23/05/2024
ARRÊT N°24/350
N° RG 21/04388 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OOHB
CJ - CD
Décision déférée du 15 Juillet 2021 - Juge aux affaires familiales de TOULOUSE - 18/24678
J. L. ESTEBE
[F] [G]
C/
[W] [C]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 2
***
ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTE
Madame [F] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Sophia BELKACEM-GONZALEZ DE CANALES, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.026258 du 03/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉ
Monsieur [W] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Hélène SIMEON de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.026778 du 03/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. DUCHAC, présidente
V. CHARLES-MEUNIER, conseiller
M.C. CALVET, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. TACHON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par C. DUCHAC, présidente, et par M. TACHON, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
La cour est saisie de l'appel formé par Mme [F] [G] le 27 octobre 2021 contre un jugement rendu le 15 juillet 2021 par le juge aux affaires familiales de Toulouse dans le cadre de l'instance l'opposant à M. [W] [C], relative au règlement de leurs intérêts patrimoniaux suite à leur divorce prononcé le 12 avril 1995 sur une assignation du 19 mai 1994. Mme [F] [G] et M. [W] [C] s'étaient mariés le [Date mariage 1] 1979 sous le régime de la communauté légale.
L'assignation aux fins de partage est en date du 14 juin 2018.
Le jugement dont appel, rendu le 15 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné la liquidation et le partage de la communauté entre [F] [G] et [W] [C],
- désigné pour y procéder Maître [Y] [S], sous la surveillance du juge coordonnateur du service des affaires familiales du tribunal judiciaire de Toulouse,
- dit que le notaire financera son travail sur les fonds indivis, avec l'accord des parties, et qu'à défaut elles lui verseront les provisions et les émoluments dus pour son travail,
- dit que la partie qui bénéficie ou bénéficiera de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, sera dispensée de verser une provision au notaire,
- dit qu'en cas d'empêchement du notaire il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,
- attribué à M. [C] l'appartement 12 situé à [Adresse 3],
- dit que la communauté doit une récompense à [W] [C] pour l'emploi de 22 867,35 euros dans l'achat du bien immobilier indivis,
- dit que la communauté doit une récompense de 7 622,45 euros à [W] [C],
- dit que la somme de 127 749,92 euros sera portée au crédit du compte d'indivision de [W] [C],
- dit que [W] [C] doit une indemnité d'occupation égale à la valeur locative du bien indivis,
- rejeté la demande d'expertise,
- ordonné le sursis à statuer sur les dépens et sur les frais non compris dans les dépens.
Par arrêt partiellement avant dire droit rendu le 6 avril 2023, auquel il est renvoyé pour l'exposé des faits, de la procédure antérieure et des prétentions initiales des parties, la présente cour a :
Confirmé le jugement dont appel en ce qu'il a :
- ordonné la liquidation et le partage de la communauté entre Mme [F] [G] et M. [W] [C] ;
- désigné pour y procéder Maître [Y] [S], sous la surveillance du juge coordonnateur du service des affaires familiales du tribunal judiciaire de Toulouse ;
- dit que le notaire financera son travail sur les fonds indivis, avec l'accord des parties, et qu'à défaut elles lui verseront les provisions et les émoluments dus pour son travail ;
- dit que la partie qui bénéficie ou bénéficiera de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, sera dispensée de verser une provision au notaire ;
- dit qu'en cas d'empêchement du notaire il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
- attribué préférentiellement à M. [W] [C] l'appartement 12 situé à [Adresse 3] ;
- dit que la communauté doit une récompense de 7 622, 45 euros à M. [W] [C] ;
- rejeté la demande d'expertise ;
Confirmé le jugement en ce qu'il a dit que la communauté doit une récompense à M. [W] [C] pour l'emploi de fonds propres dans l'achat du bien immobilier indivis, sauf à rectifier l'erreur matérielle quant au capital emprunté qui est de 18.293,88 € et non pas de 22.867,35 € ,
Y ajoutant, précisé que le profit subsistant représente 44 % de la valeur actuelle de l'immeuble,
Ajoutant au jugement,
- débouté M. [W] [C] de sa demande tendant à la reconnaissance d'un partage amiable verbal conclu au moment de la séparation,
- rappelé que la date des effets du divorce entre les parties relativement à leurs biens est le 19 mai 1994,
Réformé le jugement en ce qu'il a :
- dit que la somme de 127 749, 92 euros sera portée au crédit du compte d'indivision de M. [W] [C] ;
Statuant à nouveau,
- déclare prescrites les créances sur l'indivision réclamées par M. [W] [C] au titre des dépenses de conservation qui étaient exigibles antérieurement au 14 juin 2013,
- dit qu'à la date du 31 décembre 2020, la créance de M. [W] [C] sur l'indivision s'élève à la somme de 30.025,80 €, sauf à la parfaire en fonction de la date de jouissance divise,
Ordonné le sursis à statuer sur l'indemnité d'occupation, sur la fixation définitive de la créance de M. [W] [C] au titre des dépenses de conservation, du montant de la récompense due par la communauté à M. [W] [C] du fait de l'apport lors de l'achat du bien,
Ordonne la réouverture des débats,
Enjoint aux parties de présenter dans le dispositif de leurs conclusions:
- des demandes chiffrées au titre de la valeur vénale du bien indivis, et de sa valeur locative,
- une date de jouissance divise
- des demandes chiffrées au titre de l'indemnité d'occupation,
- de chiffrer leurs demandes au titre de la récompense du fait de l'apport dans l'acquisition du bien, des comptes d'indivision (dépenses de conservation, indemnité d'occupation) arrêtés à la date de jouissance divise qu'ils demandent, et de la soulte découlant des opérations de compte,
En vue de l'évaluation du bien, dit que chacune des parties proposera une ou deux estimations d'agents immobiliers, contenant une description du bien et de son environnement,
Enjoint à M. [W] [C] de laisser entrer dans l'appartement indivis, au maximum deux agents immobiliers mandatés par Mme [F] [G], accompagnés si besoin par cette dernière,
Dit n'y avoir lieu à ce stade d'ordonner une astreinte,
Invité les parties à toutes fins utiles à fournir des termes de comparaison auxquels elles sont en mesure d'accéder sur leur espace personnel du site internet de la direction des finances publiques,
Renvoyé l'affaire à la mise en état du 15 septembre 2023 à laquelle la présence des avocats des parties était requise,
Révoqué l'ordonnance de clôture,
Précisé que la fixation de l'affaire sera prévue à l'audience collégiale du 5 décembre 2023,
Réservé les dépens et les frais.
Suivant ses dernières conclusions d'appelante en date du 7 septembre 2023, Mme [F] [G] demande à la cour :
- d'annuler et infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 15 juillet 2021,
- de juger que la valeur vénale du bien immobilier sis à [Adresse 3] est fixée à 249.000 euros, hors frais de mutation,
- de juger que l'indemnité d'occupation due par M. [W] [C] à l'indivision post communautaire est fixée à 1.127 euros par mois et qu'elle court à compter du 14 juin 2013 et jusqu'à libération des lieux,
- de juger que l'indemnité d'occupation ainsi fixée portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- de juger que la date de jouissance divise est fixée à la date la plus proche du partage,
- de juger que la dette due par l'indivision post-communautaire au profit de M. [C] est de 7.460,25 euros à la date des présentes écritures,
- de juger que les droits de Mme [F] [G] sont évalués à la somme de 120.769, 88 euros, montant de la soulte que M. [W] [C] pourrait être amené à verser à Mme [G],
- de juger que les droits de M. [W] [C] sont évalués à la somme de 128.230,13 euros,
- de rejeter la demande d'attribution préférentielle du bien immobilier sis à [Adresse 3], présentée par M. [W] [C],
- de constater que le bien immobilier composant l'actif de l'indivision post communautaire n'est pas aisément partageable ou attribuable,
- en conséquence,
- condamner M. [W] [C] à payer à l'indivision post-communautaire une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 1.127 € à compter du 14 avril 2013, portant intérêt au taux légal avec capitalisation de ces derniers à compter du rendu de la décision à intervenir,
- d'ordonner, sauf vente amiable de ce bien par les deux parties dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la vente par licitation à l'audience du tribunal judiciaire de Toulouse de l'appartement 12, sis à [Adresse 3], sur une mise à prix de 249.000 €,
- de dire qu'à défaut d'enchères atteignant la mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure du quart, puis du tiers, puis de la moitié, par rapport à la valeur de la mise à prix,
- désigner Me [Y] [S], notaire en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage,
en tout état de cause,
- de condamner M. [W] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi de 1991.
Suivant ses dernières conclusions d'intimé en date du 17 novembre 2023, M. [W] [C] demande à la cour :
- vu l'arrêt du 6 avril 2023,
- de fixer la date de jouissance divise au 31 décembre 2023,
- de fixer la valeur d'usage de l'appartement à la somme de 130.000 et sa valeur locative à la somme de 300 par mois,
- de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [C] du 14 juin 2013 au 31 décembre 2023 à la somme de 38.250 €,
- de fixer la créance définitive de M. [W] [C] au titre des dépenses de conservation à la somme de 39.672,26 €,
- de fixer le montant de la récompense due par la communauté à M. [W] [C] du fait de l'apport lors de l'achat du bien à la somme de 57.200 €,
- de fixer le montant de la récompense due par la communauté à M. [W] [C] au titre des sommes provenant des dons manuels de son père à la somme de 7.622,45 € augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 14 juin 2013 jusqu'au 31 décembre 2023 à la somme de 10.234,79 €,
- de juger que la soulte due par M. [W] [C] à Mme [F] [G] en contrepartie de l'attribution de l'appartement s'élève à la somme de 30.571,47 €,
- de débouter Mme [F] [G] de toutes ses demandes,
- de dire que les dépens seront passés en frais privilégies de partage.
La clôture de la mise en état a été ordonnée le 20 novembre 2023.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Les points restant en litige tels qu'ils résultent de l'arrêt du 6 avril 2023 portent sur :
- la date de jouissance divise,
- la valeur vénale du bien
- le montant de l'indemnité d'occupation à fixer à partir de la valeur locative,
- la fixation définitive de la créance de M. [W] [C] au titre des comptes d'indivision (dépenses de conservation),
- le montant de la récompense due par la communauté à M. [W] [C] du fait de son apport lors de l'achat du bien,
- la soulte à fixer.
La cour dans son arrêt au 6 avril 2023, a confirmé le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande d'attribution préférentielle du bien à M. [W] [C]. Il n'y a donc plus lieu de statuer à nouveau de ce chef.
Sur la date de jouissance divise
Suivant les dispositions de l'article 829 du code civil, la date de jouissance divise est la plus proche possible du partage.
Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l'égalité.
M. [W] [C] demande de fixer la date de jouissance divise au 31 décembre 2023. Mme [F] [G] ne se prononce pas de ce chef.
La date du 31 décembre 2023 qui reste proche du partage sera retenue.
Sur la valeur du bien indivis
Mme [F] [G] produit une estimation du bien établie par l'agence [5], à hauteur de 227.000 €. La cour relève que cette évaluation, certes agrémentée de graphiques et tableaux divers est fort peu documentée sur le bien lui-même qui n'est que très sommairement décrit et dont les qualités et points faibles ne sont pas étayés. Les termes de comparaison utilisés ne se situent pas dans la même résidence.
En revanche l'estimation produite par M. [W] [C], émanant de l'agence qui est également le syndic de l'immeuble est beaucoup plus fouillée en ce qu'elle décrit précisément le bien, son environnement et donne des termes de comparaison dans le même immeuble. Elle servira de base à la discussion.
L'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2] a été acquis par les parties en 1987. Il se trouve au 2ème étage sur onze d'une résidence construite entre 1961 et 1974. La copropriété comprend 235 lots dont 146 lots d'habitation. Il comprend 5 pièces pour une surface de 79 m2. Il est doté d'un balcon.
Le quartier est bien relié au centre-ville, à proximité de la gare et des rocades, il bénéficie de commerces de proximité et est décrit comme dynamique.
Des nuisances sonores sont relevées liées à la proximité de l'avenue des Minimes, et au bar qui se trouve au bas de l'immeuble.
Le bien ne dispose pas de place de stationnement.
De gros travaux de rénovation énergétique, installation électrique, gaz et embellissement sont à prévoir. En effet, hormis le changement des fenêtres, l'appartement n'a fait l'objet d'aucune mise aux normes ou rénovation depuis son achat en 1987. Ce constat est de nature à en dévaloriser la valeur de façon conséquente.
Les prix des ventes réalisées dans la résidence entre 2019 et 2022 présentent des prix entre 1.786 € et 3.294,30 € le m2, pour des biens en état d'être vendus.
Au regard de ces éléments, notamment de l'importance des travaux à réaliser dans l'appartement qui à ce jour ne correspond à aucune norme légale ou de confort recherché par les acquéreurs, sa valeur vénale sera fixée à la somme de 130.000 €.
Sur le montant de la récompense due par la communauté à M. [W] [C] du fait de l'apport lors de l'achat du bien
L'arrêt du 6 avril 2023 a retenu le principe d'une récompense du fait de l'apport par M. [W] [C] de la somme de 18.293,88 € lors de l'acquisition du bien, le profit subsistant correspondant à 44 % de la valeur du bien au jour du partage.
Cette récompense due par la communauté à M. [W] [C] s'élève donc à 130.000 x 44% = 57.200 €.
Sur les intérêts réclamés sur la récompense due à M. [W] [C] au titre du don manuel de son père
L'arrêt du 6 avril 2023 a retenu une récompense due à M. [W] [C] par la communauté en raison d'un don manuel qu'il avait reçu de son père, pour un montant nominal de 7.622,45 €.
Suivant les dispositions de l'article 1473 du code civil, 'Les récompenses dues par la communauté ou à la communauté portent intérêt de plein droit du jour de la dissolution.
Toutefois, lorsque la récompense est égale au profit subsistant, les intérêts courent du jour de la liquidation.'
Compte tenu de la prescription, les intérêts ont couru du 14 juin 2013 au 31 décembre 2023, soit la somme de 2.612,34 €, qui viendra s'ajouter au montant ci-dessus.
Sur l'indemnité d'occupation
Au regard de la description ci-dessus du bien, la valeur locative sera fixée à la somme de 500 € par mois. Compte tenu de ce que l'indivisaire ne bénéficie pas des mêmes droits et protection que le locataire, une décote de 20 % sera retenue, ce qui ramène l'indemnité d'occupation due par M. [W] [C] à la somme mensuelle de 400 €. Elle est due pour la période du 14 juin 2013 au 31 décembre 2023 (126,5 mois).
L'indemnité d'occupation due par M. [W] [C] à l'indivision d'élève donc à la somme de 50.600,00 €.
Sur la fixation définitive de la créance de M. [W] [C] au titre des dépenses de conservation
Il s'agit des dépenses définies à l'article 815-13 du code civil.
L'arrêt du 6 avril 2023, réformant le jugement, a fixé à la somme de 30.025,80 € arrêtée au 31 décembre 2020, les créances de M. [W] [C] sur l'indivision au titre des dépenses de conservation (taxes foncières et d'habitation, assurance habitation, charges de copropriété, et appels de fonds de la copropriété pour travaux).
M. [W] [C] justifie des dépenses engagées postérieurement au 31 décembre 2020 :
- taxes foncières réglées en 2021, 2022 et 2023 : 3.132 €
- primes d'assurance habitation réglées en 2021, 2022, 2023 : 1.578 €
- charges de copropriété : 4.936,46 €.
Total : 9.646,46 €
Ainsi, la somme totale de la créance de M. [W] [C] sur l'indivision s'élève à 30.025,80 + 4.936,46 + 1.578 + 3.132 = 39.672,26 €.
Les comptes entre les parties s'établissement donc comme suit (exprimés en euros) :
Récompenses dues par la communauté à M. [W] [C] :
- apport lors de l'achat du bien 57.200,00
- don manuel du père 10.234,79
total 67.434,79
Comptes d'indivision de M. [W] [C]
Crédit
- dépenses de conservation 39.672,26
Débit
- indemnité d'occupation 50.600,00
Solde en faveur de l'indivision
10'927,74
Actif
- l'immeuble 130.000,00
- créance sur M. [W] [C] 10.927,74
Total 140.927,74
Passif
- récompenses dues à M. [W] [C] 67.434,79
Actif net 73.492,95
Droits de chacun sur l'actif net 36.746,475
M. [W] [C] reçoit :
- l'immeuble 130.000,00
- sa dette 10'927,74
- sa créance de récompense - 67'434,79
Total 73'492,95
Ses droits sont de 36.746,475
soulte à payer à Mme [F] [G] 36.746,475
M. [W] [C] doit donc payer à Mme [F] [G] une soulte de 36.746,47 €.
Les parties sont renvoyées devant le notaire pour qu'il établisse l'acte de partage conformément au présent arrêt ainsi que les formalités de publication.
Les dépens seront partagés par moitié entre les parties, étant précisé qu'elles bénéficient de l'aide juridictionnelle.
Au regard de l'équité, Mme [F] [G] sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'arrêt en date du 6 avril 2023,
Ajoutant au jugement déféré,
Fixe la date de jouissance divise au 31 décembre 2023,
Fixe la valeur de l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2] à la somme de 130.000,00 €,
Fixe la récompense due à M. [W] [C] au titre de l'emploi de fonds propres dans l'achat du bien immobilier à la somme de 57.200 €,
Fixe les intérêts sur la récompense d'un montant de 7.622,45 € à la somme de 2.612,34 €,
Fixe la créance de M. [W] [C] au titre des dépenses de conservation engagées depuis le 31 décembre 2020 à la somme de 9.646,46 € et fixe la créance totale de M. [W] [C] au titre de l'article 815-13 du code civil à la somme de 39.672,26 €,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a retenu le principe d'une indemnité d'occupation et y ajoutant fixe cette indemnité à la somme de 50.600,00 €,
Etablit comme suit les comptes entre les parties :
Récompenses dues par la communauté à M. [W] [C] :
- apport lors de l'achat du bien 57.200,00
- don manuel du père 10.234,79
total 67.434,79
Comptes d'indivision de M. [W] [C]
Crédit
- dépenses de conservation 39.672,26
Débit
- indemnité d'occupation 50.600,00
Solde en faveur de l'indivision
10'927,74
Actif
- l'immeuble 130.000,00
- créance sur M. [W] [C] 10.927,74
Total 140.927,74
Passif
- récompenses dues à M. [W] [C] 67.434,79
Actif net 73.492,95
Droits de chacun sur l'actif net 36.746,475
M. [W] [C] reçoit :
- l'immeuble 130.000,00
- sa dette 10'927,74
- sa créance de récompense - 67'434,79
Total 73'492,95
Ses droits sont de 36.746,475
soulte à payer à Mme [F] [G] 36.746,475
Fixe la soulte due par M. [W] [C] à Mme [F] [G] à la somme de 36.746,47 €,
Renvoie les parties devant Maître [Y] [S] afin qu'elle établisse un acte de partage conforme au présent arrêt, outre les formalités de publication,
Déboute Mme [F] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne chacune des parties au paiement de la moitié des dépens, étant précisé qu'elles bénéficient de l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE,
M. TACHON C. DUCHAC
