communes et en portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble,

3) fait creuser une pièce de plus de 11 m² en sous-sol de leur appartement, relié à celui-ci par un escalier, portant atteinte au gros oeuvre plancher,

4) abattu une cloison séparative entre leur lot n° 3 et le lot n° 4 et annexé une pièce appartenant à M. et Mme [JK],

- constater l'existence d'un risque pour la structure de l'immeuble qui résulte de l'affouillement du sol au ras des fondations,

En conséquence,

- condamner M. et Mme [TN] [N] à remettre la façade côté « [Localité 7] » et le sol de l'appartement dans leur état initial, conforme au descriptif contenu dans le règlement de copropriété du 14 novembre 1988,

- condamner M. et Mme [TN] [N] à procéder au re-comblement de la pièce creusée en sous-sol de leur appartement,

- condamner M. et Mme [TN] [N] à rétablir la cloison séparant le lot n°3 du lot n°4 conformément au plan descriptif annexé aux actes de vente du 15 novembre 1988 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- condamner M. et Mme [TN] [N] à leur payer la somme de 19 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 septembre 2023, Mme [BN] [NL], intimée, demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ses dispositions contraires aux présentes,

- constater qu'elle a acquis les biens litigieux par juste titre et les a conservés sans violences matérielles ou morales pendant plus de 10 ans,

- constater par ailleurs que les époux [N] n'allèguent aucune voie de fait ni aucun fait de violence morale ou physique qui lui soit imputable pour la conservation de son bien,

- 'dire et juger' en conséquence prescrite l'action des époux [N] en restitution du puits de jour incorporé à son appartement par application de l'article 2272 du code civil

- les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 septembre 2023, Mme [I] [F], intimée, demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ses dispositions contraires aux présentes,

- constater qu'elle a acquis les biens litigieux par juste titre depuis plus de 10 ans,

- constater par ailleurs que les époux [N] n'allèguent aucune voie de fait ni aucun fait de violence morale ou physique qui lui soit imputable pour la conservation de son bien,

- 'dire et juger' en conséquence prescrite l'action des époux [N] en restitution du puits de jour incorporé à son appartement par application de l'article 2272 du code civil

- les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 novembre 2020, M. [W] [S] et Mme [V] [ML] épouse [S], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a rejeté leur demande au titre de l'acquisition de la prescription,

Et statuant de nouveau, il est demandé à la cour d'appel de :

- 'dire et juger' qu'ils ont acquis par prescription la propriété du puits de jour situé sur le lot n°12,

En tout état de cause,

- condamner les époux [N] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Foncia [Localité 9], intimé, demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur la demande de désignation d'un géomètre expert ;

- si cette mesure était ordonnée, condamner Monsieur et Madame [N] à financer ces opérations,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre de la privation de jouissance,

Statuant à nouveau,

- condamner M. et Mme [N] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la privation de jouissance d'une partie commune de leur seul fait,

Y ajoutant,

- condamner M. et Mme [N] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris ceux de l'article 10 du décret du 8.03.2001-2012 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007, dont distraction au profit de la Selarl CLF sur son affirmation de droit.

La Sci Galibier, assignée avec signification de la déclaration d'appel, par acte d'huissier en date du 6 juillet 2020,à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.

En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024.

L'affaire a été examinée à l'audience du 29 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 12 septembre 2022, partiellement avant-dire-droit, le jugement dont appel a été confirmé, sauf en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes des époux [TN] [N] et des demandes reconventionnelles de M. [P], M. et Mme [U], Mme [A], M. [Z], M. et Mme [JK] portant sur les annexions irrégulières de parties communes, les aménagements de lots, et la nécessité de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant, la cour avant-dire-droit sur les demandes des époux [TN] [N] contre les autres copropriétaires relatives à l'annexion de parties communes, et sur les demandes reconventionnelles des autres copropriétaires contre les époux [TN] [N] pour atteinte aux parties communes autres que le jardin, ainsi que sur la remise en état d'une partie privative à M. et Mme [JK] qui aurait été annexée par les époux [TN] [N], ordonné la réouverture des débats afin que soient produits le plan d'origine de l'immeuble lors de la mise en copropriété, ainsi qu'un plan des lieux actuel.

Ainsi, le jugement a été confirmé :

- en ce qu'il a déclarée irrecevable pour autorité de la chose jugée la demande des époux [TN] [N] aux fins de réputer non écrite la clause figurant à l'article 19 du règlement de copropriété

- en ce qu'il a dit que le jardin privatif au lot n°3 est la partie hachurée figurant à l'intérieur des pointillés rouges mentionnés dans l'annexe du jugement, d'une superficie approximative de

20 m², et en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions n°15, 15.1 et 15.2 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 juillet 2016 ;

- en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les époux [UN] [N] pour privation de jouissance d'une partie commune au titre du jardin.

Ces points ne sont donc plus dans le débat.

Le jugement a été infirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes des époux [TN] [N] et des demandes reconventionnelles de M. [P], M. et Mme [U], Mme [A], M. [Z], M. et Mme [JK] portant sur les annexions irrégulières de parties communes, les aménagements de lots, et la nécessité de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Dès lors, suite à la réouverture des débats, il reste à statuer sur le fond des demandes des époux [TN] [N] contre les autres copropriétaires relatives à l'annexion de parties communes, et sur les demandes reconventionnelles des autres copropriétaires contre les époux [TN] [N] pour atteinte aux parties communes autres que le jardin, ainsi que sur la remise en état d'une partie privative à M. et Mme [JK] qui aurait été annexée par les époux [TN] [N].

Sur la demande d'expertise avant-dire-droit :

Selon le règlement de copropriété et état descriptif de division du 14 novembre 1988, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 23 janvier 1989 volume 89 P n° 918, l'ensemble immobilier comprenait :

- au rez-de-jardin : 11 caves et un appartement ;

- au rez-de-chaussée : 4 appartements ;

- au rez-de-jardin et rez-de-chaussée : 2 appartements ;

- à l'entresol : 2 appartements ;

- au premier étage : 2 appartements ;

- au deuxième étage : 2 appartements ;

- au 3ème étage : des combles.

L'état descriptif de division définit les lots comme suit :

- lot n°2 : un appartement en rez-de-jardin ; lots n°16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 : 11 caves en rez-de-jardin ;

- lot n°1 : un appartement accessible depuis la voie [Adresse 8] disposant d'une entrée particulière en rez-de-chaussée de cette voie et diverses pièces à l'étage ; lot n°3 un appartement en rez-de-jardin et rez-de-chaussée ;

- lots n°4, 5, 6, 7 : 4 appartements en rez-de-chaussée ;

- lots n° 8 et 9 : 2 appartements à l'entresol ;

- lots n°10 et 11 : deux appartements au premier étage ;

- lots n°12 et 13 : deux appartements au deuxième étage ;

- lots n°14 et 15 : des combles aménageables ;

- lots n°27, 28, 29, 30, 31, 32 : garages .

Il précise que les numéros figurant sur les plans correspondent aux numéros de lot.

Le règlement de copropriété précise : 'Sont demeurés ci-joints et annexés après mention les plans suivants, savoir :

- plan des garages ;

- plan des caves ;

- plan du rez-de-chaussée ;

- plan de l'entresol ;

- plan du premier étage ;

- plan du deuxième étage ;

- plan des combles.

M. et Mme [TN] [N] sont propriétaires des lots n°3 ; n°2 ; n°26 ; les époux [U] sont propriétaires des lots n°11 et n°22 ; M. [Z] est propriétaire des lots n°8 n°31 ; les époux [JK] sont usufruitiers du lot n°1 (ils ont fait donation de la nue-propriété du lot n°1 à [D] [JK]) et sont propriétaires du lot n°4 ; Mme [A] épouse [FI] est propriétaire du lots n° 9 et 21 ; M. et Mme [UN] [N] sont propriétaires des lots n° 16, 17, 18, 24 ; M. [P] est propriétaire des lots n°10, n°23 et n° 29 ; Mme [NL] est propriétaire du lot n°15 ; les époux [S] sont propriétaires des lots n°12 et n° 30 ;

Mme [F] est propriétaire du lot n°14.

Des plans datant de 1970 sont produits, mais ils sont antérieurs à la mise en copropriété qui a été faite en 1988 par M. [HJ], alors propriétaire de tout l'immeuble.

Ce qui importe, ce sont les plans établis lors de la mise en copropriété en 1988.

Des plans estampillés par la Scp Castela, Labatut, [E] et [RN] sont produits en pièce 11 par M. et Mme [TN] [N]

Ils consistent en :

- plan des caves : lots 1, 2, 3, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 ;

- plan du rez-de-chaussée : lots 3, 4, 5, 6, 7

- plan entresol : lot 8 et lot 9 ;

- plan premier étage : lot 10 et lot 11 ;

- plan deuxième étage : lot 12 et lot 13 ;

- plan des combles : lot 14 et lot 15

Ils correspondent à la description des lots faite au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division et sont visés par la Scp de notaires qui a instrumenté l'acte authentique de vente du 14 novembre 1988 par lequel M. [R] [HJ],a acquis l'immeuble, et l'acte de vente du 17 novembre 1988 entre M. [HJ] et M. et Mme [TN] [N]. Ce sont donc bien les plans contemporains de la mise en copropriété de l'immeuble.

S'agissant du plan des lieux actuel, M. et Mme [S] ont fourni un plan de leur lot n°12. Les autres parties n'ont pas fourni de plan actuel. La cour dispose cependant d'un courrier de

M. [X] [JK] du 20 septembre 2001 comparant les différences entre le plan des locaux relevé le 1er semestre 1999 et les plans état des lieux communiqués par le cabinet Verdie (ancien syndic). La cour dispose également des plans effectués le 22 octobre 2002 par M. [X] [JK] à la demande de l'assemblée générale par délibération du 6 juin 1997.

La comparaison entre les plans dressés par M. [X] [JK] le 22 octobre 2002 éclairés par son courrier du 20 septembre 2001, et les plans contemporains de la mise en copropriété de l'immeuble, permet de se convaincre de diverses modifications qui ont été apportées aux parties communes et parties privatives et dont se plaignent les différentes parties à l'instance, et permet de statuer sur les demandes de remise en état. Dès lors, une expertise judiciaire n'apparaît pas nécessaire.

La demande d'expertise judiciaire formée avant-dire-droit sera donc rejetée.

Sur les demandes de remise en état :

L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Sur la recevabilité de l'action de M. et Mme [TN] [N] aux fins de voir restituer et remettre en état les parties communes :

Sur l'intérêt à agir :

- Sur l'intérêt à agir compte tenu du lien de connexité :

Il existe un lien suffisant entre la demande initiale des époux [TN] [N] de se voir reconnaître des droits sur le jardin, droits qui leur étaient contestés par les autres copropriétaires, et les demandes des époux [TN] [N] relatives aux annexions de parties communes par les autres copropriétaires.

En effet, les autres copropriétaires ont reproché aux époux [TN] [N] de s'être appropriés le jardin partie commune. Les époux [TN] [N] se sont plaints en réponse que d'autres copropriétaires se sont appropriés d'autres parties communes.

- Sur la possibilité pour un copropriétaire d'agir pour demander la remise en état des parties

communes :

Le syndicat des copropriétaires pourrait demander la remise en état des lieux, dès lors qu'il y a atteinte aux parties communes. Cependant, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne conclut que sur le jardin, pour demander la confirmation du jugement qui a reconnu qu'une fraction du jardin était une partie commune. Il ne conclut pas sur les appropriations par d'autres copropriétaires de parties communes.

Ce sont les époux [TN] [N] qui demandent la remise en état des autres parties communes.

En application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, l'action individuelle d'un copropriétaire en cessation d'une atteinte aux parties communes est admise. Cet article 15 prévoit in fine que le copropriétaire qui agit individuellement doit en informer le syndic.

Ainsi, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est dans la cause.

Les époux [TN] [N] ont intérêt à ce que les parties communes soient restituées et remises en état, de façon à ce que chaque copropriétaire paye les charges qui correspondent à la superficie de ses lots dans l'immeuble. Ils se plaignent qu'en l'état actuel, certains copropriétaires bénéficient d'une surface plus importante par annexions de parties communes, sans payer les charges correspondantes.

Ils ont donc intérêt à agir.

Sur la prescription :

L'action des époux [TN] [N] vise à faire cesser une appropriation illicite des parties communes. Elle a pour but de restituer aux parties communes ce que d'autres copropriétaires se seraient indûment approprié. Elle tend à mettre fin à une emprise illégale sur une partie commune.

C'est donc une action réelle, soumise à la prescription de l'article 2272 du code civil.

En vertu de l'article 2272 code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En vertu de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut justifier d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, et non équivoque, à titre de propriétaire.

En l'espèce, lorsque les transformations ont été faites, après la mise en copropriété de l'immeuble, les copropriétaires se sont appuyés sur l'article 19 du règlement de copropriété. Ils étaient donc de bonne foi. La prescription qui s'appliquait était donc de 10 ans.

Par jugement du 19 avril 1993, le tribunal de grande instance de Toulouse a jugé que les paragraphes 2, 3, 4, 5 de l'article 19 du règlement de copropriété devaient être réputés non écrits, pour l'avenir. Ce jugement a été rendu au contradictoire de M. [R] [HJ], marchand de biens, qui a un temps été propriétaire de l'immeuble et qui a ensuite vendu les divers lots, et du syndicat des copropriétaires. Le tribunal a ordonné sur ce point la publication du jugement au bureau des hypothèques compétent.

Ce jugement a été infirmé par arrêt de la cour d'appel du 17 mars 1997 qui a dit que la mention 'sans qu'il soit besoin d'une quelconque délibération de l'assemblée générale' insérée aux paragraphes 2, 3, 4, 5 de l'article 19 du règlement de copropriété était réputée non écrite et devait être retranchée, sans que les effets de ce retranchement soient limités à l'avenir. Elle a ordonné sur ce point la publication de l'arrêt au bureau des hypothèques compétent.

A partir du 17 mars 1997, la possession n'était plus paisible, compte tenu de l'arrêt d'appel intervenu. Lors d'une assemblée générale du 6 juin 1997, il a été décidé de ne pas donner une autorisation globale pour les travaux effectués sur les parties communes, et de saisir un expert pour établir l'état des lieux initial, l'état des lieux actuel, quelles sont les emprises sur les parties communes et les modifications qui ont été réalisées par les copropriétaires.

Entre l'acquisition respectivement :

- par les époux [U] le 18 novembre 1988 ;

- par M. [Z] le 11 avril 1989 ;

- par les époux [JK] le 15 novembre 1988 ;

- par Mme [A] le 23 décembre 1993 ;

- M. et Mme [UN] [N] le 5 juillet 1991 ;

et l'arrêt de la cour d'appel du 17 mars 1997, la prescription de 10 ans n'était pas acquise. Or, à compter de l'arrêt de la cour d'appel du 17 mars 1997, le caractère paisible de la possession n'existe plus.

Les copropriétaires qui ont acquis leur bien après l'arrêt de la cour d'appel du 17 mars 1997 n'ont pas non plus prescrit paisiblement, de manière continue pendant 10 ans. Ceci concerne les acquisitions suivantes :

- M. [P] 25 octobre 2007 ;

- Mme [NL] 12 octobre 2006 ;

- les époux [S] 8 mars 2002 ;

- Mme [F] 31 août 2007.

En effet, les époux [S] et de Mme [NL] n'ont pas prescrit paisiblement à compter de la tentative de modification de règlement de copropriété afin de le mettre en conformité avec la réalité de la situation de chaque lot, décidée par assemblée générale en date du 30 janvier 2007. A cette date, ces copropriétaires avaient bien conscience d'une difficulté quant aux annexions de parties communes.

De même, M. [P] et de Mme [F] n'ont pas prescrit paisiblement à compter de l'assemblée générale du 7 juillet 2016, qui a rejeté la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. A cette date, ces copropriétaires avaient bien conscience d'une difficulté quant aux annexions de parties communes.

Par ailleurs, la prescription de 30 ans n'est pas non plus acquise. En effet, par actes d'huissier en date des 27, 29 et 30 mars 2018, faisant valoir différentes annexions de parties communes et non-concordance entre la réalité des lieux et l'état descriptif de division initial, M. [TN] [N] et Mme [B] [DH], son épouse, ont fait assigner en intervention forcée l'ensemble des copropriétaires. Le délai de 30 ans n'était pas écoulé depuis les diverses acquisitions.

L'action des époux [TN] [N] aux fins de voir restituer et remettre en état les parties communes n'est donc pas prescrite.

Ils seront déclarés recevables en leur action aux fins de voir restituer et remettre en état les parties communes.

Sur le fond :

S'agissant de la demande de M. [Y] [JK] et Mme [ZP] [SN] épouse [JK], M. [H] [Z], M. [K] [U] et Mme [G] [EI], son épouse , M. [KK] [P] et Mme [GJ] [A] tendant à condamner M. et Mme [TN] [N] à rétablir la cloison séparant le lot n°3 du lot n°4 :

Sur le plan établi par M. [X] [JK] le 22 octobre 2002, est figuré un local rangement contigu aux lots n°3 et 4.

Il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier du 14 février 2019 que ce réduit n'est séparé du lot n°3 que par un simple rideau. M. [TN] [N] a déclaré qu'il s'agissait de la zone perdue de l'appartement de son voisin, M. [JK].

Selon les plans contemporains de la mise en copropriété, cet espace était séparé du lot n°3 par une cloison, et faisait partie intégrante du lot n°4. Il est ainsi démontré que ce local rangement fait partie du lot n°4.

En conséquence, M. et Mme [TN] [N] seront condamnés à rétablir la cloison séparant le lot n°3 du lot n°4 conformément au plan figurant à leur pièce 11.

Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Sur les demandes de remise en état des parties communes formulées par M. et Mme [TN] [N] et par M. [Y] [JK] et Mme [ZP] [SN] épouse [JK], M. [H] [Z], M. [K] [U] et Mme [G] [EI], son épouse , M. [KK] [P] et Mme [GJ] [A] :

Il ressort du courrier du 20 septembre 2001 de M. [X] [JK], architecte mandaté par la copropriété, que les différences constatées entre le plan des locaux relevé le 1er semestre 1999 et les plans état des lieux (non datés) confiés par le cabinet Verdié (ancien syndic) pour l'établissement de ce comparatif sont les suivantes :

- rez-de-chaussée jardin sur [Localité 7] :

* lot n°2 : anciennes caves transformées en appartement ; ouverture sur jardin existante

agrandie ;

* lot n°3 : anciennes caves et parties communes transformées en appartement ; 1 porte-fenêtre créée sous l'escalier extérieur ; 2 ouvertures sur jardin existantes agrandies ;

* lots n°16, 17, 18 : anciennes caves transformées en appartement ; ouverture sur jardin existante agrandie ;

- 1er étage :

* lot n°10 : puits de jour supprimé, remplacé par une salle d'eau, seule une gaine technique a été conservée ;

* lot n° 11 : puits de jour supprimé, remplacé par une salle de bains ;

- 2ème étage :

* lot n°12 : puits de jour supprimé, remplacé par une salle d'eau, seule une gaine technique a été conservée ;

- * lot n°13 : puits de jour supprimé ;

- 3ème étage :

* lot n°14 : anciens greniers transformés en appartements ; 3 terrasses ont été créées dont une sur l'emplacement de l'ancien puits de jour, et une partiellement couverte (couverture existante conservée sur la moitié de la surface). Création d'un chien assis sur pan de toiture côté Garonne ; création de deux éclairages zénithaux par fenêtre de toit ;

* lot n°15 : ancien grenier transformé en appartement ; création d'une terrasse ; création de 3 chiens assis sur pan de toiture côté Garonne ; création de 5 éclairages zénithaux par fenêtres de toit ; puits de jour supprimé remplacé par une salle de bains.

M. et Mme [TN] [N] reprochent également à plusieurs copropriétaires une annexion des coursives. Les copropriétaires font valoir qu'ils ont la jouissance privative de ces coursives qui sont des parties communes.

Le règlement de copropriété en page 10 'définition des parties communes' définit comme parties communes spéciales à certains copropriétaires les balcons et loggias (à l'exclusion des garde-corps, balustrades et barres d'appui, et du revêtement du sol).

L'article 14 prévoit que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en état de parfait entretien.

Dès lors, il apparaît que les coursives sont des parties communes qui font l'objet d'une jouissance exclusive des copropriétaires dont les appartements ouvrent sur ces coursives.

M. et Mme [TN] [N] seront déboutés de leurs demandes relatives aux coursives, car ils ne justifient pas que certains copropriétaires ont annexé ces parties communes, ceux-ci ayant en tout état de cause la jouissance privative de ces coursives.

Il ne ressort pas de la comparaison des plans produits aux débats que les époux [JK] auraient procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion d'une partie commune située devant l'entrée du lot n°4 transformée en partie privative. M. et Mme [TN] [N] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Il est soutenu que M. et Mme [TN] [N] ont fait creuser une pièce de plus de 11 m² en sous-sol de leur appartement, relié à celui-ci par un escalier, portant atteinte au gros oeuvre plancher. Il s'agirait du sol creusé de la salle de jeux. Néanmoins, aucun élément n'est produit aux débats concernant ce décaissement. La demande tendant à condamner M. et Mme [TN] [N] à procéder au re-comblement de la pièce creusée en sous-sol de leur appartement sera donc rejetée.

La comparaison entre les plans d'origine et les plans établis par M. [X] [JK] le 22 octobre 2002 permet en revanche à la cour de :

- constater que M. [UN] [N] et Mme [WO] [T] épouse [N] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion d'une partie commune située derrière le lot n°16 (espace derrière la cave n°16, remplacé par une cuisine) ;

- constater que les époux [U] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives (salle d'eau et placard) accessibles uniquement depuis leur lot (lot n°11) ;

- constater que la Sci Galibier a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives (surface habitable) accessibles uniquement depuis son lot (lot n°13) ;

- constater que M. [P] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives (salle d'eau et placard) accessibles uniquement depuis son lot (lot n°10) ;

- constater que les époux [S] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives (salle d'eau ) accessibles uniquement depuis leur lot (lot n°12) ;

En outre, le plan de façade visé par le service de l'urbanisme de la ville de [Localité 9] le 11 août 1988 montre au rez-de-jardin côté rue [Adresse 8] de simples meurtrières, et une porte. Ce plan de façade et la comparaison entre le plan figurant à leur pièce 11 et le plan de

M. [X] [JK] du 22 octobre 2002 montre que concernant le lot n°2, il y a eu postérieurement à la mise en copropriété la modification des ouvertures donnant sur le jardin. S'agissant du lot n° 3, une porte-fenêtre a été créée et deux ouvertures sur jardin existantes ont été agrandies.

Il s'agit de travaux réalisés par M. et Mme [TN] [N] sur la façade, qui est une partie commune et qui portent atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble.

La comparaison entre le plan figurant à leur pièce 11 et le plan de M. [X] [JK] du 22 octobre 2002 montre également que M. et Mme [TN] [N] ont réuni le lot n°26 au lot n°3 et créé un escalier au sein du lot n°3 qui traverse le gros oeuvre plancher.

La cour ne peut que tirer les conséquences de ce qu'aucune assemblée générale n'a régularisé les annexions de parties communes. Vu les demandes de remise en état formées par M. et Mme [TN] [N] d'une part et par M. [P], M. et Mme [U], Mme [A],

M. [Z], M. et Mme [JK] d'autre part, et en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la remise des parties communes en état s'impose donc.

Il y a lieu de condamner M. et Mme [JK], M. et Mme [UN] [N], M. et Mme [U], la Sci Galibier, M. [P], Mme [NL], M. et Mme [S], Mme [F] à remettre en état les parties communes qu'ils ont annexées sans autorisation de l'assemblée générale tel que constaté ci-dessus, et ce conformément au plan figurant en pièce 11 de M. et Mme [TN] [N].

Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Il y a lieu de condamner M. et Mme [TN] [N] à remettre la façade côté « [Localité 7] » fermant lot n°2 et le lot n°3 et le sol de du lot n°3 dans leur état initial, conformément au plan de façade visé par le service de l'urbanisme de la ville de [Localité 9] le 11 août 1988, et conformément au plan figurant à leur pièce 11.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera infirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'absence d'aide juridictionnelle attribuée dans ce dossier, les dépens de première instance et d'appel seront exceptionnellement laissés à la charge des parties qui les ont exposés sans qu'il y ait lieu d'exonérer M. et Mme [TN] [N] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires du syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Compte tenu de l'équité, le litige remontant à 1993 sans qu'aucune décision d'assemblée générale n'ait pu apporter une solution, les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette la demande d'expertise judiciaire formée avant-dire-droit ;

Déclare [TN] [N] et Mme [B] [DH] épouse [N] recevables en leur action aux fins de voir restituer et remettre en état les parties communes ;

Condamne M. et Mme [TN] [N] à rétablir la cloison séparant le lot n°3 du lot n°4 conformément au plan figurant à leur pièce 11 ;

Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;

Déboute M. et Mme [TN] [N] de leurs demandes relatives aux coursives ;

Les déboute de leur demande relative à l'annexion par M. [Y] [JK] et Mme [ZP] [SN] épouse [JK] d'une partie commune située devant l'entrée du lot n°4 ;

Rejette la demande tendant à condamner M. et Mme [TN] [N] à procéder au re-comblement de la pièce creusée en sous-sol de leur appartement ;

Constate que M. [UN] [N] et Mme [WO] [T] épouse [N] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion d'une partie commune située derrière le lot n°16 (espace derrière la cave n°16, remplacé par une cuisine) ;

Constate que M. [K] [U] et Mme [G] [EI], son épouse ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives ( salle d'eau et placard) accessibles uniquement depuis leur lot (lot n°11) ;

Constate que la Sci Galibier a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives (surface habitable) accessibles uniquement depuis son lot (lot n°13) ;

Constate que M. [KK] [P] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisé, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives ( salle d'eau et placard) accessibles uniquement depuis son lot (lot n°10) ;

Constate que Mme [BN] [NL] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion de parties communes (puits de jour et une partie du couloir entre les lots 14 et 15) fermées et transformées en parties privatives (salle de bain et superficie privative) accessibles uniquement depuis son lot (lot n°15) ;

Constate que M. [W] [S] et Mme [V] [ML] épouse [S] ont procédé, sans y avoir été préalablement autorisés, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en parties privatives ( salle d'eau ) accessibles uniquement depuis leur lot (lot n°12) ;

Constate que Mme [I] [F] a procédé, sans y avoir été préalablement autorisée, à l'annexion d'une partie commune (puits de jour) fermée et transformée en terrasse et WC privés accessibles uniquement depuis son lot (lot n°14) ;

Condamne M. et Mme [UN] [N], M. et Mme [U], la Sci Galibier, M. [P],

Mme [NL], M. et Mme [S], Mme [F] à remettre en état les parties communes qu'ils ont annexées sans autorisation de l'assemblée générale tel que constaté ci-dessus, et ce conformément au plan figurant en pièce 11 de M. et Mme [TN] [N] ;

Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;

Condamne M. et Mme [TN] [N] à remettre la façade côté « [Localité 7] » fermant lot n°2 et le lot n°3, et le sol de du lot n°3 dans leur état initial, conformément au plan de façade visé par le service de l'urbanisme de la ville de [Localité 9] le 11 août 1988 , et conformément au plan figurant à leur pièce 11 ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire du 20 février 2020 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel sans qu'il y ait lieu d'exonérer M. et Mme [TN] [N] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires du syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N.DIABY M. DEFIX.

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 28 mai 2024, 20/01086

Synthèse

Origine de la décision