30/04/2024
ARRÊT N°
N° RG 21/04573
N° Portalis DBVI-V-B7F-OO7H
CR/FS/ND
Décision déférée du 02 Novembre 2021
TJ de [Localité 9] (21/00119)
M. [D]
Monsieur [V] [S]
Madame [F] [SW]
C/
Madame [N] [X]
Madame [L] [P] veuve [O]
Madame [M] [O] - [A]
Monsieur [K] [O]
Madame [Y] [J] veuve [O]
Madame [T] [O]
Madame [W] [O]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
Me MAURY
Me BOUCHE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTS
Monsieur [V] [S]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté par Me Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [F] [SW]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [N] [X]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [L] [P] veuve [O]
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [M] [O] - [A]
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Madame [Y] [J] veuve [O]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Madame [T] [O]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Madame [G] [O]
[Adresse 7]
[Localité 4]
En qualité d'héritiers venant aux droits de M.[K] [O], intimé décédé le 29/08/2022,
Représentés par Me Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre
OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
Mme [L] [P] veuve [O], Mme [M] [O] divorcée [A], M. [K] [O], dans l'attente de la signature définitive d'une vente souhaitée par les parties ont consenti par acte sous-seing privé du 28 novembre 2019 à M. [V] [S] et Mme [F] [SW], une convention de mise à disposition anticipée à titre précaire d'une maison d'habitation dont ils sont propriétaires à [Localité 10] (82) dite cadastrée section [Cadastre 13] d'une surface de 20 a 59 ca, et plus précisément des séjour, cuisine, salle de bains, Wc situés au premier étage et de deux chambres situées au deuxième étage et ce à effet du 1er décembre 2019 jusqu'à la vente des biens aux occupants.
Selon un acte sous seing privé du 12 décembre 2019, après négociation par l'entremise
de Mme [N] [X], conseiller immobilier chez @xelite Immo, les consorts [O] d'une part, et M. [S] et Mme [SW] d'autre part, ont signé un compromis de vente par lequel ces derniers s'engageaient à acquérir indivisément et chacun pour moitié une maison d'habitation avec terrain attenant, piscine et garage non attenant, biens cadastrés commune de [Localité 10] section [Cadastre 12] [Adresse 2] pour une surface de 19 a 97 ca au prix convenu de 235.000 euros.
Il était précisé que M.[S] était en instance de divorce avec Mme [Z] [R] devant le tribunal de grande instance de Libourne, une ordonnance de non conciliation étant intervenue le 15 décembre 2016, M. [S] déclarant vouloir effectuer ladite acquisition en son nom personnel et Mme [R], intervenant à l'acte par procuration notariée, déclarant renoncer à l'action en nullité de l'article 262-2 du code civil, ratifiant l'acte, s'engageant à fixer la date de dissolution de la communauté à la date de l'ordonnance de non conciliation dans le cas d'un divorce contentieux, et à une date antérieure au compromis en cas de divorce par consentement mutuel de telle sorte que le bien soit exclu de la communauté, et reconnaissant avoir été informée que si le divorce entre eux n'était pas effectif, le bien acquis dépendrait de la communauté de biens, l'indemnisation de l'acquéreur ne pouvant intervenir qu'à la dissolution ultérieure du régime matrimonial.
Ce compromis a été conclu sous diverses conditions suspensives, notamment la condition suspensive particulière d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, dont les modalités de demande et caractéristiques ont été déterminées à cet acte, la réception de l'offre étant mentionnée comme devant intervenir au plus tard le 14 mars 2020.
Il contenait également une clause pénale, prévoyant qu'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 23.500 € à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.
La signature de l'acte authentique en cas de réalisation des conditions suspensives était prévue pour intervenir au plus tard le 27 mars 2020.
Par courriel du 14 février 2020, le notaire a contacté M. [S] pour savoir où en étaient ses démarches de financement et son divorce.
Par courriel du 19 février 2020, M. [S] a demandé au notaire de repousser la date de signature convenue en raison de sa situation professionnelle et de ce que les banques attendraient la fin de sa période d'essai, en juin 2020 pour consentir un crédit.
Par courriel du 31 mars 2020, M. [S] a sollicité un report de la date de signature définitive pour tenir compte de sa période d'essai et indiqué avoir relancé le courtier pour les prêts.
Par courriel du 2 juin 2020, le notaire, a sollicité de M. [S] l'envoi de la copie de l'offre de prêt et du justificatif de divorce.
Par courriel du 17 juin 2020, M. [S] a répondu être en attente du retour de deux organismes bancaires et souhaiter proposer un nouveau calendrier pour prendre en considération les délais d'obtention des prêts.
Le 19 juin 2020, la Sarl Conseil Prêt Immo a envoyé un courrier à M. [S] indiquant enregistrer la demande de prêt déposée ce jour auprès du Crédit agricole Centre France et la Banque postale pour un prêt de 235 000 euros, au taux de 1,1% pour une durée de 240 mois.
Par courriel du 28 juin 2020 M. [S] a notifié au notaire son souhait d'acheter le bien seul et lui a transmis une « proposition de plan de financement » de la Banque postale.
Par courrier du 12 août 2020, les vendeurs ont mis les acquéreurs en demeure de justifier la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive dans un délai de huit jours après réception, précisant qu'à défaut la condition serait censée défaillie, l'avant contrat caduc de plein droit et qu'ils invoqueraient le bénéfice de la clause pénale à titre d'indemnisation. Ils les mettaient aussi en demeure de libérer les lieux sous sept jours en application de l'article 6 de la convention de mise à disposition du 12 décembre 2019.
Par courrier du 15 septembre 2020, Me Sylvain Maury, de Agn Avocats Toulouse, conseil de M.[S], répondait que ses clients allaient quitter les lieux au plus tard le 1er octobre suivant, et que la condition suspensive n'étant pas levée à défaut d'obtention du financement à la date prévue, le compromis était caduc, qu'à défaut de tout versement de dépôt de garantie prévu au compromis, aucune somme ne pouvait être versée, et qu'aucune indemnisation ne pouvait être sollicitée au titre de la clause pénale puisque les conditions relatives à l'exécution de la vente n'étaient pas remplies. Il précisait qu'en toute hypothèse ses clients entendaient en cas d'action tendant à l'exécution forcée du compromis se prévaloir de la nullité de ce dernier pour vice du consentement pour erreur sur la substance quant à la superficie du terrain, quant à la surface habitable de l'immeuble d'habitation et quant au coût réel des travaux à réaliser.
Par courrier du 2 octobre 2020, le conseil des consorts [O], Me [H] [E], indiquait que la condition suspensive ne s'était pas réalisée par la faute des acquéreurs de sorte que celle-ci devait être réputée réalisée, estimant justifiée l'application de la clause pénale. Il contestait tout vice du consentement de nature à affecter la validité du compromis.
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Par acte d'huissier de justice du 4 février 2021, Mme [L] [P]-[O], Mme [M] [O]-[A], M. [K] [O] et Mme [N] [X] ont fait assigner M. [V] [S] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Montauban en paiement de la somme de 23.500 € au titre de la clause pénale, d'une indemnité d'occupation de 735 € et d'une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts. M. [S] et Mme [SW] se sont opposés à ces demandes et ont sollicité le prononcé de la nullité du compromis ainsi que le remboursement d'une somme dite indue au titre de l'indemnité d'occupation
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Suivant jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :
- condamné M. [V] [S] et Mme [F] [SW] à payer à Mme [L] [P]-[O], Mme [M] [O]-[A] et M.[K] [O] la somme de 23.500 euros à titre de clause pénale,
- condamné Mme [L] [P]-[O], Mme [M] [O]-[A] et M. [K] [O] à payer M. [V] [S] et Mme [F] [SW] la somme de 6.365 euros à titre de répétition d'indu sur indemnité d'occupation,
- ordonné la compensation à due concurrence,
- débouté Mme [N] [X] de toutes ses demandes,
- condamné M. [V] [S] et Mme [F] [SW] à payer à Mme [L] [P]-[O], Mme [M] [O]-[A] et M. [K] [O] la somme de 2.000 euros en application de l'article '700,1°' du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné M. [V] [S] et Mme [F] [SW] aux dépens et accordé le droit de recouvrement direct à Maître [BL] [B] qui en a fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le tribunal a relevé que les acquéreurs avaient occupé la maison pendant plusieurs mois sans faire état de difficultés relativement à la superficie et à l'état de l'immeuble, qu'ils ont connu la superficie du terrain lors du compromis de vente et que les désordres listés étaient apparents, de sorte qu'ils se sont engagés en toute connaissance de cause.
Il a considéré que les acquéreurs ne justifiaient pas de la nécessité de reprendre entièrement la toiture, le réseau d'évacuation des eaux usées, et le carrelage de la maison et que les vendeurs leur avaient remis un devis des travaux de remise en état démontrant qu'ils n'avaient pas l'intention de les tromper.
Le tribunal a estimé que faute pour les débiteurs de démontrer avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies contractuellement dans le délai imparti, la non-réalisation de la condition suspensive n'était due qu'à leur faute et la condition réputée accomplie, ce qui rendait la clause pénale applicable.
Il a considéré qu'en vertu de la convention du 28 novembre 2019, en l'absence de réalisation de la vente, les acquéreurs devaient quitter les lieux sept jours après mise en demeure, mais y sont restés 1 mois et quinze jours supplémentaires, devant dès lors payer une indemnité d'occupation aux vendeurs.
Il a, en outre, retenu que les acquéreurs avaient payé aux vendeurs une indemnité d'occupation pour la période antérieure, de manière indue puisque non prévue par la convention.
Le tribunal a considéré que Mme [X], agent commercial, n'avait pas le droit d'obtenir de rémunération des acquéreurs, réservée au seul agent immobilier.
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Par déclaration du 15 novembre 2021, M. [V] [S] et Mme [F] [SW] ont interjeté appel de ce jugement en ses dispositions les ayant condamnés à payer diverses sommes à Mme [L] [P]-[O], Mme [M] [O]-[A] et M. [K] [O] ainsi qu'aux dépens et les ayant déboutés de leur demande tendant au prononcé de la nullité du compromis de vente du 12 novembre 2019.
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M. [K] [O], intimé, est décédé le 29 août 2022 .
Par conclusions notifiées par Rpva le 29 novembre 2022, Mme [Y] [J], épouse de [K] [O], Mmes [T] et [G] [O], les deux filles du défunt, sont intervenues volontairement à l'instance en qualité d'héritières de M.[K] [O] venant aux droits de ce dernier.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 1er juillet 2022, M. [V] [S] et Mme [F] [SW], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1130 et suivants, 1240 du code civil, 122 et suivants du code de procédure civile, et de la loi du 2 janvier 1970, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et infondées :
- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité du compromis,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a les condamnés au paiement de la somme de 23.500 euros au titre de la clause pénale,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant de nouveau :
- 'dire et juger' que leur consentement a été vicié par l'erreur sur la substance et le dol,
- 'dire et juger' que la condition suspensive n'est pas réalisée sans que puisse être reprochée une quelconque faute de leur part,
- 'dire et juger' que M. et Mmes [O] ont manifestement violé la convention de mise à disposition,
En conséquence :
- prononcer la nullité du compromis de vente du 12 décembre 2019,
- débouter M. et Mmes [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
Au surplus :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que les vendeurs ont indument perçu des indemnités d'occupation,
- condamner solidairement et à défaut in solidum M. et Mmes [O] à leur rembourser la somme de 6.500 euros au titre des indemnités d'occupation réglées à tort,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [X] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner solidairement et à défaut in solidum M. et Mmes [O] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement et à défaut in solidum M. et Mme [O] et Mme [N] [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Maury conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :
- le compromis de vente est nul en raison de plusieurs erreurs sur la substance et dol tenant à la superficie du terrain, la surface habitable de la maison, des nombreux désordres affectant la maison,
- le paiement de la clause pénale est subordonné au fait que toutes les conditions relatives à la vente soient remplies, ce qui n'est pas le cas, la condition suspensive relative au prêt n'ayant pas été levée,
- le fait que les acquéreurs n'aient éventuellement pas accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt ne pourrait que permettre aux vendeurs de conserver le dépôt de garantie, or il n'en a été versé aucun,
- les acquéreurs ont fait le nécessaire pour obtenir un financement, et M. [S] s'est rapproché du notaire pour repousser la date butoir, sans suite du notaire,
- la clause pénale ne peut jouer en cas de changement de situation personnelle et/ou financière de l'acquéreur,
- le retard dans l'obtention du prêt était justifié et les acquéreurs ne sauraient être sanctionnés pour inexécution de leurs obligations contractuelles,
- ils n'ont pas été en mesure de produire une offre de prêt du fait que le notaire et les vendeurs ont toujours refusé de proroger les délais alors que la situation de M. [S] et Mme [SW] le nécessitait,
- le paiement d'une indemnité d'occupation au titre de la convention de mise à disposition n'est pas fondé, dès lors qu'il s'agit d'une mise à disposition à titre gratuit,
- ils ont quitté la maison le 19 septembre 2020 et les vendeurs ne prouvent pas qu'ils n'auraient quitté les lieux que postérieurement,
- les vendeurs ont imposé aux acquéreurs le paiement d'une indemnité d'occupation, en violation du contrat de mise à disposition, cette somme doit donc leur être restituée,
- Mme [X] ne peut prétendre à un honoraire de négociation, le titulaire du mandat de vente étant la société @xelite Immo et non Mme [X], qui n'est en outre pas titulaire de la carte d'agent immobilier et n'a pas qualité pour agir,
- l'agent immobilier ne peut pas prétendre à un honoraire de négociation puisque la vente définitive n'est pas intervenue, or le compromis de vente stipule que la rémunération sera payée au jour de la constatation par acte authentique,
- les acquéreurs n'ont commis aucune faute justifiant le paiement de dommages et intérêts à l'agence immobilière.
Dans leurs dernières écritures transmises à la cour par voie électronique le 13 octobre 2023, Mme [L] [P] veuve [O], Mme [M] [O]-[A],
Mme [Y] [J] veuve [O], Mme [T] [O], Mme [G] [O], Mme [N] [X], intimées formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1130 et suivants, 1240, 1302, 1304, 1304-3, et 1353 du code civil, et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
' condamné M. [S] et Mme [SW] à payer à Mmes [L] [P]-[O], [M] [O]-[A] et M. [K] [O] la somme de 23.500 euros à titre de clause pénale,
' condamné M. [S] et Mme [SW] à payer à Mmes [L] [P]-[O], [M] [O]-[A] et M.[K] [O] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700,1°, du code de procédure civile,
' condamné M. [S] et Mme [SW] aux dépens et accorde le droit de recouvrement direct à Maître [BL] [B] qui en a fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
' rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 2 novembre 2021 en ce qu'il a:
' condamné Mmes [L] [P]-[O], [M] [O]-[A] et M. [K] [O] à payer à M. [S] et Mme [SW] la somme de 6.365 euros à titre de répétition d'indu sur indemnité d'occupation,
' ordonné la compensation à due concurrence,
' débouté Mme [N] [X] de toutes ses demandes,
' débouté les parties de leurs autres demandes,
Statuant à nouveau :
- fixer à 7.100 euros les sommes dues et régulièrement versées par M. [S] et Mme [SW] aux consorts [O] en application de la convention d'occupation précaire,
- rejeter en conséquence toute demande de compensation,
- condamner M. [S] et Mme [SW] à verser aux consorts [O] la somme de 735 euros correspondant à l'indemnité due au titre de leur maintien irrégulier dans les lieux,
- condamner M. [S] et Mme [SW] à verser à Mme [X] la somme de 13.500 euros au titre de la perte de chance de percevoir la commission due,
- condamner M. [S] et Mme [SW] à payer aux consorts [O] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens de l'instance,
- débouter M. [S] et Mme [SW] de l'ensemble de leurs demandes.
À l'appui de leurs prétentions, les intimées soutiennent que :
- les acquéreurs ont occupé les lieux sans invoquer de difficulté relative à la superficie du terrain, et connaissaient la superficie le jour de la signature de l'acte,
- aucun diagnostic de surface ne devait être produit, s'agissant d'une maison à usage d'habitation, outre que les acquéreurs ayant habité les lieux auraient nécessairement constaté que la superficie était de 70 m2 inférieure à celle de l'annonce et que les vendeurs leur ont transmis un plan indiquant la surface habitable,
- la convention d'occupation ne visait que les 1er et 2ème étage de la maison et n'excluait donc pas l'occupation du rez-de-chaussée par Mme [M] [A],
- l'état du bien est entré dans le champ contractuel du compromis puisqu'un devis de remise en état de l'immeuble leur a été transmis avant la signature du contrat, outre que les acquéreurs ont habité le bien sans jamais faire état de la moindre difficulté,
- la réitération de la vente était soumise à l'accomplissement d'une condition suspensive en faveur des acquéreurs s'agissant de l'obtention d'un prêt, or ces derniers n'ont jamais justifié des démarches nécessaires à cette obtention, démarches constituant une obligation de résultat, le dossier de demande de prêt ayant été déposé selon les appelants le 19 juin 2020, soit après la date du 14 mars 2020,
- le réalisation de la condition suspensive n'a été empêchée que par la partie qui y avait intérêt, à savoir les acquéreurs, la condition doit donc être réputée accomplie, or les acquéreurs ont clairement exprimé leur volonté de ne pas poursuivre l'acquisition, leur responsabilité est donc engagée et la clause pénale applicable,
- les acquéreurs n'ont quitté les lieux que le 4 octobre 2020, soit avec un mois et quinze jours de retard, ce qui les expose au paiement de la somme de 735 euros conformément aux stipulations de la convention d'occupation,
- il appartient au débiteur tenu de libérer les lieux de prouver à quelle date il a exécuté cette obligation,
- aucune indemnité d'occupation n'était due pendant l'exécution de la convention d'occupation mais les acquéreurs devaient supporter toutes les contributions relatives à la consommation d'eau, d'électricité, taxe ordures ménagères et taxe foncière, M. et Mme [O] ayant évalué ces charges à la somme mensuelle de 600 euros,
- Mme [X] a agi en qualité de conseiller immobilier chez @xelite Immo et non en qualité d'agent commercial,
- les vendeurs étaient débiteurs de la commission mais ce n'est qu'en vertu du comportement fautif des acquéreurs qu'elle n'a pu être versée,
- la faute contractuelle des acquéreurs constitue une faute délictuelle à l'égard de Mme [X] qui a ainsi perdu la chance de percevoir la commission due, chance qui doit être évaluée à 90%.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 24 octobre 2023.
MOTIVATION DE LA DECISION
1°/ Sur l'intervention volontaire de Mmes [O], héritières de M. [K] [O]
Il convient de prendre acte de l'intervention volontaire à l'instance d'appel de Mmes [Y] [J], veuve de M.[K] [O], décédé en cours d'instance d'appel, et de Mmes [T] et [G] [O], filles du défunt, selon acte de notoriété dressé par Me [U] [I], notaire à [Localité 14] (82) le 23 novembre 2022, et de les déclarer recevables en leur intervention volontaire en qualité d'héritières de M.[K] [O].
2°/ Sur la validité du compromis de vente
M. [S] et Mme [SW] soutiennent que le compromis de vente est nul car leur consentement aurait été vicié par une erreur sur la substance et dol.
En vertu des 1130 et 1131 du code civil, l'erreur et le dol vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
En vertu des articles 1132 et 1133 du code civil, l'erreur est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due, c'est-à-dire celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
En vertu de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
M. [S] et Mme [SW] se prévalent de trois types d'erreur :
- sur la surface du terrain,
- sur la surface habitable,
- sur l'état de l'immeuble.
S'agissant de la surface du terrain, l'annonce publiée par la Sas @xelite Immo fait état d'une surface de terrain de 2538 m2 alors que dans le compromis de vente, il est indiqué que la surface du bien vendu est de 19a 97ca, soit 1997m2.
M. [S] et Mme [SW] ont donc eu connaissance lors de la conclusion du compromis de vente de la surface réelle du terrain et ne peuvent prétendre avoir contracté sur la base d'une représentation erronée de la réalité.
S'agissant de la surface habitable, il sera rappelé que la loi n'oblige le vendeur à faire mesurer la surface habitable qu'en cas de vente de lots de copropriété. Tel n'est pas le cas en l'espèce.
Les consorts [S]-[SW] soutiennent que l'annonce de l'agence immobilière indique une surface habitable de 290 m2 tandis que la superficie habitable de la maison serait en fait de 220 m2 environ au vu du plan fourni par les vendeurs après le compromis, soit une différence de plus de 70 m2.
Il doit être observé que le compromis de vente ne fait aucune allusion à la superficie habitable de l'immeuble objet de la convention de sorte qu'il n'est nullement caractérisé par les consorts [S]-[SW] que cette superficie habitable, telle qu'annoncée par l'agence immobilière, constituait un élément déterminant de leur consentement.
Les plans de permis de construire datés d'octobre 1975, communiqués aux acquéreurs après la signature du compromis font ressortir une surface au sol du rez-de-chaussée de 194 m2, dont 60,40 m2 pour les garages et 77,60 m2 de surface habitable pour les pièces à vivre aménagées (trois chambres, un Wc, une salle d'eau, des dégagements, penderies et toilettes), et 113,25 m2 de surface habitable pour le 1er étage comprenant une salle de séjour, deux chambres, une salle à manger, une cuisine, une salle d'eau, un Wc, un cellier, des dégagements, des penderies et des escaliers. Y figurent aussi des combles de 10,55 m de long et 6,70 m2 de large, qu'à l'époque le constructeur, M.[C] [O], avait choisi de ne pas aménager, préférant aménager le rez-de-chaussée ainsi que mentionné à titre de modificatif sur les plans de permis de construire à la date du 1/10/1975.
Il ressort néanmoins du diagnostic énergétique réalisé le 19/03/2019 (page 2/6 pièce 7 des intimés) joint au compromis de vente que les combles ont été aménagés sous rampants, le diagnostiqueur ayant quant à lui retenu une superficie habitable de l'immeuble de 300 m2 sur trois niveaux (pages 1/6 et 5/6 pièce 7 des intimés).
L'annonce de l'agence immobilière fait effectivement référence à un immeuble aménagé sur un rez-de-chaussée et deux étages, avec mention de deux chambres au second étage manifestement aménagées dans les combles sous plafond rampant ainsi qu'il résulte d'une des photographies de l'annonce (pièce 6 des intimés), aménagement confirmé par le constat d'huissier du 15 septembre 2020 (pièce 10 des intimés).
Il ressort du tout que les lieux depuis 1975 ont été réaménagés, avec aménagement des combles, de deux vérandas au rez-de-chaussée et redistribution des pièces tant en rez-de-chaussée qu'au 1er étage de sorte que les consorts [S]-[SW] n'établissent pas avoir été victimes d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble qu'ils se proposaient d'acquérir lors du compromis du 12 décembre 2019 quant à la superficie habitable et ne peuvent se fonder pour en justifier sur les mesurages des pièces du plan de permis de construire de 1975 qui n'étaient manifestement plus d'actualité en décembre 2019.
Aucun vice du consentement des candidats acquéreurs ne peut être retenu à ce titre de nature à affecter la validité du compromis de vente.
S'agissant de l'état de l'immeuble, M. [S] et Mme [SW] soutiennent que la maison était affectée d'importants désordres que les vendeurs ne pouvaient ignorer et qu'ils ne leur ont pas révélé.
Il doit être relevé que le compromis de vente du 12 décembre 2019, stipule que « l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour tel qu'il l'a vu et visité » et qu'« il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu'il a pu constater lors de ses visites ». Il doit aussi être rappelé que M. [S] et Mme [SW] ont conclu avec M. et Mmes [O] une convention de mise à disposition de la maison d'habitation, et plus précisément des séjour, cuisine, salle de bains, Wc situés au premier étage et de deux chambres situées au deuxième étage, le 28 novembre 2019, prenant effet le 1er décembre 2019 et que le compromis a été conclu le 12 décembre suivant. Ils ont donc occupé les lieux pendant 11 jours avant la signature du compromis.
Lors des discussions ayant précédé la signature du compromis, les vendeurs ont remis aux acquéreurs un devis de travaux de remise en état de la maison pour un montant de 44 116,82 euros toutes taxes comprises.
Sur ce devis, établi le 1er octobre 2019 par la Sarl Bati Renov 82, il est indiqué comme travaux à réaliser:
- la pose de fenêtres et volets roulants,
- la démolition de la cheminée,
- la démolition de deux murs cloisons,
- l'ouverture du mur du garage,
- la réalisation d'une cloison,
- la réalisation d'une évacuation d'eau,
- la réalisation d'une salle de bain,
- le détapissage de murs,
- la peinture de murs,
- la pose de radiateurs électriques et d'un porte-serviette.
Au regard des pièces concernées, il ressort de ce devis que les candidats acquéreurs ont été informés dès la signature du compromis de la nécessité de remplacer les menuiseries extérieures (fenêtres et volets) sur l'ensemble des niveaux de l'immeuble (rez-de-chaussée, R+1 et R+2), les problèmes d'étanchéité soulevés s'agissant des menuiseries extérieures existantes ne pouvant dès lors caractériser une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ou un dol de la part des vendeurs.
Au-delà du problème d'étanchéité des menuiseries extérieures dont ils ne pouvaient ignorer au jour de leur engagement que celles-ci étaient à remplacer en intégralité, M. [S] et Mme [SW] estiment que la maison était affectée des désordres suivants :
- défaut d'étanchéité de la toiture nécessitant sa reprise intégrale,
- problème de structure de la maison présentant une grosse fissure ayant endommagé le carrelage qui serait à reprendre,
- problème de structure et de revêtement de la piscine qui doit être entièrement reprise,
- problème affectant le réseau d'évacuation des eaux usées nécessitant le débouchage manuel régulier des toilettes.
S'agissant de la toiture M.[S] et Mme [SW] produisent un devis de la Sarl Bati Renov 82 du 2/09/2020 établi suite à l'orage du 26 juin 2020. Il ressort uniquement de ce devis que les tuiles ont bougé lors de l'orage et qu'il y avait lieu de les remettre en place sur environ 220 m2 de toiture sans changement, sous réserve de leur bon état. L'entreprise a par ailleurs proposé de mettre du zinc autour de la cheminée, sur la toiture de la véranda, et celle du local piscine sur trois côtés, de déposer et reposer les tuiles de la véranda, d'enlever la laine de verre de la toiture de la véranda et d'en reposer, de peindre les murs de la véranda, le tout pour un total de 5 142,50 euros. Ce simple devis n'est pas de nature à établir que la toiture de l'immeuble était affectée de défectuosités ou désordres structurels devant entraîner sa réfection intégrale au jour de la signature du compromis de vente, pas plus que le constat d'huissier du 15 septembre 2020, l'huissier n'ayant procédé à aucune investigation sur la toiture de l'immeuble. Les vendeurs ayant déclaré au compromis que l'immeuble n'avait pas fait l'objet de rénovation depuis 10 ans, la nécessité de réfection de l'étanchéité en zinc du pourtour de la cheminée ou la pose d'une étanchéité en zinc sur le toit de la véranda et du local piscine ne pouvaient caractériser pour les candidats acquéreurs un vice du consentement pour erreur ou pour dol des vendeurs.
Il n'est pas non plus démontré que la maison est affectée d'un problème de structure.
Il est établi que le carrelage du séjour du premier étage est à refaire mais cette situation était apparente et visible lors d'une simple visite. M. [S] et Mme [SW] soutiennent que les fissures étaient dissimulées sous des tapis. Mais l'huissier n'a relevé des fissures que sur le carrelage du séjour du premier étage lequel était occupé par M. [S] et Mme [SW], qui, en onze jours d'habitation avant la signature du compromis ont pu raisonnablement vérifier l'état du sol sous les tapis, de sorte que s'ils se sont abstenus de vérifier l'état du sol dans la partie de la maison qu'ils occupaient, l'erreur sur l'état du carrelage qu'ils invoquent doit être qualifiée d' inexcusable.
En ce qui concerne la piscine, et son revêtement, dont l'huissier indique dans le procès-verbal du 15 septembre 2020 qu'il manque de nombreux carreaux de carrelage tant sur les marches qu'à l'intérieur du bassin carrelé avec des déformations assorties de soulèvements de carrelage apparentes à plusieurs endroits, un tel état ne pouvait qu'être apparent et visible lors d'une simple visite.
M. [S] et Mme [SW] prétendent dans leurs conclusions que la piscine était fermée lors de leur visite préalable à la vente et qu'ils n'ont pu la voir, ni y avoir accès lors de leur période d'occupation. A supposer que M. [S] et Mme [SW] n'aient effectivement pas pu utiliser la piscine, puisque, d'une part, les contrats ont été signés en fin d'automne 2019 et que, d'autre part, il n'était pas prévu d'accès à la piscine dans la convention de mise à disposition du 28/11/2019, ils ont toutefois fait preuve d'une légèreté blâmable en s'engageant à acquérir un bien immobilier sans avoir exigé d'examiner la piscine agrémentant l'immeuble proposé à la vente. L'erreur alléguée sur l'état de la piscine est donc une erreur inexcusable. Et il n'est pas démontré de man'uvres à ce titre de la part des vendeurs ni que M. et Mmes [O] aient été animés d'une volonté de tromper les acquéreurs sur l'état du revêtement de la piscine pour pouvoir leur imputer un dol.
Il n'est en outre pas établi que la piscine serait affectée d'un problème de structure, ni que le réseau d'évacuation des eaux usées rencontrerait des problèmes nécessitant un débouchage régulier.
A propos de l'assainissement, le compromis stipule que « le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du code de la santé publique, que les parties sont informées que l'entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune qui peut procéder sous astreinte et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables à ces effets ['] que le vendeur atteste qu'aucun contrôle n'a été effectué par le service public compétent, qu'il n'a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu'il ne peut donc garantir la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. L'acquéreur déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive ». S'étant abstenus de faire un diagnostic de l'installation d'assainissement dont ils étaient informés par les vendeurs que ces derniers ne pouvaient en garantir la conformité, et n'ayant pas exigé à ce propos la stipulation d'une condition suspensive, les acquéreurs ne peuvent utilement soutenir avoir été victimes d'une erreur substantielle ou d'un dol.
Dès lors que les acquéreurs ne démontrent pas avoir été victime d'une erreur excusable ou d'un dol en ce qui concerne l'état du bien immobilier, leur action en nullité doit être rejetée.
Le jugement sera donc confirmé en ce que le premier juge a rejeté la demande en nullité du compromis formée par M. [S] et Mme [SW].
3°/ Sur la clause pénale
Le compromis de vente du 12 décembre 2019 a été signé sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, aux caractéristiques suivantes : montant maximal de 260 000 euros, durée maximale de remboursement 25 ans, taux d'intérêt maximal hors assurances 1,3%. Il y est stipulé que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L.313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devait intervenir au plus tard le 14 mars 2020, soit à une date antérieure au décret du 17 mars 2020 ayant imposé la période de confinement liée à l'épidémie de Covid 19, la signature de l'acte authentique étant prévue, en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, pour intervenir au plus tard le 27 mars 2020 moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement, toute prorogation dans l'attente des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique ne pouvant excéder le 3 avril 2020, date non extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
Le compromis stipule en outre que « l'acquéreur s'oblige dès à présent à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt », qu'il devra informer sans retard le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, et que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil ».
Il stipule aussi que « l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur. À défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit ». Il poursuit, « Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura le cas échéant versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. »
Il est acquis qu'en l'espèce M.[S] et Mme [SW] n'ont pas obtenu d'offre de prêt à la date du 14 mars 2020, puisque par courriel du 19 février 2020, M. [S] demandait au notaire de repousser la date de signature convenue en raison de sa situation professionnelle, étant encore en période d'essai, et de ce que les banques attendraient la fin de cette période d'essai, en juin 2020 pour consentir un crédit. Il n'est justifié d'aucune offre de prêt proposée depuis le mois de janvier 2020 ni d'aucun accord de principe sur l'octroi d'un prêt avant l'échéance du 14 mars 2020, les appelants procédant sur ce point par voie de simples allégations. Il n'est pas plus justifié d'un refus de prêt antérieur au 14 mars 2020. La seule attestation de dépôt effectif de demande de prêt dans les conditions définies au compromis par l'intermédiaire du courtier, auprès du Crédit Agricole Centre France et de la Banque Postale, est en date du 19/06/2020, soit bien postérieure à la date butoir fixée au compromis. Il n'est pas justifié d'une offre de prêt effective et acceptée aux conditions prévues au compromis ni au 14 mars 2020 ni en juillet ou août 2020.
Par mèl du 2/07/2020 le notaire indiquait transmettre la demande de report aux vendeurs. Cette demande n'a pas été suivie d'effet.
Au contraire, le 12 août 2020 les consorts [O] mettaient en demeure M.[S] et Mme [SW] de justifier de l'obtention du prêt ou du refus de celui-ci dans les huit jours, précisant qu'à défaut la condition serait censée défaillie et l'avant-contrat caduc de plein droit sans autre formalité, que le dépôt de garantie ne pourrait être recouvré qu'après l'accomplissement des démarches nécessaires pour l'obtention du prêt. Ils ajoutaient qu'ils entendaient se prévaloir de la clause pénale prévue au compromis.
La clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence survit en effet à un contrat frappé de caducité (Com.22 mars 2011 n° 09-16660). Sa mise en 'uvre suppose que l'inexécution de l'obligation qu'elle sanctionne soit imputable au débiteur.
Le compromis contient la clause pénale ainsi stipulée : « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 23 500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ».
Selon les dispositions de l''article 1304-3 du code civil la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il appartient au débiteur de l'obligation de prouver qu'il a accompli les diligences nécessaires mises à sa charge par la promesse et donc de prouver qu'il n'a pas commis de faute dans la mise en 'uvre de la condition suspensive.
En l'espèce, M. [S] a conclu le 18 novembre 2019, un contrat de mandat de recherche de crédit immobilier avec la Sarl Conseil Prêt Immo, courtier en opérations de banque, pour un crédit de 201 000 euros d'une durée de 240 mois, avec un taux d'intérêt de 1% et 0,35% d'assurance.
S'il est ainsi démontré que des démarches aux fins d'obtention d'un crédit ont été entreprises dans le délai imparti, la demande faite au courtier n'était pas conforme aux critères de prêt prévu au compromis, le taux de 1% d'intérêt sollicité hors assurance étant plus restrictif que celui prévu au compromis.
La seule initiative justifiée réalisée auprès d'établissements bancaires dans le délai imparti résulte d'un courriel du 16 décembre 2019 envoyé par un conseiller de la Banque postale à M. [S], lui transmettant deux documents intitulés « tableau de financement » dont l'un porte sur un capital à prêter de 234 308 euros au taux de 1,4% pour une durée de 240mois, et l'autre sur un capital à prêter de 274 762 euros et un taux de 1,75% pour une durée de 300 mois. Néanmoins, il s'agit là de documents « à usage strictement interne » non destinés à être remis au client tel que cela est indiqué en en-tête. Il ne s'agit donc pas d'offres de prêt. Au demeurant ces simulations ne respectent pas les exigences du compromis en ce qui concerne le taux et/ou le capital.
La seule demande présentée au courtier et ce courriel de la Banque postale sont en conséquence insuffisants à démontrer l'existence de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un prêt avant la date d'obtention d'une offre fixée contractuellement au 14 mars 2020.
Les appelants ne peuvent par ailleurs utilement soutenir pour écarter tout défaut de diligence de leur part qu'il y aurait eu un changement de leur situation personnelle et/ou financière, particulièrement de la situation de M.[S], depuis la signature du compromis, la procédure de divorce en cours le concernant étant préexistante au compromis tout comme sa situation d'emploi en période d'essai dont il ressort de son courriel du 19/02/2020 qu'elle datait du 2/12/2019.
Ne produisant aucun justificatif de leur situation financière et patrimoniale les appelants, mentionnés au compromis comme étant acquéreurs en indivision chacun pour moitié, n'établissent pas davantage qu'ils étaient dans l'impossibilité d'obtenir le financement envisagé même si une demande de prêt avait été déposée dans les délais prévus au compromis.
En conséquence, il ne peut qu'être considéré que la non acquisition de la condition suspensive à la date prévue au compromis est exclusivement imputable à l'absence de diligences des acquéreurs dans les délais impartis, de sorte que, la condition suspensive étant fictivement réputée acquise dès le 14 mars 2020, c'est bien du fait de la carence des acquéreurs que la concrétisation de l'acte authentique n'a pu intervenir, les consorts [O] étant fondés à solliciter l'application de la clause pénale dont le montant ne fait quant à lui l'objet d'aucune discussion.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a condamné les consorts [S] et [SW] à payer aux consorts [O] la somme de 23.500 € au titre de la clause pénale.
4°/ Sur l'indemnité d'occupation
Mme [P] veuve [O], Mme [O]-[A], Mme [J] veuve [O], Mmes [O], demandent à la cour de condamner M. [S] et Mme [SW] à leur verser la somme de 735 euros correspondant à l'indemnité d'occupation due au titre de leur maintien irrégulier dans les lieux.
La convention de mise à disposition du 28 novembre 2019 stipule que si la vente n'aboutit pas dans un délai de 5 mois maximum à compter de la signature du compromis de vente par renoncement des occupants à acquérir le bien, ils s'engageraient à quitter les lieux sept jours après injonction de M. et Mmes [O], qu'à défaut de libération effective et totale, ils devraient verser à M. et Mme [O] une astreinte fixée forfaitairement à 600 euros par mois pendant les deux premiers mois, puis 30 euros par jour de retard, l'indemnité d'astreinte étant due sept jours après la réception de l'injonction de quitter les lieux.
En l'espèce, M. et Mmes [O] ont mis M. [S] et Mme [SW] en demeure de quitter les lieux par courrier du 12 août 2020. M. [S] et Mme [SW] devaient donc quitter les lieux le 19 août 2020.
M. [S] et Mme [SW] soutiennent qu'ils ont quitté les lieux le 19 septembre 2020 et déposé les clés dans la boîte aux lettres de Mme [A] le 19 septembre 2020.
Mme [P] veuve [O], Mme [O]-[A], Mme [J] veuve [O], Mmes [O] soutiennent que les occupants ont quitté les lieux le 4 octobre 2020.
La restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux et est généralement symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire. La restitution des clés ne vaut libération que pour autant que le locataire établisse que les clés ont été remises, sinon au bailleur en personne, du moins à un mandataire dûment habilité à les recevoir (Civ. 3, 5 mars 2020, n°19-10398). Il incombe donc au locataire ou à l'occupant à titre précaire de prouver la remise effective des clés au propriétaire.
En l'espèce, M. [S] et Mme [SW] ne prouvent pas avoir restitué les clés aux propriétaires le 19 septembre 2020 et avant le 4 octobre, date à laquelle Mme [P] veuve [O], Mme [O]-[A], Mme [J] veuve [O], Mmes [O] reconnaissent avoir récupéré les clés.
De sorte que M. [S] et Mme [SW] doivent payer aux vendeurs la somme de 735 € telle que retenue par le premier juge dans le compte entre les parties et sollicitée par les consorts [O] pour un mois et quinze jours d'occupation du 19 août au 4 octobre 2020, alors que mathématiquement, pour un mois et 15 jours, une indemnité d'occupation de 600 € par mois devrait représenter un total de 900 €.
5°/ Sur le paiement de la somme de 7100 euros par M. [S] et Mme [SW]
M. [S] et Mme [SW] ont payé à M. et Mmes [O] la somme de 7 100 euros en contrepartie de l'occupation du bien immobilier mis à leur disposition par convention du 28 novembre 2019.
Cette convention était destinée à permettre l'occupation à usage d'habitation de ladite maison par M. [S] et Mme [SW] à compter du 1er décembre 2019.
Il y est stipulé à l'article 6 qu'il n'est prévu aucune indemnité d'occupation mais que la taxe foncière sera répercutée sur les occupants pendant la période de l'occupation et, à l'article 7, que M. [S] et Mme [SW] devront supporter seuls à compter de la remise des clés, toutes les contributions relatives à la consommation d'eau, d'électricité et taxe ordures ménagères.
En vertu du principe de liberté contractuelle, les parties sont libres de mettre à la charge des occupants les frais liés à l'occupation des lieux à titre de résidence et de répercuter la taxe foncière, quoique l'administration fiscale ne connaisse que le propriétaire en qualité de débiteur.
Il revient néanmoins au juge de vérifier si la somme payée par les occupants correspond aux charges qu'ils devaient supporter en vertu de la convention de mise à disposition, ou si une partie de cette somme s'analyse en une indemnité d'occupation indue, puisque ne correspondant à aucune charge réelle, la période d'occupation allant en l'espèce du 1er décembre 2019 au 4 octobre 2020.
Mme [P] veuve [O], Mme [O]-[A], Mme [J] veuve [O], Mmes [O] produisent les documents suivants :
- une facture d'eau de 226,15 euros pour le premier semestre 2020,
- l'avis d'impôt taxe foncière 2020 de 2 659 euros,
- une facture d'électricité pour la période du 19 janvier au 17 novembre 2020 de 2185,94 euros.
La facture d'eau pour le premier semestre 2020 doit être retenue en intégralité. La taxe foncière 2020 doit être retenue au prorata de l'occupation par M. [S] et Mme [SW] , soit pour dix mois, 2216 euros. Bien qu'ils aient quitté les lieux le 4 octobre 2020, dès lors que les consorts [S]-[SW] ont effectivement habité les lieux du 1er décembre 2019 au 19 janvier 2020 sans que cette période ne soit visée par la facture produite, la consommation d'électricité du 1er décembre 2019 au 19 janvier 2020 doit être considérée comme équivalente à celle facturée pour la période du 4 octobre au 17 novembre 2020.Les consorts
[S]-[SW] doivent en conséquence être considérés comme redevables de la consommation d'électricité pour leur période d'occupation effective du 1er décembre 2019 au 4 octobre 2020, date de la remise des clés, à hauteur de 2185,94 euros.
M. [S] et Mme [SW] étaient donc redevables envers les consorts [O] au titre des charges récupérables liées à leur occupation de la somme totale de 4 628,09 euros.
Il en résulte que étant redevables envers les consorts [O] d'une indemnité d'occupation de 735 € et des frais mis à leur charge par la convention de mise à disposition pour 4.628,09 €, soit une dette totale de 5.363,09 €, la différence entre la somme de 7 100 euros payée par M. [S] et Mme [SW] aux consorts [O] et ladite somme de 5.363,09 € constitue un paiement indu à hauteur de 1.736,91 € que les consorts [O] pris ensemble, infirmant le jugement entrepris quant au montant de l'indu retenu par le premier juge, doivent être condamnés à leur restituer.
6°/ Sur l'action en responsabilité dirigée par Mme [X] à l'encontre de M. [S] et Mme [SW]
Si l'opération pour laquelle l'agent immobilier a été mandaté n'a pas été effectivement conclue, alors l'agent immobilier n'a pas droit à sa rémunération.
Aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur.
En l'espèce, il est stipulé dans le compromis de vente du 12 décembre 2019 que le prix a été négocié par Mme [N] [X], conseiller immobilier chez @xelite Immo titulaire d'un mandat régulier, et que le vendeur a seul la charge au terme du mandat, de payer « à l'agence » une rémunération de 15 000 euros, le jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente.
Il doit être relevé que le bénéficiaire de l'honoraire de négociation n'était pas en l'espèce Mme [X] mais la Sas @xelite Immo, non partie à l'instance et seule titulaire du mandat de vente confié par les consorts [O].
Mme [X] produit au demeurant aux débats le contrat d'agent commercial immobilier qu'elle a conclu avec la Sas @xelite Immo, cette dernière titulaire de la carte professionnelle ayant seule la qualité d'agent immobilier, contrat en vertu duquel Mme [X], immatriculée au registre des agents commerciaux de Montauban, est habilitée par son mandant @xelite Immo à rechercher des acquéreurs et des vendeurs, à rédiger les mandats de vente, d'achat, de recherche et les offres d'achat et autorisée à accompagner la clientèle jusqu'à la signature des compromis et actes authentiques. Cette convention stipule s'agissant du paiement des honoraires que « le paiement de tout honoraire se fera exclusivement à l'ordre du mandant ».
L'article 18 de cette convention précise par ailleurs les conditions et modalités dans lesquelles le conseiller pourra percevoir de son mandant @xellite Immo la rémunération de ses services par pourcentage d'honoraires sur le montant des commissions d'agence définitivement acquises et encaissées par le mandant lorsqu'une transaction aura été entièrement traitée par son entremise.
En conséquence, Mme [X], même si l'acte authentique avait été effectivement signé ne pouvait pas être bénéficiaire de la commission de négociation de 15.000 € due à l'agence @xelite Immo par les vendeurs, débiteurs de cette commission. Elle ne peut donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle elle ne pouvait personnellement prétendre.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a débouté Mme [N] [X] de toutes ses demandes
7°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Succombant pour l'essentiel de leurs prétentions M.[V] [S] et Mme [F] [SW] supporteront ensemble les dépens de première instance ainsi que décidé par le premier juge et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'arbitrée par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Prend acte de l'intervention volontaire à l'instance d'appel de
Mmes [Y] [J] veuve [O], [T] [O] et [G] [O] en leur qualité d'héritières de M. [K] [O] décédé le 29 août 2022
Les déclare recevables en leur intervention volontaire et reprise d'instance
Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant de la condamnation prononcée à l'encontre des consorts [O] à titre de répétition d'indu
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
Condamne Mme [L] [P] veuve [O], Mme [M] [O]-[A],
Mme [Y] [J] veuve [O], Mme [T] [O] et Mme [G] [O] à rembourser à M.[V] [S] et Mme [F] [SW] la somme de 1.736,91 € au titre du paiement indu de charges et d'indemnité d'occupation
Condamne M.[V] [S] et Mme [F] [SW] pris ensemble aux dépens d'appel
Condamne M.[V] [S] et Mme [F] [SW] pris ensemble à payer à Mme [L] [P] veuve [O], Mme [M] [O]-[A], Mme [Y] [J] veuve [O], Mme [T] [O] et Mme [G] [O] pris ensemble la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Déboute M.[V] [S] et Mme [F] [SW] de leur demande d'indemnité sur ce même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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