19/03/2024
ARRÊT N°
N° RG 20/00803
N° Portalis DBVI-V-B7E-NP2F
CR/FS/ND
Décision déférée du 17 Décembre 2018
Tribunal d'Instance d'ALBI (18-000202)
Mme [W] [I]
Et sur décision de dessaisissement pour
connexité du juge de la mise en état du tribunal
judiciaire d'Albi du 29 janvier 2021 n° RG 20-1287
[V] [B]
C/
[R] [U]
[A] [X] divorcée [U] S.A. AXA FRANCE IARD
S.A.R.L. GAILLACOISE DU BATIMENT
CONFIRMATION PARTIELLE
ET CONDAMNATION AU
PRINCIPAL
Grosse délivrée
le
à
Me PRUNET
Me BENOIT-DAIEF
Me LANEELLE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT ET DEFENDEUR AU PRINCIPAL
Monsieur [V] [B]
Lieudit [Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Julie PRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES ET DEMANDEURS AU PRINCIPAL
Monsieur [R] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [A] [X] divorcée [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
DEFENDERESSES AU PRINCIPAL
S.A. AXA FRANCE IARD
Prise en sa qualité d'assureur de la SARL GAILLACOISE DU BATIMENT.
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. GAILLACOISE DU BATIMENT
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.ROUGER, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
M. [R] [U] et Mme [A] [X] aujourd'hui divorcée [U] sont propriétaires de deux maisons d'habitation mitoyennes sises lieu-dit « [Localité 7] » à [Localité 6].
Courant 2012, ils ont confié à M. [V] [B] le lot terrassement et drainage, et à la société Gaillacoise du Bâtiment le gros-oeuvre de ces deux maisons.
Ces deux maisons ont ensuite été données à bail par les consorts [X]- [U] à compter du 14 novembre 2012, l'une à M. [C] [H] et Mme [F] [L] épouse [H], l'autre à Mme [P] [S], M. [E] [K] et M.[J] [M].
Postérieurement, des désordres sont apparus, se traduisant par des infiltrations d'eau dans les deux maisons.
Par acte du 17 février 2015 enrôlé sous le n° RG 11-15-74 les consorts [S]-[K], et par acte du 22 avril 2015 enrôlé sous le n° RG 11-15-112, les époux [H], ont respectivement assigné les bailleurs devant le tribunal d'instance d'Albi aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices. Ces deux instances ont suivi un circuit parallèle.
Par deux jugements du 6 novembre 2015 le tribunal d'instance d'Albi a ordonné la désignation d'un expert judiciaire en la personne de M.[O] dans les deux dossiers, expertise ensuite déclarée commune et opposable à la Société Gaillacoise du Bâtiment, à la société Axa France Iard, et à M.[B] par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance d'Albi du 1er septembre 2017 suite à assignations de M.et Mme [U] des 26/07, 2 et 10/08/2017.
M.[O], expert judiciaire a déposé ses deux rapports le 5 février 2018.
Les deux affaires ont été réinscrites au rôle après dépôt du rapport d'expertise sous les n°s respectifs 11-18-118 et 11-18-119.
Après débats tenus à l'audience du 2 juillet 2018, par jugement du 13 août 2018 dans l'instance enrôlée sous les n° RG 11-15-74 et 11-18-118, le tribunal d'instance d'Albi a ordonné la jonction entre les instances n°s 11-15-74 et 11-18-118 sous le n° le plus ancien, prononcé l'exonération totale des loyers des consorts [S]-[K] à compter de leur entrée dans les lieux jusqu'à la réalisation des travaux de réparation du logement qu'ils occupent (travaux intérieurs et extérieurs) et condamné solidairement avec exécution provisoire, les époux [U] à payer aux consorts [S]-[K] diverses sommes au titre du remboursement d'une quote-part de loyers indûment payés (17.181,57 €), à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral (800 €) et matériel (2.000 €), les condamnant en outre à réaliser des travaux extérieurs d'étanchéité sous astreinte dans les quatre mois de la signification de la décision ainsi qu'aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, et au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles (1.000 €).
Après débats tenus à l'audience du 2 juillet 2018, par jugement du 13 août 2018, dans l'instance enrôlée sous les n°s RG 11-15-112 et 11-18-119, le tribunal d'instance d'Albi a ordonné la jonction entre les instances n°s 11-15-112 et 11-18-119 sous le numéro le plus ancien, prononcé l'exonération totale de paiement des loyers de M. et Mme [H] à compter du 1er décembre 2013 et jusqu'à la réalisation des travaux de réparation du logement qu'ils occupent (travaux extérieurs et intérieurs), et condamné solidairement les époux [U] :
- à payer aux époux [H] la somme de 348,17 € au titre du remboursement de la quote-part de loyers indûment payés, la somme de 800 € en réparation du préjudice moral, la somme de 2.415,51 € en réparation du préjudice matériel,
-à exécuter des travaux extérieurs d'étanchéité listés par l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 8 février 2018 dans le délai de 4 mois suivant la signification de la décision sous astreinte,
-à payer 2.000 € au titre des frais irrépétibles,
-les condamnant aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.
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Dans l'intervalle, par actes d'huissier des 6 et 7 juin 2018 enrôlés sous le n° RG 11-18-000202 , les époux [U] avaient assigné en intervention forcée M. [V] [B] et la société Gaillacoise du Bâtiment devant le tribunal d'instance d'Albi sollicitant, outre la jonction de la procédure avec celle enrôlée sous le n° 11-15112, que soient retenues les responsabilités de M.[B] et de la société Gaillacoise du Bâtiment dans la survenance des désordres et que ces derniers soient condamnés à les relever et garantir de toutes condamnations qui seront prononcées à leur encontre en ce compris les frais d'expertise.
Ni M.[B] ni la société Gaillacoise du Bâtiment n'ont comparu dans le cadre de cette instance.
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Par jugement réputé contradictoire en date du 17 décembre 2018, le tribunal d'instance d'Albi, rejetant toutes conclusions contraires et déclarant irrecevables les écritures adressées par M.[B] faute de toute comparution de ce dernier, a :
- dit n'y avoir lieu à jonction de l'instance avec celle enrôlée sous le n° 11-15112 sur laquelle
il a déjà été statué,
- condamné in solidum M.[V] [B] et la Sarl Gaillacoise du Bâtiment à relever et garantir M. et Mme [R] et [A] [U] des condamnations mises à leur charge au profit de M. et Mme [C] et [F] [H] au titre de la réparation de leurs dommages matériel et moral ainsi que des frais d'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [V] [B] et la Sarl Gaillacoise du Bâtiment à payer à M. et Mme [R] et [A] [U] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Le premier juge a retenu que l'instance enrôlée sous le n° RG 11-15112 n'était plus pendante en raison du jugement intervenu le 13 août 2018 et qu'il n'y avait donc pas lieu à jonction ; que l'instance RG 11-15112 ne correspondait qu'à l'action engagée à l'encontre de M.et Mme [U], à l'exclusion d'une instance distincte engagée par Mme [S] et M.[K] à l'encontre des mêmes époux [U], qu'au regard du dispositif des assignations en date des 6 et 7 juin 2018 il y avait lieu de constater que la demande en garantie formée par M. et Mme [U] à l'égard de M.[B] et de la société Gaillacoise du Bâtiment ne concernait que les condamnations mises à leur charge dans l'instance n° 11-15112 ; qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire que la Sarl société Gaillacoise du Bâtiment avait notamment été chargée par les époux [U] de la réalisation d'un enduit bitumineux sur mur enterré avant remise en place des terres (facture du 15 mars 2012 d'un montant de 9.978,71 € Ttc) tandis que M.[B] était intervenu sur le chantier pour réaliser des travaux de drainage, de remblaiement autour des maisons avec les terres du site, deux tranchées, la mise en place des gaines fournies par le client, la fermeture des tranchées (facture du 28 août 2012 pour un montant de 4.387 € Ttc) ; que la maison donnée à bail aux époux [H] était affectée de vices graves, de venues d'eau entraînant des moisissures y compris dans les pièces de l'étage ; que l'expert judiciaire avait pu déterminer que le drain évacuant les eaux pluviales avait été posé à l'envers, rendu totalement non opérationnel, que ce drain comportait diverses contrepentes générant des stagnations d'eaux, que l'eau pouvait pénétrer au niveau des gaines électriques et s'écouler dans leurs extrémités dans le garage, que la partie des murs enterrés n'était pas totalement étanche, la nappe type Delta Ms mise en place ne couvrant pas la totalité de la partie enterrée et n'étant pas protégée en son extrémité haute, et que les moisissures de l'étage résultaient de ponts thermiques existants aux jonctions murs/plafonds ; qu'au vu des constatations de l'expert, la responsabilité de plein droit de M.[B] et de la société Gaillacoise du Bâtiment devait être retenue sur le fondement de l'article 1792 du code civil au titre des désordres affectant le niveau 0 de la maison donnée à bail aux époux [H], aucune cause étrangère n'étant démontrée, et qu'ils devaient dès lors être condamnés in solidum à relever et garantir M.et Mme [U] des condamnations mises à leur charge au profit des époux [H] au titre de la réparation des dommages matériel et moral de ces derniers (exonération du loyer, perte de meubles et préjudice moral) ainsi que des frais d'expertise judiciaire.
Cette décision a été signifiée à M.[B] et à la Sarl Gaillacoise du Bâtiment le 7 février 2020.
Par déclaration du 4 mars 2020, M. [V] [B] a interjeté appel de ce jugement, intimant les époux [U] et la Sarl Gaillacoise du Bâtiment, appel enrôlé sous le n° RG 20/803.
Dans cette instance, par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 5 octobre 2020, la société Gaillacoise du Batiment (Sogabat) a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable à son égard l'appel diligenté à son encontre en raison de la caducité du jugement de première instance.
Suivant ordonnance du 9 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a notamment :
- constaté la caducité et le caractère non avenu du jugement du tribunal d'instance d'Albi du 17 décembre 2018 à l'égard de la société Gaillacoise du Bâtiment à la date de la déclaration d'appel formalisée par M. [V] [B],
- déclaré irrecevable à l'égard de la société Gaillacoise du Bâtiment l'appel formalisé le 4 mars 2020 par M. [B] à l'encontre de ladite décision,
- dit que l'instance d'appel enrôlée sous le n° RG 20-803 se poursuivra uniquement entre M. [V] [B] d'une part, et M. [R] [U] et Mme [A] [X] divorcée [U] d'autre part.
- condamné M. [V] [B] à payer à la société Gaillacoise du Bâtiment (Sogabat) une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du 13 janvier 2022, les bulletins des avocats devant impérativement être adressés pour le 10 janvier 2022 au plus tard.
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Parallèlement, M. et Mme [U] avaient fait assigner, par actes d'huissier des 7 et 10 février 2020 devant le tribunal judiciaire d'Albi, M. [B], la Sarl Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa, assureur de cette dernière, pour obtenir leur condamnation solidaire à leur payer les sommes qu'ils auraient dû toucher au titre des loyers des consorts [S]-[K] et des consorts [H] et de l'ensemble des sommes qu'ils ont été condamnés à leur verser, instance enrôlée sous le n° RG 20/287.
Dans cette instance, sur incident de connexité initié par M.[B], par ordonnance du 29 janvier 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albi a :
- déclaré recevable l'exception de connexité,
- constaté qu'il existe un lien étroit entre l'instance engagée par les époux [U] devant le tribunal judiciaire d'Albi et celle pendante devant la cour d'appel de Toulouse sous le n° RG 20/00803,
- dit qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de faire instruire et juger ensemble les deux instances par la même juridiction,
- dessaisi en conséquence le tribunal judiciaire d'Albi au profit de la cour d'appel de Toulouse
et renvoyé la procédure devant cette juridiction,
- condamné M. [B] aux dépens de l'incident.
Au visa des articles 101 et 102 du code de procédure civile, le premier juge a relevé que :
-il n'y avait pas identité complète des parties entre l'instance pendante devant la cour puisque la société Axa, assureur responsabilité décennale de la Sogabat, n'avait pas été assignée devant le tribunal d'instance ni n'était partie à la procédure d'appel RG 20/803 ; que néanmoins les opérations d'expertise fondant la demande de relevé et garantie des époux [U] lui étaient communes et opposables,
-il n'y avait pas identité complète des demandes puisque devant le tribunal judiciaire les époux [U] sollicitaient d'être relevés et garantis pour l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre concernant tant les époux [H] que les consorts [S]-[K],
-il était néanmoins constant que les désordres relevant de la garantie décennale des constructeurs affectaient les deux maisons mitoyennes données à bail de sorte qu'il ne pouvait être sérieusement contesté que la garantie de la société Axa soit mobilisable,
-il existait entre les deux instances un lien étroit justifiant qu'il soit fait droit à l'exception de connexité.
Par déclaration du 9 février 2021 la Sa Axa France Iard et la Sarl société Gaillacoise du Bâtiment ont relevé appel de cette ordonnance concernant l'ensemble de ses dispositions, appel enrôlé sous le n° RG 21-608, intimant les époux [U] et M.[B]. Sur requête, elles ont été autorisées à assigner à jour fixe devant le cour M.[B] et M.et Mme [U] pour l'audience du 8 juin 2021 à 9h par ordonnance du premier président du 25 février 2021.
Par arrêt du 25 octobre 2021, la cour d'appel de Toulouse a notamment :
- déclaré irrecevable le dépôt au greffe en simple support matériel des assignations à jour fixe
délivrées les 9 et 10 mars 2021 pour l'audience du 8 juin 2021,
- prononcé la caducité de la déclaration d'appel formalisée par la société Axa France Iard et la Sarl Société Gaillacoise du Bâtiment (Sogabat) le 9 février 2021 à l'encontre de la décision du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albi du 29 janvier 2021 dans l'instance enrôlée sous le n° RG 20/00287
- constaté l'extinction consécutive de l'instance d'appel enrôlée sous le n° RG 21/608 et le dessaisissement de la cour.
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Par note du 10 janvier 2022, le conseil de M. [U] et de Mme [X] divorcée [U] a demandé au conseiller de la mise en état de joindre les procédures pendantes devant la cour
tant sur appel de la décision du 17 décembre 2018 que sur celle faisant suite au dessaisissement du tribunal judiciaire d'Albi suivant décision du juge de la mise en état de cette
juridiction rendue le 29 janvier 2021.
Par ordonnance du 10 novembre 2022, le magistrat de la mise en état de la cour d'appel de Toulouse a :
- constaté que par ordonnance du 29 janvier 2021 devenue définitive, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albi s'est dessaisi en totalité de l'affaire n° 20/287,
- ordonné la jonction de cette affaire avec celle enrôlée à la cour d'appel de Toulouse sous le n° 20/803,
- réservé les frais et dépens de l'incident avec ceux de l'instance au fond,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du 9 février 2023 pour conclusions des parties et fixation.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 juillet 2023, M. [B] [V], appelant et défendeur au principal, demande à la cour, au visa des articles 1719 et 1792 du code civil, de:
- réformer le jugement rendu par le Tribunal d'instance d'Albi le 17/12/2018,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger qu'il n'a pas commis de faute dans la réalisation du réseau de drainage,
- juger que les consorts [X] [U] se sont immiscés dans la réalisation du drainage et ont
commis des fautes ayant concouru à la réalisation et l'aggravation du préjudice,
En conséquence,
- l'exonérer de toute responsabilité
- juger qu'il n'est pas tenu à relever et garantir les époux [U] des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre des instances les ayant opposées à leurs locataires,
A titre subsidiaire,
- juger n'y avoir lieu à condamnation in solidum
- limiter son obligation à la somme de 2.990 euros,
A infiniment subsidiaire,
- juger que, s'il devait y avoir responsabilité in solidum, dans leurs rapports, lui d'une part, et la Sogabat et son assureur d'autre part, supporteront la charge des condamnations respectivement à hauteur de 10% et 90%.
En tout état de cause,
- débouter les époux [U] et la Société Gaillacoise du Batiment (Sogabat), de toutes demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,
- condamner les époux [U] et tous succombants à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens de l'instance.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 août 2023, M. [R] [U] et Mme [A] [X] divorcée [U], intimés et demandeurs au principal, demandent à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil et l'article L. 124-3 du code des assurances, de :
Vu les conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles c'est la jonction des erreurs commises et des malfaçons opérées tant par M. [B] que par la société la Gaillacoise du Bâtiment qui sont à l'origine des désordres,
- déclarer recevable M. [B] en son appel,
Au fond,
- le déclarer non fondé et le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y rajoutant,
- les déclarer recevables en leur action engagée devant le tribunal judicaire d'Albi, procédure qui a été renvoyée devant la cour selon une ordonnance du juge de la mise en état définitive à ce jour,
- débouter M. [B], la compagnie Axa, et la société Sogabat de l'intégralité des demandes, fins, moyens et prétentions,
- accueillir leurs demandes et pour ce faire,
- ordonner qu'ils sont de bonne foi et ne sont pas responsables des désordres décrits par l'expert affectant les deux villas,
- ordonner que seuls la société la Gaillacoise et M. [B] sont responsables de la délivrance non conforme des deux villas par le bailleur aux locataires,
- condamner solidairement Axa, la société Gallacoise du Batiment, et M. [B] à les relever et garantir de toute action ou procédure ayant pour fondement l'obligation de non délivrance conforme des bailleurs envers les locataires sur les désordres décrits par l'expert judiciaire,
- ordonner que la responsabilité des Sté La Gaillacoise, la Cie d'assurances Axa et M. [B] est pleine et entière, solidaire et indivisible entre eux à leur égard,
- condamner solidairement et indivisiblement M. [B], la Gaillacoise du Bâtiment, et la société Axa France Iard à leur payer les sommes de :
* 53 304.85 € au titre de la perte des loyers pour la villa occupée par les locataires [H]
* 5 563.68 € que les consorts [X]-[U] ont été condamnés à payer aux locataires [H]
* 53 345.15 € au titre de la perte des loyers pour la villa occupée par les locataires [S]
* 28 981.75 € que les consorts [X]-[U] ont été condamnés à payer aux locataires [S]
* 14 378.72 € au titre des frais d'huissiers de justice et de recouvrement
* 639.28 € au titre des frais d'huissier de justice pour engager la procédure devant le Tribunal judiciaire d'Albi
* 16 183.84 € au titre des intérêts du prêt immobilier durant la suspension de deux ans,
* 32 463.00 € au titre des frais supplémentaires résultant de l'échelonnement du prêt immobilier après la suspension des échéances durant deux ans, résultant de la décision du tribunal d'instance suspendant tout versement des loyers par les locataires et condamnant les bailleurs à rembourser les loyers aux locataires,
* 46 736.00 € au titre des travaux de réfection des désordres,
* 1 062 € au titre des frais de recherches de fuite effectuées par l'entreprise Fontenelle
* 8 410.86 € au titre des frais d'expertises judiciaires
* 15 000 € au titre du préjudice moral
* 25 000 € à titre de dommages et intérêts au titre des honoraires d'avocat que les consorts [X] [U] ont déboursé durant les années de procédures devant le tribunal d'instance d'Albi
* 5 810 € au titre des frais d'avocat exposés par les consorts [X]-[U], devant le « Jex » d'Albi suite à la demande des locataires de voir liquidée l'astreinte prononcée par le TI le 13.08.2018.
* 18 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1ère instance engagée devant le tribunal judiciaire d'Albi
* 17 750 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la juridiction de céans,
les condamner en outre aux entiers des dépens de l'instance d'appel (hormis ceux « CME » du 09.09.2021) et de 1ère instance, seuls les dépens de l'incident ayant été déclarés mis à la charge de M. [B] par ordonnance du « JME » d'Albi le 29.01.2021,
et d'assortir du taux de l'intérêt légal applicable entre particuliers et professionnels rétroactivement au 17/12/2018 l'ensemble des condamnations (hormis celles relatives à l'article 700 du code de procédure) qui seront prononcées
- prononcer l'exécution provisoire (sic).
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 février 2023, la Sarl Gaillacoise du Bâtiment et son assureur la société Axa France Iard, défenderesses au principal, demandent à la cour, au visa de l'article 1792 du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,
Statuant sur la demande des consorts [U],
- débouter purement et simplement les consorts [U] de leur demande en garantie dirigée à son encontre, s'agissant de celles relatives aux conséquences du jugement rendu le 17 décembre 2018 par le tribunal judiciaire d'Albi, caduc, celle-ci étant prescrite.
Statuant sur la demande de Monsieur [B],
- limiter la part de responsabilité imputable à la société Sogabat à 10 %.
- condamner M. [B] à relever et garantir la société Sogabat et son assureur, Axa, à hauteur de 90 %, des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre.
En toute hypothèse,
- opposer les franchises contractuelles :
* à la société Sogabat, celle relative aux dommages matériels,
* aux tiers, celle relative aux préjudices relevant d'une garantie facultative,
- statuer ce que droit quant aux dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil,
avocat qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.
L'affaire a été examinée à l'audience du 12 septembre 2023.
SUR CE LA COUR
1°/ Sur la forclusion invoquée par la Sarl société Gaillacoise du bâtiment (Sogabat) et son assureur Axa France Iard
La Sarl Sogabat et son assureur Axa France Iard au visa de l'article 1792 du code civil opposent aux consorts [X]- [U] une prescription, en réalité une forclusion, s'agissant de leur action principale en responsabilité et en garantie « relatives aux conséquences du jugement rendu le 17 décembre 2018 » caduc, lequel ne concernait que les condamnations prononcées à l'encontre des époux [U] au profit de M. et Mme [H]. Il s'agit en l'espèce d'une fin de non-recevoir et non d'une défense au fond relative à la procédure renvoyée devant la cour par l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albi du 29 janvier 2021 pour connexité, jointe administrativement à la procédure enregistrée à la cour sous le numéro RG 20/803, sans que cette jonction ne crée une procédure unique.
Les dispositifs respectifs des dernières écritures de M.[B] et des époux [U], lesquels seuls lient la cour en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, ne comportent aucune prétention tendant à l'irrecevabilité devant la cour d'une telle fin de non-recevoir au regard des compétences relevant du juge ou du conseiller de la mise en état. En conséquence la cour doit statuer sur la forclusion invoquée.
En l'espèce les opérations de construction des deux villas objets du litige ont été réalisées courant 2012, les deux villas ayant été données à bail d'une part, aux époux [H], d'autre part, aux consorts [S]-[K]-[M] selon contrats de location du 14/11/2012 avec paiement de loyer au prorata, charges comprises, à compter du 20 novembre 2012 (pièces 1 et 2 des consorts [X]-[U]).
Les ex-époux [U] ont assigné M.[B] et la Sogabat en garantie par actes d'huissier des 6 et 7 juin 2018, action au fond ayant donné lieu au jugement réputé contradictoire du tribunal d'instance d'Albi du 17 décembre 2018, devenu non avenu à l'égard de la Sogabat selon ordonnance du conseiller de la mise en état, non déférée à la cour, du 9 septembre 2021, en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile.
Néanmoins, par actes d'huissier des 7 et 10 février 2020, soit avant l'expiration du délai de 10 ans à compter de la réalisation des travaux et de la prise de possession des villas par les maîtres d'ouvrage, et non du 25 avril 2022 comme soutenu à tort par la Sogabat et son assureur décennal Axa France Iard, les consorts [X]-[U] ont de nouveau assigné tant M.[B] que la Sogabat, assignant en sus la Sa Axa France Iard, devant le tribunal judiciaire d'Albi aux fins de les entendre solidairement condamnés à leur payer les sommes qu'il auraient dû toucher au titre des loyers des consorts [S]-[K] et des consorts [H] et de l'ensemble des sommes qu'ils ont été condamnés à leur verser en exécution des deux jugements rendus par le tribunal d'instance d'Albi le 13 août 2018 dans les instances RG 11-15-74 et 11-15-112. Ces actions en responsabilité et en garantie, diligentées avant l'expiration du délai de 10 ans prescrit par les articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil, tant à l'égard de la Sogabat que de son assureur Axa France Iard, ressortant désormais de la saisine de la cour consécutivement au dessaisissement du tribunal judiciaire d'Albi à son profit en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2021 ayant acquis force de chose jugée des suites de la caducité de l'appel diligenté par la Sarl Sogabat et Axa France Iard prononcée par arrêt du 25 octobre 2021, sont en conséquence recevables.
2°/ Sur le fond des actions en garantie diligentées par les époux [U]
a)Sur la responsabilité décennale des constructeurs
Les consorts [X]-[U] recherchent la garantie de M.[B], de la Sogabat et de son assureur Axa France Iard sur le fondement de la garantie décennale au titre des désordres d'infiltrations dont ont été affectées les deux villas, invoquant une réception tacite par l'entrée dans les lieux des locataires.
Selon les dispositions de l'article 1792 du code civil tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages même résultant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. La cause étrangère ou évènement de force majeure doit présenter les trois caractéristiques d'irrésistibilité, d'imprévisibilité et d'extériorité.
La présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil suppose que l'ouvrage incriminé ait été réceptionné au sens de l'article 1792-6 du même code, la réception étant l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Cette réception peut être tacite dès lors qu'est caractérisée la prise de possession manifestant une volonté non équivoque d'accepter l'ouvrage.
En l'espèce, le principe d'une réception tacite n'est pas sérieusement contesté par M.[B], et n'est pas contesté par la Sogabat ni par l'assureur de cette dernière.
M.[B] se contente d'affirmer dans ses écritures qu'il n'y a jamais eu de réception des travaux, tout en indiquant ensuite qu'aucune réserve n'a jamais été émise, les travaux étant alors selon lui réputés conformes aux règles de l'art, ce qui revient à affirmer que les maîtres de l'ouvrage, dont il ne conteste pas de surcroît qu'ils aient réglés l'intégralité de sa facturation le 2/09/2012, ont accepté ses travaux sans réserve, caractérisant ainsi une réception tacite sans réserve au plus tard à la prise de possession des ouvrages par les maîtres de l'ouvrage qui ont donné les deux maisons édifiées en location à usage d'habitation mi-novembre 2016.
L'imputabilité des désordres d'infiltrations aux seuls travaux réalisés par M.[B] et la Sogabat, le principe d'une condamnation in solidum et la répartition des responsabilités sont en revanche contestés.
Les plans de masse annexés au rapport d'expertise judiciaire de M.[O] établissent que les deux maisons louées par les consorts [X]-[U], d'une part aux époux [H], d'autre part à Mme [S] et M.[K], sont édifiées l'une à côté de l'autre (maisons jumelles non mitoyennes) en rez-de-chaussée et sur partie enterrée.
Selon devis accepté du 9 juillet 2012 M.[R] [U] a confié à M.[B] la réalisation de travaux de terrassement pour la réalisation d'un drain derrière « la maison » et aux 'deux pignons', la mise en place de tuyaux drains, matériaux drainants et géotextile, la reprise des terres du terrassement pour le remblaiement autour de la maison, la réalisation d'une tranchée technique Edf/Ptt/Eau avec gaines fournies par le client et filets avertisseurs, sabline de protection des gaines, aménagement d'un chemin d'accès à l'avant de l'immeuble et compactage, fourniture et pose de regards avec évacuation vers le bois, raccordement compris (pièce 1 page 2 de M.[B]) . Le 28/08/2012 M.[B] a facturé une somme de 4.387 € Ttc hors travaux de finition (apport et mise en 'uvre de matériaux concassés calcaire) pour les travaux de terrassement, drainage, remblaiement, tranchées techniques, mise en place des gaines fournies par le client, fourniture et pose de filets avertisseurs, fermeture des tranchées, fourniture et pose de quatre regards d'eaux pluviales (pièce 1 page 1 de M.[B]).
Par ailleurs il résulte des factures des 15 et 30 mars 2012 produites au débat par les époux [U] que la société Sogabat a été chargée de l'implantation des deux maisons avec réalisation du béton de fondation et de planchers hourdis, de la réalisation des murs en agglo des deux bâtisses et, particulièrement, que le 15 mars 2012 elle a facturé à M.[U] une somme de 9.978,71 € TTc déduction faite d'un acompte de 3.000 € au titre de diverses prestations énoncées ainsi qu'il suit :
-enduit bitumineux sur mur enterré (avant remise des terres en place prévoir la pose d'un drain un d'un delta Ms) sur 112 m2
-appuis et seuil
-escaliers préfa.en béton marche et contre marche aspect non fini comprenant 16 hauteur
-appuis et seuils en céramique
-mur supplémentaire entre les deux maisons
-poutre BA au sol 50/50
-bâtisse de mur en agglo 0.27
-chaînages verticaux
-chaînages horizontaux
-enduit bitumineux sur mur enterré (avant remise des terres en place prévoir la pose d'un drain un d'un delta Ms).
Il ressort des deux rapports d'expertise déposés par M.[O] qu'ont été constatés le 8/12/2016 :
*dans la maison louée aux consorts [S]-[K]-[M] :
-dans le garage, la partie basse du doublage envahie de moisissures, des relevés d'humidité de 50% au niveau des agglos du mur extérieur, la présence d'une grosse gaine rouge dont l'extrémité se situe dans un coffret mural et prenant naissance dans un coffret extérieur, de l'eau étant présente à l'intérieur de la gaine, la présence d'un trou en partie basse de l'angle du mur extérieur et mur en retour, le mur situé en partie gauche de l'entrée du garage partiellement enterré, le tuyau de drain étant situé contre ce mur, le mur du fond du garage étant quant à lui totalement enterré,
-dans le cellier, la partie basse des murs envahie de moisissures,
-dans le Wc, la partie basse des murs également envahie de moisissures sur 0,50 m de hauteur,
-dans la cuisine/séjour, la partie basse du comptoir ainsi que le doublage du mur porteur de la porte d'entrée et du mur de refend envahis de moisissures,
* dans la maison louée aux époux [H] :
-dans le garage, des traces de moisissures sur la partie basse du doublage des murs extérieurs, absence d'humidité au testeur, plusieurs gaines pénétrant dans le mur pignon dont une gaine rouge, un coffret extérieur contenant une gaine rouge pleine d'eau
-dans le Wc, des traces de moisissures en partie basse du mur, absence d'humidité au testeur,
-dans le cellier, des traces de moisissures sur la partie basse du cloisonnement,
- à l'étage, des traces de moisissures en partie basse du mur en retour gauche par rapport au mur porteur de la fenêtre, une auréole d'humidité en allège de la fenêtre, absence d'humidité au testeur (chambre 1), des traces de moisissures dans l'angle du mur porteur de la fenêtre et mur en retour droit, absence d'humidité au testeur (chambre 2), des traces de moisissures au-dessus de la porte-fenêtre, absence d'humidité au testeur (chambre 3), des traces de moisissures à la jonction mur/plafond, absence d'humidité au testeur, le doublage en placoplâtre endommagé en allège de la fenêtre, face de matelas moisie (chambre 4)
-dans la salle de bains, des moisissures en partie basse du mur porteur de la fenêtre.
Mme [H] a par ailleurs adressé à l'expert deux vidéos montrant lors de chutes de pluie, le garage et le cellier inondés, avec, au niveau du garage, de l'eau située entre le doublage et le mur en agglos et un abondant écoulement d'eau au niveau du mur en agglos dans lequel un percement a été réalisé pour passage de grosses gaines (noire et rouge).
L'expert a retenu que les inondations affectant les pièces du niveau 0 des deux maisons constituaient des vices graves rendant l'ouvrage et les pièces impropres à leur destination puisqu'en considération de l'état des doublages, les venues d'eau ne pouvaient qu'être importantes, les moisissures affectant lesdits doublages rendant ces pièces insalubres. S'agissant des pièces situées à l'étage du bâtiment loué aux époux [H], il a précisé que si les traces de moisissures existantes ne pouvaient être considérées comme des vices graves, puisque limitées, elles affectaient néanmoins l'habitat dans des proportions certes beaucoup moins importantes que pour le garage, le Wc et le cellier du niveau 0.
Pour pouvoir déterminer la ou les causes des inondations avec moisissures des doublages l'expert a notamment fait réaliser des inspections vidéo de l'ensemble du réseau de drainage ainsi qu'un test à la fluo du gainage électrique.
Ces investigations ont révélé que :
-l'évacuation des eaux pluviales des couvertures des deux bâtiments s'effectuait par le drain,
-le drain était posé à l'envers (fentes vers le bas),
-le drain comportait diverses contrepentes
-l'eau pouvait pénétrer à l'intérieur des gaines électriques (rouges) et s'écouler à leur extrémité au niveau des garages
L'expert au regard des normes de réalisation d'un drainage a relevé que les ouvertures ménagées dans le drain réalisé autour des deux maisons pour recueillir les eaux d'infiltrations ne se trouvaient pas sur le dessus du drain mais en dessous du drain le rendant totalement non opérationnel dès lors que les eaux d'infiltrations pouvaient atteindre la partie basse des murs enterrés et s'y infiltrer, et que de surcroît, lors de chutes de pluie, l'eau en provenance des couvertures des bâtiments, recueillie par les gouttières, puis évacuée au moyen des descentes d'eaux pluviales dans le drain pouvait pour partie ressortir par les ouvertures ménagées sur le dessous du drain et augmenter le volume des eaux de ruissellement, d'autant plus que des contrepentes généraient des stagnations d'eau à l'intérieur du drain.
Il a par ailleurs relevé que la partie des murs enterrés n'était pas totalement étanchée puisque des infiltrations se produisaient au travers desdits murs.
Il a aussi relevé que la nappe type Delta Ms ne se situait nullement sur la totalité de la hauteur du mur enterré et n'était pas protégée en son extrémité haute d'une moulure interdisant la pénétration des terres de remblai entre la membrane et la paroi.
Enfin, il a relevé que le passage des gaines au niveau du garage de la maison occupée par les époux [H] s'effectuait par un percement ménagé dans les agglos du mur extérieur enterré par lequel les eaux de ruissellement peuvent pénétrer, et s'agissant de la maison occupée par les consorts [S]-[K], que la gaine renfermant le câble électrique était vectrice d'eau puisque l'appui d'un doigt contre l'extrémité de cette gaine générait un écoulement d'eau indicateur de l'absence d'étanchéité de cette gaine.
Il a conclu comme étant à l'origine des désordres d'infiltrations la conjonction de deux erreurs :
-une erreur de conception s'agissant du drain, utilisé pour l'évacuation des eaux pluviales en provenance des gouttières des deux bâtiments et pour l'évacuation des eaux d'infiltrations en excès dans le sol,
-des malfaçons dans la mise en 'uvre (ouvertures du drain placées en dessous, nombreuses contrepentes, partie des murs enterrés non totalement étanchée, protection non mise en place sur la totalité de la hauteur du mur enterré, possibilité de pénétrations d'eau au niveau du passage des gaines dans le mur enterré de la maison louée aux époux [H] et dans la gaine électrique de la maison louée aux consorts [S]-[K]).
S'agissant des moisissures au niveau des pièces de l'étage de la maison louée aux époux [H], il a précisé qu'elles résultaient de condensations, notamment en l'absence d'entrée d'air conformes aux règles de l'art au niveau des chambres de l'étage, les percements ménagés dans les montants hauts des ouvrants n'étant pas reliés à des percements extérieurs avec déflecteurs mais débouchant sur le haut de l'ouvrant, empêchant la pénétration d'air extérieur à l'intérieur des pièces lorsque les menuiseries sont en position fermée.
S'il est acquis que M.[B] n'a pas réalisé l'étanchéité proprement dite des murs enterrés par enduit bitumineux, cette prestation ayant été facturée par la Sogabat, il est néanmoins établi qu'il a bien été chargé de la réalisation d'un drain derrière les maisons et les deux pignons, de la mise en place de tuyaux drains, de matériaux drainants et de la fourniture et pose de géotextile, de la réalisation des tranchées techniques avec mise en place des gaines fournies par le client, fourniture et pose de filets avertisseurs ainsi que de la fermeture des tranchées, prestations dont l'expert judiciaire a retenu, sans être utilement démenti, qu'elles étaient, au moins en partie, à l'origine des infiltrations subies dans les deux pavillons litigieux.
M.[B] soutient sans en justifier qu'une partie du drainage avait déjà été posée par le propriétaire lorsqu'il est intervenu, qu'il s'est contenté de continuer le raccordement des tuyaux de drains derrière la maison, que le Delta Ms était effondré avant son intervention (en accordéon) sur la partie arrière de la maison, celui-ci ayant été posé par une autre entreprise qui aurait abandonné le chantier selon ce que lui aurait dit M.[U]. Ces éléments ne résultent que de ses seules affirmations dans un mèl qu'il a adressé à l'expert judiciaire le 10 janvier 2018. Ils sont au demeurant démentis tant par le devis que par la facture susvisés qui attestent que M.[B] a bien été chargé de la réalisation du drain à l'arrière, de la mise en place de tuyaux drains et de matériaux drainants et géotextile, tout comme de la réalisation des tranchées techniques et de la mise en place des gaines. Par ailleurs les vices de conception de la réalisation du drain et les malfaçons dans la mise en 'uvre (ouvertures du drain placées en dessous, nombreuses contrepentes, possibilité de pénétrations d'eau au niveau du passage des gaines) tels que relevés par l'expert sont sans rapport avec l'intervention de M.[U] postérieurement à la survenance des premiers désordres d'inondation, telle qu'alléguée dans le dire de Me [Y] du 25 janvier 2018 et reprise par M.[B] dans son argumentation s'agissant du creusement d'une tranchée le long du mur du garage des époux [H] pour éloigner le sol des murs afin de limiter les infiltrations. En effet, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 20 février 2015 que la tranchée en question se situe le long de la façade latérale longeant le chemin d'accès au garage situé à l'arrière de la maison occupée par les époux [H] tandis que le drain litigieux a été réalisé autour des deux maisons, soit autour des deux pignons et tout le long des deux façades opposées au chemin d'accès aux garages sur lesquelles s'ouvrent les portes d'entrée des deux pavillons ainsi qu'il résulte clairement du constat d'huissier dressé le 26/10/2020 par Me Avoustin et des photographies qui y sont annexées. Par ailleurs, sur les photographies intégrées aux rapports d'expertise judiciaire, le drain litigieux apparaît clairement comme situé le long du mur du fond du garage totalement enterré, c'est-à-dire à l'opposé de la voie d'accès aux garages.
Les désordres d'infiltrations subis par les deux pavillons sont donc bien imputables aux travaux réalisés par M.[B]. Rendant le drain, les gaines techniques, la protection géotextile des murs enterrés tout comme les immeubles d'habitation que le drain et la protection géotextile étaient destinés à préserver des eaux de ruissellement, impropres à leur destination puisque affectant l'habitabilité du niveau 0 des deux villas, ils engagent la responsabilité décennale de M.[B] à l'égard des consorts [X]-[U].
Par ailleurs, la Sogabat ayant été chargée de réaliser les murs, notamment les murs enterrés avec enduit bitumineux d'étanchéité, et les désordres d'infiltrations trouvant aussi leur cause dans une insuffisance d'étanchéité de la totalité des murs enterrés, l'imputabilité de ces désordres aux travaux réalisés par la Sogabat est aussi établie ce qui justifie que la responsabilité décennale de cette dernière soit aussi retenue à l'égard des consorts [X]-[U], maîtres d'ouvrage, en l'absence de toute cause étrangère caractérisée, l'insuffisance d'étanchéité des murs enterrés ayant participé aux infiltrations constatées par l'expert sur les murs et locaux d'habitation des deux maisons, rendant ces ouvrages tout comme les immeubles d'habitation impropres à leur destination.
Les manquements respectifs des deux constructeurs ci-dessus retenus ayant participé à la réalisation des entiers dommages d'infiltrations et de moisissures affectant le niveau 0 des deux villas, la responsabilité de M.[B] et de la Sogabat doit être retenue in solidum à l'égard des consorts [X]-[U], l'appréciation de l'importance des manquements respectifs des deux constructeurs dans la réalisation des désordres et des dommages consécutifs ne concernant que leurs rapports entre eux .
En revanche, les désordres de moisissures et d'humidité relevés par l'expert dans la maison donnée en location aux époux [H] au niveau de l'étage (chambres, salle de bain) étant exclusivement imputables à des condensations résultant d'une absence d'entrée d'air conforme aux règles de l'art au niveau des menuiseries extérieures, génératrice de ponts thermiques aux jonctions murs /plafonds, la responsabilité décennale de M.[B], qui est étranger à la réalisation des menuiseries extérieures ne peut être engagée, pas plus que celle de la Sogabat dont aucun élément n'établit qu'elle ait été contractuellement chargée de la réalisation des travaux de second 'uvre de l'une ou l'autre des villas, notamment ceux afférents aux menuiseries extérieures et/ou à la ventilation. Sur ce point les factures produites en pièce 27 par les consorts [X]-[U] sont totalement insuffisantes, concernant exclusivement des travaux d'implantation, de fondations et de gros-'uvre, la facture d'acompte de 30% pour la construction « d'une villa devis » du 30 mars 2012 faisant référence manifestement à un devis n° 757 du 20 mai 2011 non produit ne permettant pas d'identifier si des prestations de second 'uvre ont été confiées à la Sogabat.
b) Sur les dommages indemnisables
La responsabilité des bailleurs a été retenue à l'égard des locataires pour manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. Cela ne prive pas les consorts [X]-[U] du droit d'agir en responsabilité et garantie à l'encontre des constructeurs dont les travaux sont à l'origine des infiltrations et moisissures ayant affecté les locaux loués et les ayant rendus insalubres.
Les deux contrats de bail sont en date du 14/11/2012 pour une entrée dans les lieux des locataires au 15/11/2012 pour les [H], au 20/11/2012 pour les consorts [S]-[K]-[M]. Selon les états des lieux annexés aux rapports d'expertise judiciaire (annexes 56 des deux rapports), les villas étaient à l'état neuf lors de l'entrée dans les lieux des locataires. Il n'est fait aucune mention de traces d'humidité ou de moisissures dans les états des lieux d'entrée établis contradictoirement par les bailleurs et les locataires. Il ne peut donc être utilement soutenu que les consorts [X]-[U] auraient fait entrer leurs locataires dans les lieux alors que ceux-ci étaient insalubres ou inhabitables.
b-1- Sur le préjudice indemnisable des consorts [X]-[U] des suites des condamnations prononcées à leur encontre au profit de leurs locataires par les deux jugements du tribunal d'instance d'Albi du 13/08/2018 n°s 230/2018 RG 11-15-112 et 231/2018 RG 11-15-74
Il doit liminairement être rappelé que si les deux jugements du 13/08/2018 susvisés sont définitifs dans les rapports entre les consorts [X]-[U] et leurs anciens locataires, ni M.[B] ni la Sogabat et son assureur n'étaient parties à ces procédures de sorte que ces décisions ne sont revêtues d'aucune autorité de chose jugée à leur égard.
M.[B] et la Sogabat, dont la responsabilité décennale est engagée à l'égard des consorts [X]-[U] ne peuvent être tenus d'indemniser que les conséquences dommageables des désordres qui leur sont imputables en lien de causalité directe avec ces désordres et dans la limite des montants dont la cour doit vérifier la justification au regard des pièces produites au débat.
Etant tenus à l'indemnisation intégrale des préjudices découlant pour les consorts [X] -[U] directement des désordres engageant leur responsabilité décennale, ils ne peuvent s'exonérer, même partiellement, en invoquant pour les maîtres d'ouvrage une obligation de préfinancement des travaux de remise en état des villas endommagées dans les rapports des consorts [X]-[U] avec leurs ex-locataires au titre de leur obligation de jouissance paisible. Il doit de surcroît être relevé que les deux expertises judiciaires ayant permis la constatation et la détermination de l'origine et de l'imputabilité des désordres d'inondations et moisissures consécutives affectant l'habitabilité des deux villas ont été réalisées au contradictoire de M.[B], de la Sogabat, et de la société Axa France Iard qui n'ont formulé aucune offre de reprise ou indemnisation du coût des travaux de reprise pour mettre un terme au litige, que tant M.[B] que la Sogabat ont été assignés en garantie par actes des 6 et 7 juin 2018, au moins dans le dossier [H], soit avant même que ne soient plaidées au fond, le 2 juillet 2018, les deux instances engagées à l'encontre des consorts [X]-[U] par leurs locataires, s'abstenant de comparaître, et que M.[B] a fait le choix d'interjeter appel le 4 mars 2020 du jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2018 non signifié alors qu'il avait été assigné en indemnisation par les consorts [X]-[U] ainsi que la Sogabat et l'assureur de cette dernière par actes des 7 et 10 février 2020, compliquant considérablement la procédure et en retardant l'issue. Il ne peut dès lors être utilement soutenu que les consorts [X]-[U] seraient à l'origine de leurs pertes locatives du fait de leur inertie ou de l'absence de préfinancement des travaux.
*Dossier locatif [H] et préjudices consécutifs
Selon le dire à l'expert de l'avocat des époux [H] du 25 janvier 2018 et les déclarations concordantes des parties lors de l'instance ayant donné lieu au jugement n°230/2018 du 13/08/2018, le premier dégât des eaux est intervenu dans la maison louée aux époux [H] en décembre 2013
Ledit jugement a exonéré les époux [H] de tout paiement de loyer à compter du 1er décembre 2013 date du premier sinistre, jusqu'à la réalisation des travaux de réparation du logement, tant extérieurs qu'intérieurs, et a condamné les époux [U] à rembourser aux [H] la quote-part de loyers de 348,17 €, déduction faite des prestations de la Caf réglées de décembre 2013 à février 2014, les locataires ayant cessé de payer cette quote-part à compter de mars 2014.
Le jugement du 17 décembre 2018, frappé d'appel par M.[B], non avenu à l'égard de la Sogabat, et dont les consorts [X]-[U] demandent la confirmation, a uniquement condamné M.[B] à relever et garantir les consorts [X]-[U] des condamnations mises à leur charge au profit des époux [H] (exonération du loyer, préjudice lié à la perte de meubles et préjudice moral), sans chiffrer les sommes dont les consorts [X]-[U] pouvaient être redevables.
Dans leurs assignations des 7 et 10 février 2020 devant le tribunal judiciaire d'Albi ayant donné lieu à la décision de dessaisissement au profit de la cour, Mme [X] divorcée [U] et M.[R] [U], ont expressément liquidé les sommes dont ils demandaient condamnation solidaire et indivisible à l'encontre de M.[B], de la Sogabat et de l'assureur de cette dernière la société Axa France Iard.
Dans leurs dernières conclusions, les consorts [X]-[U] réclament au titre de la perte de loyers concernant l'immeuble loué aux époux [H], la condamnation des deux constructeurs responsables des désordres d'infiltrations et de moisissures à leur payer une somme totale de 53.304,85 €, représentant à hauteur de 44.064,84 € les loyers et charges non perçus du 1/12/2013 au 31/12/2019, et une somme complémentaire de 9.240 € correspondant à une perte de loyers du 1/01/2020 au 31/12/2020, période pendant laquelle ils indiquent ne pas avoir pu louer la maison tant que les travaux n'étaient pas achevés.
Il ressort de la décision du juge de l'exécution du 4 juin 2021 intervenue dans le cadre d'une procédure de liquidation d'astreinte engagée par les époux [H] à l'encontre de leurs bailleurs, que les époux [H] ont donné congé le 9 août 2019 pour le 30 novembre 2019 et que la libération effective des lieux est intervenue le 21 janvier 2020 date de l'état des lieux contradictoire de sortie.
Il ressort de cette même décision, produite au débat, que les consorts [X]-[U] ont fait établir un devis en date du 29/10/2018 par l'entreprise Croute Tp, qu'ils ont accepté dès le lendemain, pour faire réaliser les travaux de terrassement et de remplacement du drain conformément aux préconisations de l'expert, mais que ces travaux n'ont pu être réalisés en raison de la présence d'une piscine installée sur l'emplacement du terrassement contenant par ailleurs des encombrants de type frigo, pièces de carrosserie, tous éléments constatés par huissier le 12 décembre 2018, empêchant la réalisation des travaux jusqu'au 26 octobre 2020 du seul fait des époux [H] qui se sont abstenus d'enlever ces encombrants, de même qu'ils se sont opposés à toute pénétration dans la villa pour qu'il puisse être procédé aux devis de réparations intérieures, le juge de l'exécution ayant retenu que le comportement des locataires avait constitué pour les consorts [X]-[U] une cause étrangère de nature à supprimer totalement l'astreinte ayant assorti leur obligation d'exécution des travaux. L'absence de perception par les consorts [X]- [U] des loyers des époux [H] à compter de 2019 et jusqu'à janvier 2020 résultant de l'exonération ordonnée par le jugement du 13/08/2018 jusqu'à la réalisation des travaux tant extérieurs qu'intérieurs est en conséquence exclusivement imputable au comportement des locataires qui ont mis sciemment obstacle à l'exécution des travaux de réfection et non aux vices de construction ci-dessus retenus, les constructeurs ne pouvant être tenus qu'à réparer les dommages découlant directement des désordres imputables à leur travaux, mais pas ceux découlant du comportement fautif des locataires.
En conséquence, la perte de loyers subie par les consorts [X]-[U] exclusivement imputable aux désordres constructifs retenus à l'égard de M.[B] et de la Sogabat s'agissant de la villa louée aux époux [H] doit être chiffrée exclusivement pour la période du 1er décembre 2013 à janvier 2019 inclus, compte tenu d'un délai raisonnable d'exécution des travaux de deux mois si l'ensemble des devis avaient pu être réalisés fin novembre 2018 comme ils auraient dû l'être sans l'obstruction fautive des locataires.
Le loyer mensuel contractuel étant de 770 € charges comprises (750+20) la somme devant revenir aux bailleurs pour 62 mois de location ressort à 47.740 €. Sur ce montant, allocation logement versée par la caisse d'allocation familiale comprise, laquelle a été suspendue à compter d'août 2015 puis supprimée en décembre 2016, selon les décomptes produits au débat et ceux de la Caf annexés au rapport d'expertise judiciaire, les bailleurs ont perçu la somme totale de 23.138,35 €, somme sur laquelle ils ont été condamnés à rembourser aux époux [H] celle de 348,17 € au titre de la quote-part de loyer réglée de décembre 2013 à février 2014, de sorte que la perte de loyers subie effectivement imputable aux constructeurs tenus à indemnisation au titre des désordres leur incombant ressort à 24.949,82 € [47.740 ' (23.138,35-348,17) ].
Le jugement du tribunal d'instance d'Albi du 17 décembre 2018 n° 370/2018 doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a condamné M.[B] à relever et garantir les consorts [X]-[U], anciennement époux [U], des condamnations mises à leur charge au profit de M. et Mme [H] au titre de l'exonération du loyer. Y ajoutant, et statuant sur les demandes des consorts [X]-[U] formulées des suites des appels en garanties et en paiement diligentés devant le tribunal judiciaire d'Albi par actes des 7 et 10 février 2020 dont la cour est saisie, il convient de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] la somme de 24.949,82 € à titre d'indemnisation des exonérations de loyers mises à leur charge consécutives aux désordres décennaux ayant affectés les lieux loués aux époux [H].
Les demandes à l'égard de l'assureur décennal de la Sogabat seront examinées dans un paragraphe spécifique.
Les consorts [X]-[U] ont en outre été condamnés par le jugement n°230/2018 du 13/08/2018 à payer aux époux [H] la somme de 800 € en réparation du préjudice moral subi, lié aux répercussions sur la santé de ses occupants au regard d'un certificat médical du 10 février 2015, ainsi qu'une somme de 2.415,51 € au titre du préjudice matériel résultant des dégradations occasionnées par les infiltrations et l'humidité à divers équipements mobiliers et d'électroménager (réfrigérateur, machine à laver, ordinateur, un lit et un matelas).
Les désordres d'infiltrations et de moisissures subis par les locataires depuis décembre 2013 justifient l'indemnisation au titre du préjudice moral, la somme de 800 € allouée aux époux [H] étant adaptée à la composition de la famille concernée avec enfants. Le jugement du tribunal d'instance d'Albi du 17 décembre 2018 n° 370/2018 doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a condamné M.[B] à relever et garantir les consorts [X]-[U] des condamnations mises à leur charge au profit de M. et Mme [H] au titre du préjudice moral.
Y ajoutant, et statuant sur les demandes des consorts [X]-[U] formulées des suites des appels en garanties et en paiement diligentés devant le tribunal judiciaire d'Albi par acte des 7et 10 février 2020 dont la cour est saisie, il convient de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] la somme de 800 € à titre d'indemnisation de la somme mise à leur charge consécutivement aux désordres décennaux au titre du préjudice moral subi par les époux [H], locataires des lieux sinistrés.
En revanche, concernant l'indemnité allouée aux époux [H] au titre de leur préjudice matériel, seules les infiltrations et moisissures du niveau 0 de l'immeuble loué aux époux [H] sont imputables aux constructeurs parties au présent litige, ainsi que retenu ci-dessus. Ce niveau concerne le garage, le Wc, le cellier-buanderie, seuls locaux où l'expert a constaté des traces d'infiltrations et d'humidité. Il ressort du constat d'huissier du 20 février 2015 annexé au rapport d'expertise judiciaire que la buanderie accueillait un réfrigérateur et une machine à laver remplacés à neuf compte tenu des inondations réitérées ayant affecté ce local. S'il a été fait mention par l'huissier d'une table d'ordinateur endommagée remisée au garage, il n'a pas été fait mention d'un ordinateur endommagé par l'humidité dont tant la localisation que les modalités d'endommagement ne sont pas établies. Les matelas et lit sis dans les chambres à l'étage de l'immeuble, dont l'endommagement ne peut qu'être lié au défaut de ventilation de ces pièces relevé par l'expert n'ont quant à eux pas à être garantis par M.[B] ou la Sogabat.
Au regard des factures produites à l'expert judiciaire pour le réfrigérateur (320,22 €) et la machine à laver (366,32 €) endommagés par les infiltrations au niveau 0 de la villa, seule la somme de 686,84 € peut être garantie par M.[B] et la Sogabat au titre du préjudice matériel des époux [H] mis à la charge des consorts [X]-[U].
En conséquence, infirmant le jugement du tribunal d'instance d'Albi du 17 décembre 2018 n° 370/2018 en ce que le premier juge a condamné M.[B] à relever et garantir les consorts [X]-[U] de l'intégralité des condamnations mises à leur charge au profit des époux [H] au titre du dommage matériel, statuant à nouveau sur ce point à l'égard de M.[B], et statuant sur les demandes des consorts [X]-[U] formulées des suites des appels en garantie et en paiement diligentés devant le tribunal judiciaire d'Albi par acte des 7 et 10 février 2020 dont la cour est saisie, il convient de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] une indemnité de 686,84 € au titre des sommes mises à leur charge au profit des époux [H] en réparation du préjudice matériel de ces derniers résultant des désordres d'infiltrations et humidité.
*Dossier locatif [S]-[K] et préjudices consécutifs
Les consorts [S]-[K]-[M] se sont engagés en qualités de colocataires solidaires à l'égard des consorts [X]-[U]. Le départ de M.[M] à une date indéterminée, lequel n'a pas été partie à la procédure initiée par les consorts [S]-[K] devant le tribunal d'instance d'Albi sous le n°RG 11-15-74 ayant donné lieu au jugement n° 231/2018 du 13 août 2018 était donc sans incidence sur l'obligation à paiement du loyer et des charges prévus au bail du 14 novembre 2012.
En raison des inondations récurrentes ayant affecté la maison louée, aux termes de la décision susvisée, les consorts [S]-[K] ont été exonérés totalement du paiement des loyers à compter de leur entrée dans les lieux jusqu'à la réalisation des travaux de réparation du logement loué (travaux extérieurs et intérieurs) et les consorts [X]-[U] ont été solidairement condamnés à payer à Mme [P] [S] et M.[E] [K] la somme indivise de 17.181,57 € au titre du remboursement de la quote-part de loyer indûment payée, 800 € à chacun d'eux en réparation du préjudice moral complémentaire, 2.000 € à chacun d'eux en réparation du préjudice matériel , ainsi qu'à réaliser dans un délai de quatre mois sous astreinte le travaux d'étanchéité extérieurs.
Dans leurs assignations des 7 et 10 février 2020 devant le tribunal judiciaire d'Albi ayant donné lieu à la décision de dessaisissement au profit de la cour, Mme [X] divorcée [U] et M.[R] [U], ont expressément liquidé les sommes dont ils demandaient condamnation solidaire et indivisible à l'encontre de M.[B], de la Sogabat et de l'assureur de cette dernière la société Axa France Iard à titre d'indemnisation de leurs dommages résultant des condamnations prononcées à leur encontre à l'égard de leurs locataires.
Dans leurs dernières écritures les consorts [X]-[U] réclament, des suites de la reconnaissance de responsabilité de M.[B] et de la Sogabat, la condamnation solidaire et indivisible de ces derniers, outre celle de la société Axa France Iard, assureur décennal de la Sogabat, à leur payer à titre d'indemnités :
-53.345,15 € au titre de la perte de loyer subie pour la villa occupée par les locataires [S]-[K]
-28.981,75 € au titre des condamnations prononcées à leur encontre au profit des consorts [S]-[K].
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la première inondation de la villa louée aux consorts [S]-[K] est intervenue en fin d'année 2012, précisément le 31/12/2012. Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les colocataires sont entrés dans les lieux le 20/11/2012, et il ressort du bail du 14/11/2012 qu'ils ont réglé à cette date la somme de 250 € charges comprises pour la période du 20 au 30/11/2012. Les désordres d'inondations au niveau 0 de la villa, y compris le séjour-salon-cuisine, ne s'étant produits qu'à compter du 31/12/2012, la perte de loyer subie par les consorts [X]-[U] du fait de ces inondations imputables aux désordres constructifs retenus ci-dessus ne peut en conséquence être prise en compte qu'à compter de janvier 2013.
Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers à compter de janvier 2013. Il ressort du décompte annexé au rapport d'expertise judiciaire que de janvier 2013 à novembre 2017 la caisse d'allocations familiales au titre des Apl des trois colocataires a versé aux bailleurs la somme totale de 19.872,66 €. Le jugement du 13/08/2018, non frappé d'appel par les consorts [X]-[U], a quant à lui retenu que les colocataires avaient personnellement réglé la somme totale de 17.181,57 € de novembre 2012 à juillet 2015 selon un décompte non contesté par les bailleurs montant que ces derniers ont été condamnés à rembourser aux preneurs exonérés totalement de loyers. De cette dernière somme doivent être écartées celles correspondant aux loyers de novembre et décembre 2012, avant tout sinistre, soit 1.020 € réglés par les colocataires en novembre et décembre 2012.
Aucun élément du dossier ne permet de déterminer à quelle date ni dans quelles conditions la villa a été libérée par les locataires et/ou récupérée par les bailleurs, mais il ressort de la décision du 4 juin 2021 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Albi, saisi en liquidation d'astreinte par les consorts [S]-[K], que si ces derniers ont cessé d'habiter les lieux au 19/02/2019 ils n'en avaient pas restitué les clés à l'été 2019, ayant volontairement retardé la réalisation d'un état des lieux de sortie par huissier de justice suite au congé pour vendre délivré par les consorts [X]-[U] le 5 juin 2019. Il ressort en outre de cette même décision que les travaux extérieurs de reprise du drain défectueux, lesquels avaient fait l'objet d'un devis accepté dès le 29 octobre 2018, n'ont pu être réalisés en raison des encombrants laissés notamment par les époux [H] sur les deux terrains devant être dégagés pour permettre le travail avec une pelle, l'entreposage de la terre lors du terrassement, le drain à changer étant commun aux deux maisons, les travaux n'ayant pu être réalisés qu'après le départ de tous les locataires, et que les consorts [S]-[K] n'ont donné aucune suite aux diverses démarches mises en 'uvre par les consorts [X]-[U] pour tenter de réaliser les travaux, malgré la demande formulée par leur propre avocat par mèl du 15/11/2018, étant restés injoignables par les entreprises censées intervenir tant en extérieur qu'en intérieur.
En conséquence, la perte de loyers subie par les consorts [X]-[U] exclusivement imputable aux désordres constructifs retenus à l'égard de M.[B] et de la Sogabat s'agissant de la villa louée aux consorts [S]-[K] doit être retenue pour la seule période du 1e janvier 2013 à janvier 2019 inclus, compte tenu d'un délai raisonnable d'exécution des travaux de deux mois si l'ensemble des devis avaient pu être réalisés fin novembre 2018 comme ils auraient dû l'être sans l'obstruction fautive de l'ensemble des locataires dont les constructeurs défaillants n'ont pas à répondre.
Le loyer mensuel contractuel étant de 770 € charges comprises (750+20), la somme devant revenir aux bailleurs pour 72 mois de location du 1e janvier 2013 à janvier 2019 inclus ressort à 55.440 €. Déduction faite, à compter uniquement de janvier 2013, des allocations logement perçues de la Caf pour 19.872,66 €, les loyers initialement versés par les colocataires sur cette même période pour 16.161,57 € (17.181,57-1020) ayant dû être remboursés par les bailleurs, la perte de loyers subie par les consorts [X]-[U] effectivement imputable aux constructeurs tenus à indemnisation au titre des désordres leur incombant ayant affecté la villa louée aux consorts [S]-[K] ressort à 35.567,34 € (55.440-19.872,66).
Il convient en conséquence de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] la somme de 35.567,34 € à titre d'indemnisation des exonérations de loyers mises à leur charge consécutives aux désordres décennaux ayant affectés les lieux loués aux colocataires [S]-[K].
Les désordres d'infiltrations et de moisissures subis par les colocataires depuis fin décembre 2012 ont justifié une indemnisation judiciaire au titre de leur préjudice moral. Au regard des désordres d'inondations imputables aux constructeurs parties à la procédure, ayant rendu inhabitable tout le rez-de-chaussée de la villa, y compris la cuisine et le salon/séjour, la somme de 800 € allouée à chacun des consorts [S]-[K] par le jugement du 13 août 2018 ne présente aucun caractère excessif.
En conséquence, M.[B] et la Sogabat doivent être in solidum condamnés à payer aux consorts [X]-[U] la somme de 1.600 € qu'ils ont dû supporter au titre du préjudice moral des colocataires [S]-[K] des suites des désordres imputables aux deux constructeurs.
Il résulte tant du rapport d'expertise judiciaire que du jugement du 13/08/2018 que si les colocataires [S]-[K] ont invoqué au titre de leur préjudice matériel la perte de différents éléments mobiliers dont une liste a été produite et annexée à un constat d'huissier du 5 octobre 2013, ils n'ont néanmoins pu justifier d'aucune facture. Aucun des éléments produits au débat devant la présente cour ni annexés au rapport d'expertise judiciaire ne permet d'identifier des équipements mobiliers ou électroménagers endommagés. Aucune indemnisation forfaitaire ne pouvant être allouée par le juge qui se doit d'apprécier la réalité et l'importance du préjudice qu'il indemnise, en l'absence de toute justification du préjudice matériel subi par les consorts [S]-[K] imputable aux inondations réitérées subies par le niveau 0 de la villa louée aux consorts [X]-[U], aucune somme ne peut être mise à ce titre à la charge de M.[B] et de la Sogabat, les consorts [X]-[U] devant être déboutés de leur demande d'indemnisation à ce titre.
b-2-Sur les demandes d'indemnisation relatives aux intérêts du prêt immobilier
Les ex-époux [X]-[U] ont contracté en janvier 2010 un prêt immobilier de 285.000 € au taux de 3,2% sur 60 mois selon les indications données au jugement du 14 mars 2019 du tribunal d'instance d'Albi, juridiction qu'ils avaient saisie pour obtenir compte tenu de leurs difficultés financières la suspension du contrat dudit contrat de prêt.
Selon les documents qu'ils produisent au débat, ils ont manifestement renégocié ce prêt en avril 2016 pour un capital restant dû de 263.908,49 € remboursable sur 287 mois au taux de 3,2 %, prêt dont le remboursement a été suspendu pendant 14 mois du 1er mai 2019 au 1er avril 2021 inclus, ayant néanmoins remboursé sur cette période de suspension 16.183,44 € d'intérêts à l'organisme prêteur.
Ces intérêts n'étant que la contrepartie du financement accordé par l'organisme prêteur pour permettre aux consorts [X]-[U] de réaliser leur projet immobilier de 2010 tendant à la construction de deux villas neuves sur un terrain dont les conditions d'acquisition ne sont pas précisées, tous biens immeubles dont ils demeurent propriétaires, le règlement de ces intérêts ne peut caractériser un préjudice financier en lien de causalité avec les manquements constructifs retenus à l'encontre de M.[B] et de la Sogabat. Il en est de même pour la somme de 32.463 € réclamée par les consorts [X]-[U] au titre de « frais supplémentaires » résultant de l'échelonnement du prêt immobilier après la suspension des échéances pendant deux ans », qui correspond, après la période de suspension, à compter du 1er mai 2021 tant aux intérêts qu'au remboursement du capital rééchelonnés du prêt immobilier réaménagé en 2016. Les consorts [X]-[U] doivent en conséquence être déboutés de leurs demandes d'indemnisation à ce titre.
b-3-Sur les frais d'huissiers, d'expertises judiciaires et honoraires d'avocat
Les frais d'huissier engagés par les consorts [X]-Julien en référé pour faire déclarer commune et opposable à la Sogabat, Axa France Iard et M.[B] l'expertise confiée à M.[O], de même que les frais d'expertise judiciaire, et les frais d'huissier engagés d'une part pour la délivrance des actes d'assignation devant le tribunal d'instance d'Albi par actes des 6 et 7 juin 2018, d'autre part pour la délivrance des assignations en garantie et indemnisation devant le tribunal judiciaire d'Albi suivant actes des 7 et 10 février 2020 relèvent des dépens de la procédure tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile sur le sort desquels il sera statué in fine.
Les divers frais de recouvrement et d'exécution supportés par les consorts [X]-[U] des suites de la mise à exécution forcée par leurs anciens locataires des condamnations prononcées à leur encontre par les deux jugements du tribunal d'instance d'Albi du 13 août 2018, y compris les frais de dénonce d'inscription d'hypothèque, seuls justifiés, lesquels représentent selon la pièce 38 (frais de dénonce) et les décomptes d'huissiers produits en pièce 15 un total de 5.049,76 € (106,28+ 2.040,47+1.002,71+1.900,30) caractérisent en revanche un préjudice financier directement en lien avec les manquements constructifs retenus à l'encontre de M.[B] et de la Sogabat qui sont à l'origine des procédures initiées par les anciens locataires. Il convient en conséquence de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] à titre de dommages et intérêts la somme de 5.049,76 €.
Les honoraires d'avocat engagés par les consorts [X]-[U] pour assurer leur défense tant dans le cadre des procédures les ayant opposés à leurs anciens locataires que dans le cadre des procédures initiées devant le tribunal d'instance d'Albi par actes des 6 et 7 juin 2018 puis devant le tribunal judiciaire d'Albi par actes des 7 et 10 février 2020 ainsi que les frais de constats d'huissier relèvent quant à eux des frais irrépétibles indemnisables sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil dans les conditions qui seront définies in fine.
Les frais inhérents à la libération des lieux par les anciens locataires (sommation de justifier de l'occupation du domicile, procès-verbal d'abandon des lieux, requête aux fins de résiliation de bail, facture de serrurier, congés pour vendre) sont quant à eux exclusivement liés à l'exécution des baux et ne relèvent pas de la responsabilité des constructeurs. Aucune indemnisation ne peut être due à ce titre par ces derniers.
b-4-Sur les travaux de reprise des désordres
Les travaux de reprise extérieurs pour les deux maisons afin d'en assurer l'étanchéité ont été définis par l'expert en pages 29 et 31 de ses deux rapports. Il n'en a proposé un chiffrage précis que dans le dossier [S] pages 20 et 21 de son rapport. Les consorts [X]-[U] ne précisent pas dans leurs écritures le coût de ces travaux qu'ils indiquent avoir pu commencer en octobre 2020. Ils ne produisent pas de facture à ce titre. Leur demande d'indemnisation à hauteur de 46.736 € au titre des travaux intérieurs et extérieurs, déduction faite des travaux intérieurs qu'ils chiffrent à 19.441 € par maison, fait ressortir qu'ils réclament au titre des seuls travaux extérieurs une somme de 7.854 €.
Au titre des travaux de réfection extérieurs l'expert a préconisé :
-la suppression du drain actuellement en place après terrassement puis remblai après travaux,
-la réfection générale du réseau de drainage dans le respect des règles de l'art,
-la mise en place d'un réseau d'évacuation des eaux pluviales en provenance des gouttières et descentes des deux bâtiments,
-la vérification du revêtement mis en place sur la partie des murs enterrés et sa réfection afin qu'un revêtement d'étanchéité soit présent sur la totalité des murs enterrés, et ce sur la totalité de la hauteur des murs enterrés avec moulure de protection en son extrémité haute,
-le découvrement des gaines et leur remplacement si écrasement et endommagement,
-le colmatage soigné des entrées de gaines au niveau des murs des garages,
le tout pour un total de 7.854 € (2.990+3.864+1.000)
Au regard des travaux facturés en 2012 par la Sogabat pour la réalisation de l'enduit bitumineux sur murs enterrés (2.800 +400 € Ht) et M.[B] pour les travaux de drainage, le remblaiement autour de la maison, les tranchées techniques avec mise en place des gaines et fermeture des tranchées (4.387 € TTc) , la somme de 7.854 € réclamée pour des travaux du même type réalisés fin 2020 ne présente aucun caractère excessif. Il convient donc en conséquence de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] une indemnité de 7.854 € Ttc au titre des travaux de reprise extérieurs.
L'expert a par ailleurs chiffré les travaux intérieurs à réaliser tant dans la villa louée aux époux [H] que dans celle louée aux consorts [S]-[K].
Pour la villa louée aux époux [H] il a retenu sans la détailler une somme globale de 11.609,40 € Ttc, estimée sans devis produit par les parties, correspondant :
-au remplacement des doublages en placoplâtre endommagés au niveau 0,
-à la réfection des peintures murales,
-à la création d'entrées d'air conformes aux règles de l'art au niveau des chambres de l'étage
-au nettoyage des traces de moisissures à l'étage et application d'une peinture anti condensation.
Au regard des dispositions ci-dessus sur l'imputabilité des dommages, seuls peuvent être mis à la charge de M.[B] et de la Sogabat s'agissant de la villa [H], les dommages aux doublages et murs du niveau 0 limités au garage, Wc, cellier.
Pour la villa louée aux consorts [S]-[K], l'expert a retenu un chiffrage, toujours sans devis, de 11.854 € ht, soit 13.039,40 € Ttc uniquement pour le remplacement des doublages en placoplâtre endommagés et la réfection des peintures murales au niveau 0 concernant le garage, le cellier, le Wc et la cuisine/séjour.
L'estimation de l'expert a été réalisée en février 2018, et n'a fait l'objet d'aucune critique par voie de dire, le dernier en date de l'avocat des consorts [X]-[U] étant du 3 janvier 2018. Les consorts [X]-[U] qui ne produisent ni devis actualisé ni facture de réalisation des travaux de reprise ne peuvent en conséquence pas désormais invoquer de manière pertinente les évaluations des dommages effectuées par le cabinet Luc Expert intervenant pour l'assureur habitation Areas en mai 2014 et janvier 2017. Le seul intérêt de ces évaluations est d'avoir précisé les mesurages des pièces du niveau 0 des deux villas.
Dans la mesure où les deux niveaux 0 des deux villas nécessitent de manière similaire le remplacement des doublages en placoplâtre endommagés et la réfection des peintures murales quelle que soit l'importance respective des moisissures et traces d'humidité, mais en partie seulement s'agissant de la villa ayant été louée aux [H], la somme de 13.039,40 € Ttc de travaux intérieurs de réparation des dommages causés du fait des co-constructeurs responsables doit être retenue pour la maison ayant été louée aux consorts [S]-[K] et au prorata seulement de la superficie concernée du niveau 0 de la villa ayant été louée aux époux [H] hors cuisine/salon, soit 86,65 m2 sur 95,4 m2 , ce qui donne pour cette dernière une indemnité de 13.039,40x86,65 =11.843 € Ttc.
95,40
En conséquence, il convient de condamner in solidum M.[B] et la Sogabat à payer aux consorts [X]-[U] au titre des travaux de réfection intérieurs du niveau 0 des deux maisons sinistrées du fait des désordres constructifs ci-dessus retenus la somme totale de 24.882,40 € Ttc (13.039,40+11.843).
b-5-Sur la demande d'indemnisation au titre des frais engagés pour les recherches de fuites
Les consorts [X]-[U] ont été informés par l'expert de leur assurance Areas, Cunningham & Lindsey, le 19/11/2013 que les écoulements d'eau inondant le rez-de-chaussée du pavillon [S]-[K] étaient la conséquence d'un défaut de fonctionnement du drain situé dans la partie enterrée du mur de l'habitation, l'assureur ayant opposé un refus de prise en charge de quelconques travaux de terrassement relatifs à une recherche de fuite (pièce 32 des consorts [X]-[U]). Ils ne peuvent dès lors revendiquer par les constructeurs responsables l'indemnisation des frais de recherche de fuites facturés pour 1.062 € par la Sarl Fontanilles le 14/04/2015 (pièce 21 des consorts [X]-[U]) et doivent être déboutés de leur demande à ce titre.
b-6-Sur le préjudice moral
La demande d'indemnisation formée par les consorts [X]-[U] au titre de leur préjudice moral a été présentée dès l'assignation devant le tribunal judiciaire d'Albi délivrée par actes des 7 et 10 février 2020, instance renvoyée par dessaisissement du premier juge pour connexité à la cour. Elle ne constitue pas une demande nouvelle devant la cour et se trouve parfaitement recevable.
Du fait des désordres imputables à M.[B] et à la Sogabat les consorts [X]-[U] ont subi depuis l'année 2013 au-delà des seuls préjudices financiers ci-dessus indemnisés, d'importants tracas avec leurs locataires puis avec les constructeurs impliqués dans la réalisation des dommages aux deux villas, ayant dû faire face à plusieurs procédures judiciaires engagées depuis 2015 pour défendre leurs droits tant à l'égard des locataires qu'à l'égard de M.[B], de la Sogabat et de l'assureur de cette dernière, sans qu'à aucun moment les constructeurs coresponsables des désordres d'inondations, clairement identifiés par les rapports d'expertise judiciaire, et/ou l'assureur de la Sogabat, M.[B] n'étant quant à lui pas assuré, aient jamais fait une quelconque offre d'indemnisation ou de reprise des désordres . Cette situation justifie une réparation au titre du préjudice moral à hauteur de 15.000 €, somme au paiement de laquelle M.[B] et la Sogabat doivent être condamnés in solidum.
3°/ Sur la garantie de la société Axa France Iard
La société Axa France Iard admet être l'assureur décennal de la Sogabat tenue de garantir les conséquences de la garantie décennale de son assurée, sous réserve à l'égard de cette dernière de la franchise contractuelle, que les garanties facultatives souscrites au titre des dommages immatériels sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers comme à son assurée.
En conséquence, elle doit être condamnée in solidum avec son assurée la Sogabat au paiement des sommes mises ci-dessus à la charge de cette dernière, sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux consorts [X]-[U] et à la Sogabat s'agissant des dommages immatériels consécutifs aux désordres décennaux à savoir, les indemnités allouées au titre des pertes de loyers, des préjudices matériel et moraux des anciens locataires , des frais de recouvrement et d'exécution et du préjudice moral des consorts [X]-[U]. Elle est en droit d'opposer à sa seule assurée la Sogabat la franchise contractuelle au titre des condamnations prononcées pour les travaux de reprise extérieurs et intérieurs.
4°/ Sur les rapports entre coobligés
Toute action récursoire suppose une condamnation au profit d'une partie initiale dont la partie désignée comme débitrice souhaite faire supporter la charge finale en tout ou partie par un coobligé.
En l'espèce, tant la Sogabat et son assureur que M.[B] sollicitent que les condamnations éventuellement prononcées à leur encontre soient réparties dans leurs rapports entre eux, la Sogabat et Axa France Iard demandant à être relevées et garanties par M.[B] à hauteur de 90% des condamnations prononcées à leur encontre.
Il doit être rappelé qu'un débiteur condamné in solidum avec d'autres ne dispose d'un recours envers ses coobligés qu'au-delà de sa part contributive, en fonction de la répartition finale de la dette.
En l'espèce, au regard des manquements respectifs des différents intervenants à l'acte de construire tels que retenus ci-dessus comme étant à l'origine du dommage, la charge finale de la condamnation sera supportée à hauteur de 70% pour M.[B] et de 30% pour la Sogabat, et ce, sur le fondement de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil en l'absence de tout lien contractuel entre eux.
Au vu des données de la cause, un tel partage est proportionnel à l'importance des fautes commises et à leur rôle causal respectif dans la survenance des dommages subis au regard de l'étendue et de la nature de leurs missions respectives.
En effet :
-M.[B] chargé de la réalisation du drain à l'arrière des deux bâtiments et des pignons, de la mise en place des tuyaux drains, des matériaux drainants et du géotextile, de la réalisation de la tranchée technique avec sabline de protection des gaines a commis de nombreux manquements tant dans la conception du drain utilisé tant pour l'évacuation des eaux pluviales en provenance des gouttières des deux bâtiments que pour l'évacuation des eaux d'infiltrations en excès dans le sol, qu' aux règles de l'art dans la réalisation des prestations lui incombant (ouvertures du drain placées en dessous, nombreuses contrepentes, protection type Delta Ms lui incombant non mise en place sur la totalité de la hauteur du mur enterré, passage des gaines techniques non étanches, tous manquements constituant la cause principale des pénétrations d'eaux au travers des murs enterrés des deux villas,
-la Sogabat, chargée de la réalisation de l'étanchéité des murs enterrés par enduit bitumineux, n'a quant à elle pas réalisé cette protection sur la totalité de la hauteur des murs enterrés, favorisant ainsi la pénétration à l'intérieur du niveau 0 des deux villas des eaux d'infiltrations non drainées par le drain défectueux.
Il convient en conséquence de dire que dans leurs rapports entre eux, M.[B] d'une part, la Sogabat et son assureur Axa France Iard d'autre part, supporteront les condamnations in solidum prononcées à leur encontre à hauteur de 70% pour M.[B], et à hauteur de 30% pour la Sogabat et Axa France Iard et de condamner M.[B] à relever et garantir la Sogabat et Axa France Iard des condamnations mises à leur charge au-delà de leur part contributive de 30%.
4°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Succombant dans l'instance désormais enrôlée sous le seul n° RG 20-803 après décision de jonction du 10 novembre 2022 par le magistrat chargé de la mise en état entre cette instance et celle initiée devant le tribunal judiciaire d'Albi sous le n°RG 20/87 ayant donné lieu à décision définitive de dessaisissement au profit de la cour, M.[B], la Sogabat et Axa France Iard supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d'appel de la procédure RG 20-803 comprenant aussi les dépens exposés devant le tribunal judiciaire d'Albi saisi par assignations des 7 et 10 février 2020 enrôlées devant cette juridiction sous le n° RG 20/87, à l'exception de ceux laissés à leur charge respective par l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 9/09/2021 et l'arrêt de dessaisissement de la cour du 25/10/2021. Ces dépens comprendront en outre les frais de référé engagés par les consorts [X]-[U] aux fins d'extension des mesures d'expertises judiciaires ayant donné lieu à l'ordonnance du 1er septembre 2017 ainsi que les frais des deux expertises [O] supportés par les consorts [X]-[U].
M.[B], en sus de celle déjà mise à sa charge par le jugement confirmé du 17 décembre 2018, la Sogabat, et la société Axa France Iard se trouvent in solidum redevables envers les consorts [X]-[U] d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit dans leurs rapports avec les consorts [X]-[U].
Dans les rapports entre coobligés, les condamnations prononcées in solidum au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront supportées à hauteur de 70% par M.[B] et de 30% par la Sogabat et son assureur Axa France Iard, M.[B] devant relever et garantir la Sogabat et son assureur Axa France Iard de ces condamnations, au-delà de leur part contributive de 30%.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement du 17 décembre 2018 quant aux condamnations prononcées à l'encontre de M. [V] [B], sauf en ce que le premier juge a condamné ce dernier à relever et garantir Mme [A] [X] devenue divorcée [U] et M.[R] [U] de l'intégralité des condamnations mises à leur charge au titre du préjudice matériel des époux [H] par le jugement du tribunal d'instance d'Albi du 13 août 2018 n°230/2018
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et statuant sur les demandes de Mme [A] [X] devenue divorcée [U] et M.[R] [U] initiées par actes des 7 et 10 février 2020 devant le tribunal judiciaire d'Albi dans l'instance RG 20/87 dévolue à la cour par ordonnance définitive de dessaisissement du 29 janvier 2021,
Dit que M. [V] [B] et la société Gaillacoise du Bâtiment engagent leur responsabilité décennale à l'égard de Mme [A] [X] devenue divorcée [U] et M.[R] [U] au titre des désordres d'inondations, infiltrations et humidité ayant affecté les deux villas louées aux époux [H] d'une part, aux consorts [S]-[K]-[M] d'autre part, à l'exception des désordres de moisissures ayant affecté le premier étage de la villa louée aux époux [H]
Condamne in solidum M. [V] [B], la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France Iard, cette dernière sous réserve de la franchise contractuelle opposable à sa seule assurée, à payer à Mme [A] [X] devenue divorcée [U] et M.[R] [U] pris ensemble la somme de 7.854 € Ttc au titre des travaux de reprise extérieurs communs aux deux villas sinistrées ainsi que la somme de 24.882,40 € Ttc au titre des travaux de reprise intérieurs des deux villas sinistrées
Condamne in solidum M. [V] [B], la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France Iard, cette dernière sous réserve de la franchise contractuelle opposable à son assurée et aux tiers, à payer à Mme [A] [X] divorcée [U] et M.[R] [U] pris ensemble au titre des dommages immatériels :
-la somme de 24.949,82 € à titre d'indemnisation des exonérations de loyers supportées du chef des locataires [H]
-la somme de 800 € à titre d'indemnisation de la somme qu'ils ont dû supporter au titre du préjudice moral des époux [H]
-la somme de 686,84 € à titre d'indemnisation de la somme qu'ils ont dû supporter au titre du préjudice matériel des époux [H]
-la somme de 35.567,34 € à titre d'indemnisation des exonérations de loyers supportées du chef des colocataires [S]-[K]
-la somme de 1.600 € à titre d'indemnisation de la somme qu'ils ont dû supporter au titre du préjudice moral des colocataires [S]-[K]
-la somme de 5.049,76 € au titre des frais de recouvrement et d'exécution qu'ils ont supporté
-la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral
Dit que les indemnités ci-dessus allouées porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt
Déboute Mme [A] [X] divorcée [U] et M.[R] [U] du surplus de leur demandes d'indemnisation, hors indemnité accordée ci-dessous sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et charge des dépens déterminée par le présent arrêt
Dit que dans les rapports entre coobligés les condamnations in solidum prononcées ci-dessus seront supportées à hauteur de 70% par M.[V] [B] et de 30% par la société Gaillacoise du Bâtiment et son assureur la société Axa France Iard, pris ensemble, sous réserve pour cette dernière des franchises contractuelles opposables dans les conditions sus définies
Condamne M.[V] [B] à relever et garantir la société Gaillacoise du Bâtiment et son assureur la société Axa France Iard des condamnations mises à leur charge au-delà de leur part contributive de 30%
Condamne in solidum M.[V] [B], la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France Iard aux entiers dépens de première instance et d'appel de la procédure RG 20-803 comprenant aussi les dépens exposés devant le tribunal judiciaire d'Albi saisi par assignations des 7 et 10 février 2020 enrôlées devant cette juridiction sous le n° RG 20/87, à l'exception de ceux laissés à leur charge respective par l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 9/09/2021 et l'arrêt de dessaisissement de la cour du 25/10/2021
Dit que ces dépens comprendront en outre les frais de référé engagés par Mme [A] [X] divorcée [U] et M.[R] [U] aux fins d'extension des mesures d'expertises judiciaires ayant donné lieu à l'ordonnance du 1er septembre 2017 ainsi que les frais des deux expertises judiciaires de M.[O]
Condamne M.[V] [B], ce dernier en sus de celle déjà mise à sa charge par le jugement confirmé du 17 décembre 2018, la société Gaillacoise du Bâtiment et la société Axa France Iard in solidum à payer à Mme [A] [X] divorcée [U] et M.[R] [U] une indemnité de 12.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile toutes causes confondues
Dit que dans les rapports entre coobligés, les condamnations prononcées in solidum au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront supportées à hauteur de 70% par M.[B] et de 30% par la société Gaillacoise du Bâtiment et son assureur Axa France Iard, M.[B] devant relever et garantir ces dernières de ces condamnations au-delà de leur part contributive de 30%
Déboute M.[V] [B] de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
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