04/07/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/03659
N° Portalis DBVI-V-B7F-OKXJ
SL/RC
Décision déférée du 23 Juillet 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de SAINT-GAUDENS
(21/00050)
MME VANNIER
[R], [H] [I] divorcée [Z] en son nom propre et en sa qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I]
C/
[T], [A] [X]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTES
Madame [R], [H] [I] divorcée [Z]
En son nom propre et en sa qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIME
Monsieur [T], [A] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et de la procédure :
Par acte authentique du 9 octobre 2018 passé devant Me [W] [C], notaire à [Localité 4], Mme [B] [E] veuve [I] et de sa fille, Mme [R] [I] divorcée [Z], agissant solidairement entre elles, ont vendu à M. [T] [X] un local de plain-pied avec terrain situé [Adresse 3] (31) moyennant un prix de 74.500 euros.
Il s'agissait d'un local professionnel qui était donné à bail pour une activité discothèque jusqu'en 2015.
L'acte de vente contient une clause d'exonération de garantie au titre des vices cachés.
En début d'année 2019, M. [X] a découvert des désordres affectant la charpente du bien vendu.
Une mesure d'expertise amiable était diligentée par le cabinet lXl, mandaté par l'assurance de protection juridique de l'acquéreur qui concluait dans un rapport du 3 avril 2019 qu'un risque d'effondrement n'était pas nul.
Face à ce risque d'effondrement et à l'ampleur des travaux de reprise, par lettres recommandées avec accusé de réception du 26 juin 2019 (reçues le 1er juillet), M. [X] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis Mmes [B] [E] et [R] [I] en demeure de prendre en charge le montant des travaux selon le devis de l'entreprise TCB transmis.
Aucune suite n'ayant été donnée a ces courriers, M. [T] [X] a fait assigner Mmes [B] [E] et [R] [I] devant le juge des référés aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance de référé du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a fait droit à la demande d'expertise et a désigné M. [S] [N] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 16 octobre 2020.
Par acte d'huissier du 7 janvier 2021, M. [T] [X] a fait assigner Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] divorcée [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation au paiement des frais relatifs aux désordres constatés sur le fondement des vices cachés.
Par un jugement du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :
- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 3 juin 2021 ;
- prononce la clôture de l'instruction de la procédure à l'audience de plaidoirie du 18 juin 2021;
- déclaré Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] responsables au titre des vices cachés concernant les désordres affectant la charpente du local de plain-pied avec terrain situé [Adresse 3] (31) ;
- condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] à payer à M. [T] [X] la somme totale de 56.671,02 euros HT ;
- débouté M. [X] de sa demande au titre d'un préjudice moral ;
- débouté Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] de leur demande reconventionnelle ;
- dit qu'aux sommes précitées exprimées hors taxe, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ;
- dit que les sommes précitées pourront être réévaluées au vu du dernier indice du coût de la construction au jour du paiement des sommes dues depuis le 16 octobre 2020, date du rapport jusqu'à la date du jugement ;
- condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] aux dépens, comprenant les frais d'expertise et les dépens afférents à l'instance de référé ;
- condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] à payer a M. [T] [X] une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que, eu égard aux constatations de l'expert, la charpente est si endommagée qu'un 'renforcement est inefficace', ce désordre 'compromet la stabilité et la solidité de l'ouvrage' et il préconise des mesures conservatoires urgentes puisque 'le risque d'effondrement n'est pas nul'. L'antériorité des désordres à la vente du 9 octobre 2020 n'était pas contestée.
Concernant l'apparence du vice, le premier juge a relevé que 'les combles étaient inaccessibles' et que le bien a été 'mis en vente sans que l'agence s'assure au préalable de l'état de la charpente'
Lors de la visite préalable à la vente M. [X] est monté sur le toit et a soulevé les tuiles mais il ne pouvait pas voir pas voir la charpente 'obstruée par un film sous toiture'. De plus, l'expert souligne que le défaut d'alignement des tuiles ne présume pas des désordres sur la charpente.
De ce fait, le premier juge a considéré que le caractère apparent du vice n'est pas démontré.
S'agissant de l'exonération de garantie au titre des vices cachés, le premier juge a considéré que 'le bien appartenait en propre à M. [K] [I] décédé le 1er janvier 2008, Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] ayant recueilli ce bien dans la succession le 10 juin 2010, il n'en demeure pas moins qu'elles ne pouvaient ignorer l'existence des travaux de renforcement de la charpente puisque la dernière intervention date de moins de dix ans ce qui la situe au plus tôt en 2010. Quand bien même il n'est pas contesté que M. [F], ancien gérant de la discothèque qui a occupé les lieux entre 2013 et 2015, ne fait aucune déclaration sur des travaux sur la charpente, permettant de déduire que la troisième intervention pourrait avoir été réalisée après 2015". Par conséquent, l'exonération de garantie au titre des vices cachés ne s'applique pas, puisque les vices étaient connus des venderesses.
Le juge retient le coût des travaux de reprise estimé par l'expert soit 56 671, 02 euros HT.
Par déclaration en date du 13 août 2021, Mme [B] [E] veuve [I] et Mme [R] [I] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] responsables au titre des vices cachés concernant les désordres affectant la charpente du local de plain-pied avec terrain situé [Adresse 3] (31) ;
- condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] à payer à M. [T] [X] la somme totale de 56.671,02 euros HT ;
- débouté Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] de leur demande reconventionnelle ;
- dit qu'aux sommes précitées exprimées hors taxe, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ;
- dit que les sommes précitées pourront être réévaluées au vu du dernier indice du coût de la construction au jour du paiement des sommes dues depuis le 16 octobre 2020, date du rapport jusqu'à la date du jugement ;
- condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] aux dépens, comprenant les frais d'expertise et les dépens afférents à l'instance de référé ;
- condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] à payer à M. [T] [X] une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme [B] [E] veuve [I] est décédée le 6 décembre 2021, laissant pour unique héritière Mme [R] [I].
Prétentions et moyens des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 mai 2022, Mme [R] [I] divorcée [Z], en son nom propre et en sa qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I], appelante, demande à la cour de :
- déclarer l'appel recevable,
- réformer le jugement dont appel,
En conséquence :
- débouter M. [T] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Subsidiairement,
- fixer le coût de reprise à la somme de 36.545,56 euros,
Vu l'article 1240 du code civil,
- condamner M. [T] [X] à leur verser à la somme, à chacune, de 5.000 euros à titre de réparation du préjudice moral,
Sur l'appel incident :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [T] [X] de sa demande au titre du préjudice moral,
En conséquence,
- débouter M. [T] [X] de sa demande relative au préjudice moral,
En tout état de cause,
- condamner M. [T] [X] à leur verser la somme, à chacune, de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise.
Elle soutient que le vice n'était pas caché, mais visible ; que la déformation de la charpente pouvait se voir de l'extérieur, car il était visible qu'une partie des tuiles n'était pas alignée en raison de la déformation de la charpente ; qu'elle pouvait se voir également de l'intérieur, en visitant les combles, car les pannes sont moisées. Elle soutient qu'il existait un accès aux combles par la trappe de l'extracteur de fumées. Elle soutient que le diagnostiqueur qui a visité les lieux n'a pas estimé utile de se rendre dans les combles, et que s'il avait fait cette demande, la trappe des combles aurait été ouverte. Elle soutient que la trappe d'accès était parfaitement visible, entourée d'un boudin d'étanchéité ; que pour permettre la visite des combles à M. [X], s'il l'avait demandé, il aurait suffi aux venderesses de faire enlever la plaque, au niveau de la gaine de ventilation, même si la rouille rendait le déboulonnage difficile.
Elle soutient que la clause d'exclusion de garantie s'applique. Elle conteste que le vice ait été dissimulé par les venderesses. Elle dit que le défaut d'alignement des tuiles n'a pas suscité chez les venderesses la moindre interrogation. Elle dit qu'elles n'ont fait réaliser aucuns travaux sur l'immeuble, soutenant que les travaux de moisage ont été réalisés en une seule fois avant qu'elles soient propriétaires.
Subsidiairement, elle se prévaut du devis [P] de 36.545,56 euros.
Elle demande des dommages et intérêts pour l'acharnement dont a fait preuve M. [X] contre elle-même et sa mère âgée qui a dû rentrer en Ehpad.
S'agissant du préjudice moral de M. [X], elle fait valoir qu'il ne démontre pas avoir occupé l'immeuble et avoir craint pour sa sécurité.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 novembre 2022, M. [T] [X], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* déclaré Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] responsables au titre des vices cachés concernant les désordres affectant la charpente du local vendu à M. [X] ;
* condamné solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] à payer à M. [T] [X] la somme de 56.671,02 euros HT soit 66.499,94 euros TTC au titre du préjudice matériel subi ;
* dit qu'au montant des travaux s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ;
* dit que les sommes seront réévaluées au vu de l'indice BT 01 du coût de la construction en cours depuis le le 16 octobre 2020 ;
* condamné Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] à 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; ;
* ordonné l'exécution provisoire.
- le réformer pour le surplus et faisant droit à son appel incident,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du préjudice moral,
- condamner solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] au versement de la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
En tout état de cause,
- condamner solidairement Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mmes [B] [E] veuve [I] et [R] [I] aux entiers dépens, en ce dont les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice de la Scp Candelier Carrière-Ponsan sur affirmation de son droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Il soutient que le vice est grave en ce qu'il compromet la solidité de l'immeuble et le rend totalement impropre à l'usage auquel il le destinait.
Il soutient que le vice était caché, les désordres affectant la charpente n'étant visibles ni de l'extérieur (le film sous toiture empêche de voir la charpente) ni de l'intérieur sans accès aux combles. Il soutient que des tuiles non alignées ne présument en aucun cas des désordres sur la charpente. Il soutient que les combles étaient inaccessibles : l'agence immobilière n'a pas eu accès aux combles ; le diagnostiqueur conclut qu'ils sont inaccessibles. Ce n'est que lors du second accedit que les venderesses ont révélé l'existence de la trappe de désenfumage donnant accès aux combles, trappe invisible lors de la visite.
Il soutient que la clause d'exclusion de garantie ne s'applique pas car les venderesses avaient connaissance du vice et ont cherché à l'occulter ; les travaux répétés sur la charpente ont été faits par la famille, elles étaient informées des travaux de moisage faits par leur époux et père. Elles ont visité les combles par le biais de la trappe de désenfumage, et y ont fait réaliser les travaux de changement du moteur de l'extracteur entre 2013 et 2015.
Il demande que soit retenu le devis TCB du 21 avril 2020.
Il expose son préjudice moral, disant craint pour sa sécurité, et du fait des tracas et de la longueur de la procédure.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2023.
L'affaire a été examinée à l'audience du 18 avril 2023.
Motifs de la décision :
Mme [R] [I] agit en son nom propre et en sa qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I].
Sur la garantie des vices cachés :
En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Selon l'article 1642 du même code, sont des vices apparents ceux dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même, et qui lui sont révélés par l'examen normal auquel il doit procéder.
En vertu de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés.
Ainsi, l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents ;
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Le rapport d'expertise amiable IXI du 3 avril 2019 indique que l'ensemble des arbalétriers présente des phénomènes de déformation par flambements importants. Ces mouvements ne sont pas récents, car une intervention a visiblement eu lieu pour tenter de rigidifier les arbalétriers. Cette tentative de réparation a consisté à réaliser une sorte de moisage avec un calage entre l'arbalétrier et la pièce ajoutée.
Ce rapport conclut que compte tenu de l'importante déformation des arbalétriers, un risque d'effondrement n'est pas nul.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire les éléments suivants :
La toiture de l'immeuble est composée :
- d'une charpente en fermettes ;
- d'un écran sous-toiture du type 'GRILTEX' ;
- d'une couverture en tuiles romanes.
Les arbalétriers sont déformés ou cassés, le moisage des arbalétriers est inefficace et les fermettes ne sont pas contreventées.
Ceci compromet la stabilité et la solidité de la charpente.
Les causes de ces désordres sont l'absence de contreventement des fermettes dans les règles de l'art. N'ont pas été posés :
- les antiflambements sous les arbalétriers ;
- les contreventements de stabilité ;
- les filants à chaque noeud.
L'expert judiciaire indique que sans des contreventements adéquats, les arbalétriers vont continuer à se déformer. Les renforcements effectués d'un seul côté de l'arbalétrier, par une à trois pièces de bois qui ne sont même pas boulonnées entre elles, ne sont d'aucune utilité.
Il indique qu'au vu de l'état de délabrement des fermettes, une note de calcul pour en vérifier la solidité ne paraît pas nécessaire. Plus loin, il dit qu'un simple calcul l'informe que cette charpente est au bord de l'effondrement (p48).
Les mesures conservatoires urgentes à prendre sont :
- contreventer provisoirement les fermettes ;
- solidariser provisoirement les arbalétriers avec les renforts.
Sans ces mesures conservatoires, la charpente peut s'effondrer.
L'expert judiciaire indique que les travaux de renforcement de la charpente, qui sont insuffisants, ont été réalisés avant la vente du 9 octobre 2018.
En conséquence, il s'agit d'un vice antérieur à la vente, qui rend le bien impropre à sa destination.
M. [X] est monté sur la toiture avant la vente. Certes il a pu soulever des tuiles, cependant seul l'écran sous toiture était alors visible, pas la charpente.
Certes, les tuiles n'étaient pas alignées, ce qui était visible depuis l'extérieur, soit d'en bas en prenant un peu de recul, soit en montant sur la toiture. Cependant, l'expert judiciaire indique que des tuiles non alignées ne présument en aucun cas un désordre sur la charpente. Si les tuiles ne sont pas posées au cordeau, un défaut d'alignement dépassant 5 cm après 10 à 12 rangées de tuiles est un défaut habituel (p 48).
Le désordre de la charpente pouvait se voir en visitant les combles.
Mme [U], de l'agence Safti, mandatée pour la vente, dit que M. [X] ne lui a pas demandé de visiter les combles.
Dans leurs écritures de première instance en page 10 les venderesses reconnaissent que Mme [R] [I] a fait visiter le bien à Mme [U] qui ne lui a pas demandé de visiter les combles et que Mme [I] n'a pas songé à lui demander de les visiter, si bien que l'immeuble a été mis en vente sans que l'agence visite les combles.
Le dossier de diagnostic technique réalisé par Allodiagnostic Haute Garonne le 25 octobre 2012 mentionne :
- diagnostic amiante p 5 mentionne 'combles inaccessibles' ;
- diagnostic termites p1 :
'Donneur d'ordre : Mme [B] [I]'
'accompagnateur : Mme [Z], parent'
'pièces non visitées : combles inaccessibles'.
Idem en page 2.
Ainsi, Mme [R] [I] divorcée [Z] qui accompagnait le diagnostiqueur ne lui a pas indiqué d'accès aux combles, alors même qu'il avait une mission sur les termites, qui intéressait donc la charpente. Le diagnostiqueur a noté que les combles étaient inaccessibles.
Or, l'acte de vente précise que le propriétaire des lieux, ou l'occupant s'il ne s'agit pas de la même personne, doit permettre au diagnostiqueur d'accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non respect de cette obligation.
Ainsi, aucun professionnel intervenant dans la vente n'a eu d'accès aux combles. Ce n'est que le 1er juillet 2020 lors du 2ème accedit que Mme [R] [I] a indiqué à l'expert l'existence de l'accès aux combles par la gaine de désenfumage. Un panneau obstruant la gaine, peint en noir comme le plafond, était fixé au plafond par 4 boulons. En dévissant les 4 boulons, M. [Y] [P] a pu déposer la première plaque ; une deuxième plaque en métal déployé n'a pu être déposée malgré les efforts de Mme [R] [I] et de M. [Y] [P]. Mme [I] soutient sans le démontrer que moyennant une simple pince, il aurait été facile de faire sauter les boulons rouillés et ainsi d'enlever la deuxième plaque en métal déployé, et d'accéder aux combles.
Il apparaît que la trappe de l'extracteur de fumée était le seul accès aux combles. La gaine de désenfumage a été imposée par la commission de sécurité et date de 1988.
M. [O] [F] a exploité la discothèque entre 2013 et 2015. Il atteste : 'Quant au niveau des combles, nous les avons visités par la trappe de l'extracteur sachant que le moteur de celui-ci avait été changé'.
M. [V] [Z] agent de sécurité dans la discothèque dit : 'J'ai constaté la présence d'un conduit d'extraction des fumées avec une grille et une plaque noire. Ce conduit permettait également par une trappe d'accéder aux combles, ce conduit a toujours existé.'
D'après l'expert judiciaire, le panneau qui obstrue la gaine et le boudin d'étanchéité ont été posés après 2015, soit après la fermeture de la discothèque, et avant la vente à M. [X].
Il ne peut être reproché à M. [X], alors qu'aucun accès aux combles n'était visible, et que M. [X] avait au contraire connaissance des rapports de diagnostic de 2012 selon lesquels les combles étaient inaccessibles, de n'avoir pas réclamé un accès aux combles lorsqu'il a visité le bien.
Du fait de la dissimulation de la possibilité d'un accès aux combles au diagnostiqueur, et à M. [X] lors de la vente, l'absence de visite des combles n'est pas imputable à la propre négligence de M. [X] à vérifier l'état de la charpente de l'immeuble.
D'ailleurs, après la vente, M. [X] a créé lui-même une trappe d'accès aux combles car il souhaitait y faire passer des câbles électriques.
Il n'a donc pas eu connaissance d'un accès par la gaine de l'extracteur de fumées.
Le vice était donc caché pour M. [X].
Les venderesses sont de mauvaise foi. Elles connaissaient le vice et ont cherché à le dissimuler, Mme [R] [I] ayant volontairement empêché le diagnostiqueur puis M. [X] de prendre connaissance d'un accès aux combles par la gaine de désenfumage, et ainsi de se rendre compte de l'état de la charpente.
Il est indifférent que Mme [E] ait été âgée de plus de 80 ans au moment de la vente, et soit entrée en Ehpad par la suite. En effet, les venderesses ont agi solidairement entre elles, et Mme [R] [I] était en mesure de renseigner l'acquéreur.
Il est indifférent que la commission de sécurité soit passée pour inspecter la discothèque. Les venderesses n'ont pas pu croire que ceci signifiait que la charpente était en bon état. En effet, la commission de sécurité vérifie les règles relatives aux ERP, et non pas les règles en matière de construction. La visite de l'établissement a pour but de vérifier la sécurité contre l'incendie et la panique.
Il apparaît que les venderesses ont effectué des travaux de confortement sur la charpente, ou au minimum qu'elles ont eu connaissance de tels travaux.
Soit des travaux de confortement des arbalétriers ont été réalisés à leur demande, auquel cas elles connaissaient le vice. L'expert judiciaire estime qu'il y a eu trois renforcement successifs :
- 1er renforcement : mise en place d'une 1ère moise contre l'arbalétrier ;
- 2ème renforcement : mise en place d'une 2ème moise ;
- 3ème renforcement : mise en place d'une 3ème moise et d'un filant.
Il estime que le premier et le deuxième renforcement ont eu lieu il y a plus de 10 ans. Il estime que le troisième renforcement de l'arbalétrier a plus ou moins de 10 ans, mais que la mise en place du filant, qui n'est pointé que sur l'arbalétrier et sur la troisième moise, a été réalisée il y a moins de 10 ans. Il dit que vu l'état de la charpente, si ces travaux avaient été réalisés il y a plus de 10 ans, la charpente se serait effondrée. Donc selon l'expert, le dernier renforcement a été fait il y a moins de 10 ans pendant que les venderesses étaient propriétaires.
La datation des travaux de moisage faite par l'expert judiciaire est cependant contestée. M. [G] dans son rapport amiable estime que le renfort par la moise et les petits bois a été fait en une seule fois, sinon les arbalétriers auraient cassé.
Soit les travaux ont été réalisés à la demande de leur époux et père avant son décès le 1er janvier 2008. Ce dernier avait hérité du terrain en 1966 de ses parents. Le bâtiment date des années 1980.
La maison d'habitation des consorts [I] était située à côté de l'immeuble litigieux. L'expert judiciaire indique qu'à l'occasion des travaux de moisage, l'écran sous-toiture a dû être coupé et les poutres passer par la toiture, car compte tenu de leur longueur, elles ne pouvaient pas passer par la trappe de désenfumage. Ces travaux étaient donc particulièrement visibles pour les appelantes.
En outre, Mme [R] [I] avait connaissance de l'accès aux combles par la gaine de désenfumage. Elle a fait changer le moteur de l'extraction entre 2013 et 2015. Elle a ainsi pu constater les désordres de la charpente, qui étaient selon l'expert visibles pour un profane. Ainsi, il indique : 'Les arbalétriers cassés ou déformés sont visibles par un néophyte. L'absence des antiflambements, des contreventements et des filants n'étaient visibles que par un professionnel.' (p 47)
Dès lors, la clause de non garantie des vices cachés ne peut jouer, compte tenu du fait que les vices cachés étaient en réalité connus des venderesses, qui sont de mauvaise foi.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [B] [E] veuve [I] et Mme [R] [I] responsables au titre des vices cachés concernant les désordres affectant la charpente du local de plain-pied avec terrain situé [Adresse 3] (31).
Sur la réduction du prix de vente :
Les travaux conservatoires effectués s'élèvent à la somme de 1.254,40 euros HT, soit 1.379,84 euros TTC.
L'expert judiciaire propose de retenir le devis de l'entreprise TCB du 21 avril 2020 d'un montant de 55.416,62 euros HT, qui :
- étaye le plafond sur l'ensemble du bâtiment ;
- pose de nouvelles fermettes tous les 90 cm qui reprendront la couverture ;
- moise l'entrait existante sur l'entrait de la nouvelle fermette ;
- évacue les anciens arbalétriers, jambes de force ;
- contrevente les fermettes suivant les règles de l'art.
Il a écarté le devis de la Sarl [P] [Y] du 8 août 2020 de 36.545,56 euros car :
- les arbalétriers déformés sont renforcés avec une 4ème moise ;
- les vides existants entre les renforts ne sont pas comblés.
Il dit que pour une consolidation pérenne, il faudrait que l'arbalétrier fasse corps avec les moises, ce qui n'est ni le cas, ni réalisable (p 49).
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a :
* condamné solidairement Mme [B] [E] veuve [I] et Mme [R] [I] à payer à M. [T] [X] la somme de 56.671,02 euros HT,
* dit qu'au montant des travaux exprimé HT s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ;
* dit que les sommes seront réévaluées au vu de l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction en cours entre le 16 octobre 2020 et le jugement dont appel,
Il y a lieu de rappeler que cette condamnation au titre de la réduction du prix a pour limite le prix payé.
Sur le préjudice moral de M. [X] :
Vu l'article 1240 du code civil.
Compte tenu du risque d'effondrement de la charpente, M. [X] qui avait le projet de s'installer dans l'immeuble, ayant souscrit des abonnements EDF et téléphone, a craint pour sa sécurité. Il a dû faire réaliser des travaux conservatoires. Il a également subi les tracas et longueur de la procédure judiciaire.
Infirmant le jugement dont appel, Mme [R] [I] en son nom personnel et en qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I] sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle de Mme [I] au titre du préjudice moral :
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] [E] veuve [I] et Mme [R] [I] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Mme [R] [I], en son nom propre et en sa qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point, et aux dépens d'appel, avec application au bénéfice de la Scp Candelier Carrière-Ponsan des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Gaudens le 23 juillet 2021,
sauf à préciser que Mme [R] [I] divorcée [Z] agit en son nom propre et en sa qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I], et que la condamnation au titre de la réduction du prix a pour limite le prix payé, et sauf en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,
Condamne Mme [R] [I], en son nom propre et en qualité d'héritière de Mme [B] [E] veuve [I], à payer à M. [X] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
La condamne aux dépens d'appel, avec application au bénéfice de la Scp Candelier Carrière-Ponsan des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à M. [X] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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