12/03/2024
ARRÊT N°
N° RG 21/04675
N° Portalis DBVI-V-B7F-OPOS
MD/FS/ND
Décision TJ de MONTAUBAN
(20/00826)
M. [E]
[J] [B]
C/
[P] [K]
[S] [K] ÉPOUSE [M] épouse [K]
SAS GESTION POUR L'ENVIRONNEMENT
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
Me Karim CHEBBANI
Me Isabelle BAYSSET
Me Gilles SOREL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [J] [B]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Karim CHEBBANI de la SELARL CABINET CHEBBANI, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Julie REMEDI de la SCP BARRY-BECQUE - REMEDI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
INTIMES
Monsieur [P] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [S] [K] ÉPOUSE [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
SASU GESTION POUR L'ENVIRONNEMENT
Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 26 mars 2018, M. [J] [B] a fait l'acquisition, auprès de M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M], d'une maison d'habitation avec dépendance sise [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 6].
La société par actions simplifiées unipersonnelle (Sasu) Gestion pour l'Environnement (dite Gem) a en charge le contrôle de tous les systèmes d'assainissement individuel effectuant la collecte, le traitement, l'épuration, l'infiltration ou le rejet des eaux usées domestiques des habitations non raccordées au réseau d'assainissement collectif, mission confiée par la commune de [Localité 7].
Le 26 mai 2015 la société Gem avait établi un certificat relatif à l'état de la conformité du raccordement de la maison d'habitation et de la dépendance au réseau d'assainissement public précisant que la maison d'habitation était raccordée au réseau d'assainissement public, mais que la dépendance ne l'était pas.
Le 30 janvier 2019, la société Gem a établi un certificat précisant que ni la maison d'habitation ni la dépendance n'étaient raccordées au réseau d'assainissement public.
Le 30 avril 2018, M. [J] [B] constatait plusieurs infiltrations d'eau causées par divers désordres de la toiture.
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Par décision du 25 mars 2021, la cour d'appel de Toulouse a confirmé la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban déboutant [J] [B] de sa demande tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise.
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Par actes d'huissier des 21 et 24 août 2020, M. [J] [B] a fait assigner M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M] et la Sasu Gestion pour l'Environnement devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d'indemnisation de ses préjudices au titre de la délivrance non conforme, de la garantie des vices cachés et de la responsabilité quasi-délictuelle.
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Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :
-'condamné solidairement M. et Mme [K], tenus solidairement entre eux', et la société Gem à payer à M. [J] [B] la somme de 10 622,13 euros, soit 9 622,13 euros au titre du préjudice matériel et 1 000 euros au titre du préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019,
- débouté M. [J] [B] de ses autres demandes,
- condamné la société Gem à relever et garantir les consorts [K] des condamnations prononcées à leur encontre,
- condamné la société Gem à payer à M. [J] [B] la somme de 3 000 euros en application de l'article '700,1°' du code de procédure civile,
- condamné la société Gem à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article '700,1°' du code de procédure civile,
- condamné la société Gem aux dépens,
- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
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Par déclaration du 24 novembre 2021, M. [J] [B] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. et Mme [K] tenus solidairement entre eux, et la société Gem, à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral relatif à l'absence de raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019,
- débouté M. [J] [B] de sa demande de condamnation solidaire M. et Mme [K] au paiement de la somme de 27 452,08 euros au titre des réparations à effectuer pour remédier aux désordres graves affectant la toiture, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 et 29 octobre 2019,
- débouté M. [J] [B] de sa demande de condamnation solidaire des consorts [K] au versement de la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait des désordres graves affectant la toiture, à majorer d'une somme de 800 euros par mois supplémentaire à compter de la délivrance de l'acte introductif d'instance.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 janvier 2023, M. [J] [B], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1604 et suivants, de l'article 1382 ainsi que des articles 1641 et suivants du code civil et des articles 263 et suivants du code de procédure civile, de :
- 'dire et juger' recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [J] [B] à l'encontre du jugement rendu le 28 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban (RG 20/826),
Y faisant droit,
Réformant la décision dont appel,
-condamner solidairement la société Gem et M. et Mme [K] au versement d'une somme de 800 euros par mois au titre du préjudice de jouissance en raison du défaut de raccord de la maison d'habitation au réseau d'assainissement public et du dysfonctionnement du réseau d'assainissement individuel, courant de la date prévue pour l'emménagement jusqu'à la réalisation des travaux, soit 44 mois, soit un montant total de 800 euros x 44 mois = 35 200 euros,
- condamner solidairement M. et Mme [K] au versement d'une somme de 27 452,08 euros correspondant au montant des réparations à effectuer sur la toiture, à assortir des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 et 29 octobre 2019,
- condamner sous même solidarité M. et Mme [K] au versement d'une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance en raison de l'état de la toiture de la maison d'habitation,
Subsidiairement,
- ordonner une expertise judiciaire, confiée à tel expert qu'il plaira à la cour, avec mission de:
visiter les lieux sis [Adresse 2], section [Cadastre 6] du cadastre de ladite commune,
connaissance prise du dossier, dresser un bordereau des documents produits, étudier et analyser ceux qui intéressent le litige,
rechercher les conventions passées entre les parties,
décrire d'une part l'état de la toiture, d'autre part des canalisations et leur raccordement au bâtiment principal et à la dépendance, et les désordres qui les affectent,
vérifier si les vices, désordres et non conformités allégués existent et, dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et leur importance,
en rechercher les causes et origines, et préciser si elles sont de nature à déterminer les responsabilités encourues,
décrire le principe des travaux nécessaires pour y remédier ; évaluer le coût et la durée de la remise en état de l'ouvrage,
évaluer les chefs de préjudice constatés de quelque nature qu'ils soient et proposer les éléments du compte entre les parties.
En tout état de cause,
- confirmer la décision entreprise sur le surplus,
- débouter la Sas Gem et M et Mme [K] de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner les intimés au versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que :
- le préjudice de jouissance est constitué en raison de l'absence de raccordement de la maison au réseau d'assainissement et du dysfonctionnement du réseau d'assainissement individuel, la famille de M. [B] logeant depuis trois ans dans son ancienne maison ;
- les consorts [K] avaient connaissance, au moment de la vente, de la nécessité d'une réfection complète de la toiture et se sont gardés d'en informer l'acquéreur ce qui constitue un vice caché au sens de l'article 1643 du code civil ;
- la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 26 mars 2018 n'exonère pas les vendeurs de leur obligation de garantir les vices cachés s'ils en avaient connaissance, en vertu de l'article 1643 du code civil, or les consorts [K] avaient connaissance du vice ainsi qu'en attestent les réparations ponctuelles effectuées par eux sur la toiture ainsi que leur refus de communiquer l'expertise réalisée en 2016 et sollicitée par l'acquéreur ;
- les réparations de la toiture s'élèvent à 27 452,08 euros et doivent être prises en charge par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2023, la Sasu Gestion pour l'environnement, intimée et appelant incident, demande à la cour, au visa de l'article 1382 du code civil applicable au litige, de :
- déclarer mal fondé l'appel interjeté par M. [J] [B] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 28 septembre 2021,
En conséquence,
- confirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté M. [J] [B] de la demande de réparation de son préjudice de jouissance,
En toute hypothèse,
- déclarer la Sas Gem recevable et bien fondée en son appel incident,
Y faisant droit,
réformer le jugement déféré en ce que le tribunal a :
retenu la responsabilité de la Sas Gem,
condamné la Sas Gem à payer à M. [B] les sommes de 9 622,13 euros à titre de préjudice matériel et de 1 000 euros à titre de préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019,
condamné la Sas Gem à relever et garantir M. et Mme [K] des condamnations prononcées à leur encontre,
condamné la Sas Gem à payer à M. [B] et M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.
Statuant à nouveau,
- rejeter toute prétention formée à l'encontre de la Sasu Gem,
- rejeter les demandes formées à l'encontre de la Sasu Gem à titre de préjudice matériel ou de préjudice moral,
- juger que la Sasu Gem ne saurait relever et garantir M. et Mme [K] d'une hypothétique condamnation prononcée à leur encontre,
Dans l'hypothèse où la Cour réformerait le jugement en ce qu'elle jugerait que la Sasu Gem n'a pas engagé sa responsabilité,
- condamner M. [B] à payer à la Sasu Gem la somme de 4 122,12 euros toutes taxes comprises et à restituer la somme de 9 622,13 euros,
Dans l'hypothèse où la Cour confirmerait le jugement en ce qu'elle jugerait que la Gem a engagé sa responsabilité,
- ramener la condamnation de la Sasu Gem à la somme de 4 122,12 euros toutes taxes comprises, et condamner en conséquence M. [B] à restituer à la Sasu Gem la somme de 5 500,01 euros toutes taxes comprises,
En tout état de cause,
- condamner M. [B] au paiement de la somme de 775,03 euros au profit de la Sasu Gem au titre du reliquat de la facture d'intervention,
- condamner toute partie succombante au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens, de première instance et d'appel.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- M. [B] n'a pas subi de préjudice de jouissance, distinct du préjudice matériel résidant dans la vidange de la fosse septique, dans la mesure où il n'est pas démontré que ladite fosse septique n'était pas fonctionnelle et ne permettait pas l'assainissement individuel de la maison d'habitation ;
- la Sasu Gem n'a pas vocation à garantir M. et Mme [K] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur charge dans la mesure où il revenait à ces derniers, en tant que propriétaires et occupants de l'immeuble, de révéler à la Sasu Gem les caractéristiques connues de l'installation ainsi que ses défauts ;
- M. [B] n'est pas fondé à faire peser sur la Gem la charge des travaux de raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement collectif dans la mesure où l'acte de vente indique que 'le prix de la présente vente a été fixé en tenant compte du coût des travaux de mise en conformité' ;
- M. [B] doit en conséquence supporter la charge de ces travaux dont s'est acquité la Gem et rembourser à la somme de 9 622,13 euros et lui verser la somme de 4 122,12 euros ;
- M. [B] doit, en tout état de cause, s'acquitter du paiement du reliquat de la facture d'intervention de la Gem s'élevant à 775,03 euros ;
- le jugement a statué ultra petita en allouant à l'acquéreur la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral alors qu'il ne sollicitait pas l'indemnisation d'un tel préjudice.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 septembre 2022, M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1604 et suivants, des articles 1231 et suivants et de l'ancien article 1147 du code civil, de :
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
En conséquence,
-débouter M. [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétention à l'encontre de M. et Mme [K],
- débouter la société Gem de ses demandes à l'encontre de M. et Mme [K],
Sur les désordres affectant la toiture
- déclarer que M. et Mme [K] sont bien fondés à opposer la clause de non garantie prévue à l'acte de vente,
- débouter M. [B] de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de M. et Mme [K],
Sur le raccordement au tout à l'égout
- débouter M. [B] de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de M. et Mme [K] ;
- déclarer que la société Gem a manqué à ses obligations contractuelles ;
- déclarer que le préjudice subi par M. [B] a pour origine l'insuffisance du contrôle de conformité exercé par la société Gem et qu'aucun manquement ne saurait être reproché à M. et Mme [K], profanes ;
- déclarer la société Gem entièrement responsable des préjudices subis par M. [B] ;
- déclarer que le préjudice de jouissance ne saurait être supérieur à la somme de 1 000 euros ;
- condamner la société Sasu Gem à relever et garantir M. et Mme [K] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur charge.
Sur la demande d'expertise,
- débouter M. [B] de sa demande d'expertise,
Sur l'article 700 code de procédure civile et les dépens,
-confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Gem à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;
- débouter M. [B] et la société Gem de leurs plus amples demandes et notamment de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile et des dépens ;
- condamner la société Gem à relever et garantir M. et Mme [K] de toute condamnation au titre de l'article 700 code de procédure civile.
Y ajoutant,
- condamner tout succombant aux entiers dépens ainsi qu'au règlement à M. et Mme [K] d'une indemnité de 4 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.
À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que :
- la Sasu Gem a commis une faute contractuelle consistant à ne pas détecter le défaut de raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement collectif et a induit en erreur les consorts [K] qui ont cru vendre une maison d'habitation conforme ;
- la toiture ne présentait pas de désordres au moment de la vente, ce dont M. [B] a pu se rendre compte grâce à ses nombreuses visites ;
- la clause d'exclusion de garantie s'applique en faveur des consorts [K], sauf si l'acquéreur parvenait à prouver qu'ils avaient connaissance d'un vice apparu antérieurement à la vente ou si ces derniers avaient la qualité de professionnel ou avaient agi comme tels, ce qui n'est pas le cas ;
- le rapport de la société Polyexpert du 18 décembre 2015 était interne à cette société et il ne peut être reproché à M. et Mme [K] d'avoir cherché à le dissimuler alors qu'ils n'en avaient pas eu connaissance, de telle sorte que cette prétendue dissimulation ne permet pas de déduire la connaissance par les consorts [K] des désordres affectant la toiture.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 novembre 2023 à 8h30.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Les articles 1603 et 1604 du code civil imposent au vendeur une obligation de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.
En l'espèce, l'immeuble vendu comportait une maison d'habitation et une dépendance.
L'acte de vente en date du 26 mars 2018 précise en sa page 22 que la maison d'habitation est raccordée au réseau d'assainissement collectif. Le second certificat de non-conformité réalisé par la Sasu Gem le 31 janvier 2019 atteste que tel n'est pas le cas, l'absence de raccordement au réseau d'assainissement public n'étant pas contesté par les parties.
Par conséquent, les consorts [K], vendeurs, ont manqué à l'obligation de délivrance conforme qui leur incombait, peu important à cet égard qu'ils aient ignoré l'existence d'un système d'assainissement individuel et aient été induits en erreur par le premier certificat établi par la Sasu Gem le 26 mai 2015 qui concluait à l'existence d'un raccordement de la maison principale au réseau d'assainissement public.
2. Ce manquement contractuel de la Sasu Gem vis-à-vis des consorts [K], que la Sasu Gem ne conteste pas, ne présente pas de lien direct de causalité avec le préjudice matériel subi par M. [B], la société n'étant pas responsable de l'absence de raccordement mais ayant seulement failli à la détection de ce défaut lors du contrôle qu'elle a effectué.
En effet, si la Sasu Gem avait correctement accompli sa mission, les vendeurs auraient dû, soit prendre en charge le coût du raccordement au réseau public, soit consentir un prix moindre à l'acquéreur pour que ce dernier prenne en charge les travaux, l'acte de vente du 26 mars 2018 indiquant, en sa page 23, s'agissant de la dépendance présentée comme non raccordée au réseau d'assainissement, que 'le prix de la présente vente a été fixé en tenant compte du coût des travaux de mise en conformité'.
Il convient donc de faire supporter aux seuls consorts [K], vendeurs, la charge des travaux de raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement à hauteur de 9.622,13 euros.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
3. M. [B] allègue un préjudice de jouissance évalué à 800 euros par mois en raison du défaut de raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement public et du dysfonctionnement du réseau d'assainissement individuel, courant de la date prévue pour l'emménagement jusqu'à la réalisation des travaux, soit 44 mois, soit un montant total de 35.200 euros. La Sasu Gem fait valoir que M. [B] ne subit pas de préjudice distinct du préjudice matériel tenant à la vidange de la fosse septique, dans la mesure où rien n'indique que le dispositif d'assainissement individuel n'est pas fonctionnel, de telle sorte que la maison d'habitation n'est pas impropre à sa destination.
3.1 L'indemnité pour préjudice de jouissance est de nature à couvrir tous les désagréments subis du fait de l'atteinte à la jouissance normale de la maison, y compris l'atteinte à la vie familiale et sociale.
3.2 Il n'est pas contesté par les parties que la maison d'habitation n'est pas raccordée au réseau d'assainissement collectif. Le certificat de non-conformité établi le 31 janvier 2019 par la Sasu Gem constate, pages 3 et 4, que l'assainissement de la maison se fait par le biais d'une fosse septique non étanche dont le trop-plein est raccordé au réseau pluvial et s'écoule dans le cours d'eau le Tescou. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 18 février 2019 que, lorsque la fosse septique est remplie, l'eau s'écoule ensuite dans le décanteur, puis dans le regard 4 qui, lorsqu'il est rempli, s'écoule ensuite dans le cours d'eau le Tescou. Il ressort de la photographie du regard 4 que, lorsqu'est mise en marche une machine à laver, ledit regard se remplit d'eau et de mousse. Il ressort du constat d'huissier en date du 24 janvier 2022 qu'étaient, à cette date, en attente de raccordement plusieurs équipements : au rez-de-chaussée, un lave-main, un WC et un tuyau d'évacuation de lave-linge, au premier étage, un WC et la cuisine, et au deuxième étage, trois salles d'eau. En outre, il ressort des pièces produites au dossier que le réseau d'assainissement individuel présentait, à l'utilisation, un fort risque de débordement empêchant M. [B] d'en faire un usage normal, et donc de s'installer durablement dans la maison d'habitation litigieuse, occasionnant ainsi un préjudice de jouissance, peu important à cet égard que soit caractérisée ou non une impropriété totale de la maison à sa destination d'habitation, et étant précisé à cet égard que l'habitation sans utilisation normale des sanitaires, WC et salles d'eau, apparait ainsi compromise.
3.3 La faute contractuelle de la Sasu Gem, qu'elle ne conteste pas, réside dans la délivrance d'un certificat de conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif de la maison d'habitation lors de sa première visite des lieux, le 26 mai 2015, le défaut de raccordement lui-même n'étant pas imputable à la Sasu Gem. En revanche, si la Sasu GEM avait correctement accompli sa mission et avait détecté l'absence de raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement collectif, les travaux seraient intervenus dans un délai prévisible permettant à M. [B] d'organiser plus efficacement son déménagement et la vente de sa maison située [Adresse 5], et lui permettant également d'éviter les pertes matérielles et les complications affectant la vie familiale découlant de l'impossibilité pour lui de pouvoir s'organiser au mieux.
3.4 Est ainsi caractérisée une atteinte réelle et certaine à la jouissance pleine et entière du bien acquis, quoique l'atteinte revête une caractère partiel, dans la mesure où l'accès au logement demeurait possible et qu'il était ainsi possible d'y réaliser certains travaux et aménagements projetés en vue de l'emménagement. Ce préjudice est lié à l'indisponibilité de l'immeuble acheté, sans que cela ait entraîné des frais de logement puisque M. [B] a conservé l'usage de sa maison située [Adresse 5].
Il convient en conséquence de chiffrer ce poste de préjudice à la somme de 6 000 euros.
4. M. [B] a également subi un préjudice matériel lié au paiement de la taxe foncière de l'année 2021 pour la maison située [Adresse 5], à hauteur de 563 euros, alors qu'il aurait dû quitter ladite maison en 2018, ainsi que dans le paiement de la taxe habitation pour logement vacant de 2021 pour la maison acquise, à hauteur de 1 018 euros, alors qu'il aurait dû l'occuper à cette période. Par conséquent, il y a lieu d'indemniser ces préjudices à hauteur de ces montants.
5. Il n'est par ailleurs pas apporté d'éléments concrets à l'appui de la demande en réparation du préjudice financier allégué.
6. Par conséquent, il convient de condamner in solidum les consorts [K], tenus en leur qualité de vendeurs en application de l'article 1611 du code civil et la Sasu Gem, en raison de sa propre faute, à verser à M. [B] la somme de 7 581 euros en réparation des préjudices matériels et du préjudice de jouissance subis par lui. Les consorts [K] sont en droit de solliciter la condamnation de la Sasu Gem à les garantir intégralement du montant de cette condamnation compte tenu de la faute commise par cette dernière dans l'exécution de ses obligations contractuelles à l'égard des consorts [K] et à l'origine des préjudices réparés par cette condamnation.
Le jugement sera donc infirmé en ses dispositions relatives à ces points.
7. La Sasu Gem fait valoir que M. [B] ne s'est pas acquitté de la totalité du coût des travaux et qu'il resterait à payer la somme de 775,03 euros. Un premier devis émanant de la Sasu Gem et adressé à M. [B] le 20 mars 2019 prévoyait un coût total de 4 122,12 euros.
L'alinéa premier de l'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver'. Le second alinéa du même article dispose que 'réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
Si la mise en demeure adressée à M. [B] par la Sasu Gem justifie qu'il s'est acquitté de la somme de 4 122,12 euros, cette mise en demeure ne permet pas d'établir que M. [B] aurait accepté un devis pour les sommes combinées de 4 122,12 euros et 775,03 euros, soit au total 4 897,15 euros. En effet, la mise en demeure délivrée à M. [B] le 5 mai 2022 ne constitue pas la preuve d'un engagement contractuel de sa part pour la somme de 4 897,15 euros. Au contraire, il ressort du devis versé par la Sasu Gem qui porte la signature de M. [J] [B] que ce dernier a accepté la réalisation de travaux de 'raccordement assainissement' pour une somme totale de 4 122,12 euros.
Il convient donc de débouter la Sasu Gem de sa demande en paiement de la somme de 775,03 euros.
8. M. [B] se plaint de désordres sous forme d'infiltrations affectant la toiture de la maison d'habitation acquise et sollicite la condamnation solidaire des consorts [K] à payer l'entière réfection de ladite toiture, soit la somme de 27 452,08 euros toutes taxes comprises assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à M. [K] le 24 octobre 2019 et à Mme [K] le 29 octobre 2019. Il sollicite également le versement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance qui découle de la défectuosité de la toiture. Les consorts [K] font valoir qu'il n'est pas démontré que la toiture était affectée d'un vice au moment de la vente, ni qu'ils avaient connaissance du vice, ce qui leur permet de se prévaloir d'une clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du 26 mars 2018.
8.1 L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur 'est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. En revanche, aux termes de l'article 1642 du même code, 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. Le vice ne peut être considéré comme apparent que s'il est connu par l'acquéreur dans son ampleur et ses conséquences. Par ailleurs, en application de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
8.2 L'acte de vente intervenu entre les vendeurs et l'acquéreur le 26 mars 2018 précise, en sa page 9, que « l'acquéreur prend le bien dans l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques causes que ce soit notamment en raison des vices apparents ou cachés', sauf « si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel » ou « s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
Il résulte de ces éléments que l'acquéreur doit apporter la preuve que les vices dont il se plaint étaient cachés lors de la vente, et, pour rendre inapplicable la clause de non garantie prévue à ce titre dans l'acte de vente, que les vendeurs avaient connaissance de ces vices.
M. [B] exerce une profession consistant en la pose d'alarme et d'appareils de surveillances. Il ne peut à ce titre être considéré comme un professionnel du bâtiment, un artisan ou technicien, et demeure profane en matière de construction. Il lui revenait donc de se montrer, en tant qu'acquéreur profane sans connaissance spécifique du bâtiment, raisonnablement diligent dans son examen de la maison d'habitation, et plus particulièrement de la toiture litigieuse.
Les travaux effectués par les vendeurs portaient exclusivement sur la toiture de la dépendance, de la marquise et de l'avant-toit sur l'entrée. La mention de ces travaux figure en pages 12 et 13 de l'acte de vente du 26 mars 2018 et ont été portés à la connaissance de M. [B]. Dans ces conditions, ce dernier ne pouvait pas déduire de la réalisation de travaux sur des parties spécifiques de la toiture le bon état général de l'entièreté de la toiture, d'autant plus qu'il avait été informé par l'annonce de la vente de la maison que celle-ci avait été construite en 1930, ce qui l'informait du caractère ancien l'immeuble. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 18 février 2019 que, dans le grenier, au dernier étage, il est visible que de nombreuses tuiles ont glissé. Le même constat d'huissier laisse ainsi apparaître que le grenier était accessible. En outre, les photographies montrent l'état d'ancienneté de la toiture et laissent apparaître des trous dans ladite toiture. Elles permettent de constater qu'un examen diligent de la toiture par un profane lui aurait permis de se rendre compte de l'ancienneté de la toiture, sans qu'il soit nécessaire de se livrer à un examen très approfondi ou d'accéder à l'extérieur du toit. Par conséquent, le vice était apparent au sens de l'article 1642 du code civil et ne peut donner lieu à garantie.
8.3 Dans ces conditions, l'organisation d'une mesure d'expertise destinée à décrire l'état de la toiture et vérifier si les vices allégués existent n'est pas justifiée et la demande afférente sera rejetée. En outre, en l'absence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, M. [B] n'est pas fondé à réclamer la réparation de son préjudice de jouissance.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
9. Les consorts [K] et la société Gem seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d'appel et cette dernière société sera condamnée à relever les consorts [K] de l'intégralité de ces dépens, le jugement entrepris étant infirmé également sur ce point.
10. M. [B] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer à l'occasion de cette procédure. Les consorts [K] et la Sasu Gem seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile relativement aux frais irrépétibles de première instance et d'appel. La société Gem sera tenue de garantir intégralement les consorts [K] de cette condamnation. Le jugement sera aussi infirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 28 septembre 2021 en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant rejeté la demande en réparation relative aux désordres affectant la toiture de l'immeuble vendu.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M], tenus solidairement entre eux, à payer à M. [J] [B] la somme de 9 622,13 euros Ttc au titre des travaux de raccordement de la maison d'habitation au réseau d'assainissement collectif.
Condamne in solidum M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M] ainsi que la Sasu Gestion pour l'Environnement à verser à M. [J] [B] la somme de 7 581 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.
Condamne la Sasu Gestion pour l'Environnement à relever indemnes M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M] de l'intégralité de cette dernière condamnation.
Déboute M. [J] [B] de ses autres demandes d'indemnisation au titre de l'absence de raccordement au réseau d'assainissement.
Déboute la Sasu Gem de sa demande de paiement du reliquat du coût des travaux.
Condamne in solidum M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M] ainsi que la Sasu Gestion pour l'Environnement aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne in solidum M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M] ainsi que la Sasu Gestion pour l'Environnement à payer à M. [J] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Condamne la Sasu Gestion pour l'Environnement à relever indemnes M. [P] [K] et Mme [S] [K] épouse [M] de l'intégralité des condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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