23/04/2024
ARRÊT N°
N° RG 21/04249
N° Portalis DBVI-V-B7F-ONSL
SL/SRS
Décision déférée du 10 Septembre 2021 - TJ de TOULOUSE
Madame [V]
S.A.R.L. IMMOWEB 31
C/
[K] [E] EPOUSE [N]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
Me BOUCHE
Me BENAMOU-LEVY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTE
S.A.R.L. IMMOWEB 31
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [K] [N] née [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey BENAMOU-LEVY, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S.LECLERCQ, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par A. RAVEANE, greffier
Exposé des faits et de la procédure
Le 22 février 2019, Mme [K] [E] épouse [N] a conclu avec la société à responsabilité limitée (Sarl) Immoweb 31 un contrat de mandat simple ayant pour objet la vente de son bien sis [Adresse 5]) moyennant le prix de 261.000 euros honoraires d'agence inclus, soit 250.000 euros net vendeur. La rémunération du mandataire était de 11.000 euros à la charge de l'acquéreur.
Il était prévu un délai de rétractation de 14 jours (soit jusqu'au 8 mars 2019). Le mandant a demandé que le mandataire commence sa mission avant l'expiration du délai de rétractation. 'Le mandant pourra néanmoins exercer son droit de rétractation durant cette période, à moins que le mandataire ait pleinement rempli sa mission.'
Ce mandat prévoyait au titre 3 article 3 des conditions générales : 'Lorsque le mandant reçoit et accepte une offre, il en informe dans les plus brefs délais le mandataire par tous moyens en indiquant les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire rédacteur et de l'éventuel intermédiaire. Par conséquent, dès la réception de cette information, le mandataire mettra fin au processus de vente du bien concerné.'
Il prévoyait au titre 3 article 6 des conditions générales une clause pénale, aux termes de laquelle : 'Le mandant s'engage à signer toute promesse ou compromis répondant aux conditions du présent mandat (prix, charges, conditions particulières). Si toutefois pendant la durée du mandat, le mandant s'engage avec un acquéreur non présenté par le mandataire (acceptation d'offre d'achat, compromis ou promesse de vente) il doit en informer le mandataire dans les conditions prévues à l'article 3 du titre 3 obligations du mandant. Pendant la durée du mandat, de ces renouvellements et de celle de l'application de la clause pénale (dont la durée est indiquée au présent contrat), le mandant s'interdit de s'engager avec un acquéreur présenté ou ayant visité le bien avec le mandataire ou son délégué, aux conditions prévues au présent contrat comme à celles auxquelles les parties à la vente se seraient ultérieurement entendues.
En cas de violation des obligations ci-avant énoncées, le mandant s'obligera à verser après du mandataire, une indemnité forfaitaire compensatrice, d'un montant égal à la totalité des honoraires convenus au présent mandat.'
Le titre 5 des conditions générales prévoyait que le mandat était conclu pour une période de 3 mois au-delà de laquelle, sauf dénonciation, il serait tacitement reconduit, aux mêmes conditions pour une durée de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin.
La durée d'application de la clause pénale était de 15 mois à compter de la date d'expiration du mandat.
Le 26 février 2019, Mme [N] a également conclu un contrat de mandat simple avec la société Tolosan immobilier, à l'enseigne Caraman immobilier, portant sur la vente du même bien, pour une somme globale TTC devant revenir au vendeur se situant entre 262.000 euros et 0 euros, les honoraires de transaction du mandataire sur la base de 5% TTC du prix total de vente étant payés par les vendeurs. Il est précisé que le vendeur accepte que le mandataire se réserve le droit de réduire ses honoraires s'il le juge utile, pour la réalisation de la transaction notamment en terme de publicité afin d'aider à la réalisation de la mission confiée : rechercher un acquéreur et réaliser la transaction. La durée du mandat était de 6 mois avec tacite reconduction de 6 mois.
La société Immoweb 31 produit une offre d'achat de Mme [G] et M. [T] du 26 février 2019 au prix de 251.000 euros frais d'agence inclus.
Mme [N] produit une offre d'achat du 5 mars 2019 de M. [J] et Mme [F], par l'intermédiaire de l'agence Tolosan immobilier, au prix de 261.000 euros frais d'agence inclus. Cette offre porte la mention 'Bon pour acceptation de l'offre d'achat le 5 mars 2019"
et est signée de Mme [N].
Le 6 mars 2019, la Sarl Immoweb 31 a envoyé par courrier électronique, à M. [W] [P], petit-fils de Mme [K] [E] épouse [N] une offre d'achat de Mme [G] et M. [T] au prix de 261.000 euros frais d'agence inclus, datée du 26 février 2019. Elle a retransmis cette offre le lendemain par courrier électronique à M. [W] [P],
cette offre étant désormais datée du 6 mars 2019 à 15 h 30.
Elle l'a transmise à Mme [N] par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 7 mars et reçue le 11 mars 2019.
Par lettre recommandée envoyée le 8 mars et distribuée le 11 mars 2019, Mme [K] [N] a fait parvenir à la Sarl Immoweb 31 un bon de rétractation l'informant de sa volonté de ne plus être liée par le contrat de mandat signé le 22 février 2019.
Mme [K] [N] a refusé de donner suite à l'offre présentée par la Sarl Immoweb 31
le 6 mars 2019 et a finalisé la vente de son bien par l'intermédiaire de l'agence Tolosan Immobilier.
Par acte du 4 juin 2019, la Sarl Immoweb 31 a assigné Mme [K] [E] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins, notamment, de voir réparer son préjudice par l'application de la clause pénale.
Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté la Sarl Immoweb 31 de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la Sarl Immoweb 31 à verser à Mme [K] [E] épouse [N] la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl Immoweb 31 aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le mandat du 22 février 2019 conclu avec la société Immoweb 31 était un mandat simple, qui permettait à Mme [E] de vendre son bien par un autre intermédiaire que la Sarl Immoweb 31. Il a estimé qu'il n'était pas démontré que Mme [E] avait manqué à ses obligations contractuelles envers la Sarl Immoweb 31, car elle avait reçu par l'intermédiaire d'une autre agence une offre datée du 5 mars 2019, au prix de vente affiché sur l'annonce, antérieure à l'offre transmise le 6 mars 2019 par la société Immoweb 31, qu'elle avait acceptée le 5 mars 2019.
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Par déclaration du 15 octobre 2021, la Sarl Immoweb 31 a relevé appel de ce jugement, pris en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 novembre 2022, la Sarl Immoweb 31, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous les cas, mal fondées,
- infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- juger que Mme [N] n'a pas exécuté les obligations mises à sa charge au titre du contrat de mandat signé le 22 Février 2019,
- juger que Mme [N] engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de la société Immoweb 31,
En conséquence,
- condamner Mme [N] au paiement d'une somme de 11.000€ au profit de la société Immoweb 31 en application des stipulations contenues dans la clause pénale insérée au sein du contrat de mandat,
- condamner Mme [N] à payer la somme de 3.000€ à la société Immoweb 31 au titre des frais irrépétibles,
- condamner Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle soutient que Mme [N] a manqué ses obligations contractuelles à son égard, car elle avait l'obligation d'accepter toute offre et signer toute promesse de vente ou compromis lorsque l'offre correspondait au prix prévu au mandat. Elle fait valoir que le 6 mars 2019, elle a transmis une offre au prix, et que Mme [N] devait accepter cette offre ; qu'elle ne pouvait pas rompre le mandat le 8 mars 2019.
Elle estime que le petit-fils de Mme [N] a eu un comportement déloyal visant à écarter la société Immoweb 31 de la vente, et qu'il faut en tirer toutes conséquences, notamment quant à la véracité des pièces présentées.
Elle conteste que Mme [N] ait reçu une offre d'achat le 5 mars 2019 au prix de
261.000 euros frais d'agence inclus, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, soutenant que les documents présentés sont des faux.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 avril 2022,
Mme [K] [N] née [E], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement rendu en première instance en date du 10 septembre 2021 dans toutes ses dispositions,
- constater que Mme [N] n'était pas tenue d'accepter les offres transmises par la société Immoweb 31,
- prononcer l'absence de responsabilité contractuelle de Mme [N],
- débouter la société Immoweb 31 de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Immoweb 31 au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle fait valoir que le mandat consenti à la société Immoweb 31 étant un mandat simple, elle était libre de procéder à la vente de son bien par ses propres moyens ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire.
Elle fait valoir que par courrier remis en mains propres le 5 mars 2019, des acquéreurs ont formulé auprès de l'agence Tolosan immobilier, à qui elle avait également donné mandat de vendre, une offre d'acquisition au prix de 261.000 euros frais d'agence inclus, soit au même prix que celui mentionné dans le contrat de mandat passé avec la société Immoweb 31, et que le jour même, elle a accepté cette offre.
Elle indique qu'elle a immédiatement informé la société Immoweb 31 de l'existence de cette offre et de son intention de conclure la vente à ce prix par l'intermédiaire de l'agence Tolosan immobilier.
Elle fait valoir que la société Immoweb 31 n'a pas accepté cette décision et lui a transmis
le 6 mars 2019 une offre au même prix, et qu'elle n'y a pas donné suite.
Elle soutient que dès lors qu'elle avait reçu le 5 mars 2019 une offre au prix stipulé dans le mandat, et qu'elle l'avait acceptée, elle n'était pas tenue d'accepter l'offre transmise le 6 mars 2019 au même prix par la société Immoweb 31.
Elle conteste avoir falsifié les documents qu'elle produit aux débats. Elle fait valoir qu'elle a transmis l'offre du 5 mars 2019 à la société Immoweb, avant d'y apposer sa signature, et que c'est pourquoi sont produites deux versions de cette offre, une version non encore acceptée, et une version avec son acceptation.
Elle soutient que les conditions d'application de la clause pénale ne sont pas remplies.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2023.
L'affaire a été examinée à l'audience du 16 janvier 2024.
Motifs de la décision
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
Selon l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
En l'espèce, le 22 février 2019, Mme [N] a conclu un contrat de mandat simple avec la société Immoweb 31.
Certes, le titre 3 article 6 des conditions générales du contrat conclu avec la société Immoweb 31 stipule que le mandant s'engage à signer toute promesse ou compromis répondant aux conditions du présent mandat (prix, charges, conditions particulières).
Néanmoins, ce contrat étant un mandat simple, Mme [N] pouvait vendre son bien par un autre intermédiaire.
Elle a d'ailleurs conclu le 26 février 2019 un contrat de mandat simple avec la société Tolosan immobilier, portant sur la vente du même bien.
La société Immoweb 31 produit une offre d'achat de Mme [G] et M. [T] du
26 février 2019 au prix de 251.000 euros frais d'agence inclus. Cette offre est accompagnée d'informations sur la solvabilité des candidats acquéreurs. Cette offre est à un prix inférieur à celui prévu au mandat. Mme [N] n'était donc pas tenue de l'accepter.
Mme [N] produit une offre d'achat de M. [J] et Mme [F] datée du 5 mars 2019 présentée par la société Tolosan immobilier, au prix de '261.000 euros frais d'agence inclus', l'offre précisant 'Honoraires à charge vendeurs'. Cette offre d'achat porte la mention selon laquelle elle a été acceptée par Mme [N] le 5 mars 2019.
Le 6 mars 2019, la société Immoweb 31 a transmis à M. [P] l'offre d'achat de Mme [G] et M. [T] au prix de 261.000 euros frais d'agence inclus, soit au prix fixé par le mandat. Elle écrit : 'Comme suite à nos différents échanges de ce jour. Je vous confirme par la présente que l'offre au prix du mandat constitue un engagement irrévocable pour le paiement de nos honoraires.' Ainsi, il apparaît que dès ce moment-là, suite à des échanges intervenus, la société Immoweb 31 craignait de ne pas percevoir ses honoraires. Mme [N] indique qu'elle l'avait d'ores et déjà informée de l'offre qu'elle avait reçue le 5 mars 2019. Ainsi, dans
son courrier du 9 avril 2119 adressé au conseil de la société Immoweb 31, elle dit que la société Immoweb 31 était déjà informée de cet acquéreur et 'a fait la sourde oreille afin de la forcer à vendre avec elle malgré que l'offre équivalente soit intervenue au même prix mais ultérieurement.'
La société Immoweb 31 soutient que le document daté du 5 mars 2019 produit par
Mme [N] est un faux. Elle fait valoir qu'en effet, elle-même détient ce document, mais dans une version ne contenant pas la mention d'acceptation par Mme [N].
Cependant, les moyens de reprographie et de communication modernes permettaient à
Mme [N] d'envoyer à la société Immoweb 31 l'offre de M. [J] et Mme [F] non encore acceptée par Mme [N], et permettaient à cette dernière de signer le 5 mars 2019 un autre exemplaire (copie ou original). Dès lors, le fait qu'il en existe un exemplaire vierge de toute acceptation daté du 5 mars 2019 en la possession de la société Immoweb 31, et un exemplaire accepté par Mme [N] à la date du 5 mars 2019 en la possession de cette dernière, n'est aucunement de nature à démontrer qu'il s'agit de faux documents.
De même, les agissements du petit-fils de Mme [N], tiers au contrat de mandat, tels que dénoncés par des candidats acquéreurs déçus d'avoir été éconduits par ce dernier, et selon lesquels il leur aurait proposé de passer par une autre agence que la société Immoweb 31,
ne sont pas de nature à prouver la fausseté des pièces produites aux débats par
Mme [N]. Ces candidats acquéreurs reconnaissent que M. [P] leur a dit avoir entre-temps eu d'autres acquéreurs avec une autre agence. Il n'est donc pas démontré que
Mme [G] et M. [T] étaient comme ils le pensaient les premiers à avoir fait une offre au prix.
Dès lors, il n'est pas démontré que les documents relatifs à l'offre datée du 5 mars 2019 sont des faux.
Dans son courrier du 9 avril 2019 adressé au conseil de la société Immoweb 31, Mme [N] écrit : 'A ma demande Caraman immobilier s'affichait au même prix que votre client (voir fiche produit jointe) et ce afin de ne pas les désavantager. Mise en vente 261.000 euros net vendeur 250.000 euros commission agence charge vendeur 11.000 euros.' La fiche produit jointe émanant de la société Immobilier tolosan fait état d'un 'prix de 261.000 euros honoraires charge vendeur.'
Dans ce courrier, elle fait valoir qu'après analyse de la solvabilité des deux dossiers, son choix s'est porté sur l'offre de Caraman.
La société Immoweb 31 estime qu'elle est de mauvaise foi, car M. [J] et Mme [F] précisaient qu'ils allaient recourir à un prêt, et que Mme [G] et M. [T] avaient quant à eux joint une simulation de financement à leur offre du 6 mars 2019.
Cependant, il lui était loisible de considérer au 5 mars 2019 que la solvabilité de M. [J] et Mme [F] était meilleure que celle de Mme [G] et M. [T] dont elle avait déjà reçu une offre à un prix inférieur à celui fixé au mandat conclu avec la société Immoweb 31, offre accompagnée d'éléments sur leur solvabilité.
Mme [N] n'a pas manqué à ses obligations contractuelles envers la société Immoweb 31 en n'acceptant pas l'offre transmise par la société Immoweb 31 le 6 mars 2019 au prix de 261.000 euros frais d'agence inclus, alors qu'elle avait déjà accepté antérieurement, le
5 mars 2019, une offre au même prix présentée par une autre agence immobilière à qui elle avait confié un mandat simple de vente de son bien.
La clause pénale stipulée dans le contrat de mandat simple conclu avec la société Immoweb 31 ne s'applique donc pas.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Immoweb 31 de ses demandes.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
La société Immoweb 31, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
Par ces motifs
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 10 septembre 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Immoweb 31 aux dépens d'appel ;
La condamne à payer à Mme [K] [E] épouse [N] la somme de 3.000 euros pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
A. RAVEANE M.DEFIX
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